[請益] 高雄瑞隆老透天v.s.美術館小2房你選？

zax1232103/03 18:17時間再拉長遠一點看這透天一定贏

ceca03/03 18:20長期,透天沒有贏.一直都是半斤八兩.

ceca03/03 18:20沒整併機會的土地沒啥鳥用.

ceca03/03 18:20上面那個賣不出去的凶宅就是範例.

ceca03/03 18:21透天投資通常是,屋況濫用低價買入,一開始就賺這一筆.

ceca03/03 18:21之後大家漲幅半斤八兩,你有維護費她有管理費...XD

ceca03/03 18:22不過出租來看,透天通常投報率都比較低.

ceca但透天可以改套或是分層出租.

zaza556603/03 18:38透天整棟租一個的投報率太低

toto123南部買鳥籠會被笑嗎 03/03 18:39

toto12303/03 18:39因為南部停車問題不大

mepe101803/03 18:42透天的投資報酬率真的比較低～～除非是很精華的店面

b8952015803/03 18:43續抱透天較妥當

eulbos03/03 18:44停車問題不大 真的是美麗的誤會XD

b8952015803/03 18:45市區的透天是稀有財，建商已經蓋很少了

b8952015803/03 18:46懂得就懂，爽度很高

toto12303/03 18:53停車問題不啊 相信台北怎麼比

toto12303/03 18:53你鄉下路邊隨便停 或是停車位超級好租

toto12303/03 18:53相較台北

bojan070103/03 18:57那附近有一區是幾乎沒啥車位可找...通常要停很遠...

bojan070103/03 18:58附件公有停車場幾乎都停滿

MaxA03/03 19:11投資就小2房，住爽沒交通問題就透天吧，我的話會選擇透天。

sspider082903/03 19:23還在鄉下？你停看看啊 整天嘴

testPtt03/03 19:2620p感覺也沒很好 公設車庫佔去1F剩下沒多少空間

testPtt03/03 19:28透天94要雙車孝親房 土地最少要30p比較好

tswen03/03 19:29美術館呀。偏鄉透天能幹嘛

ceca03/03 19:37店面投報率更低,越精華的越低..XD

maxidogkimo03/03 20:05這間可以當店面嗎？

ceca03/03 20:06瑞隆也沒有租不出去的房子,只有租不出去的租金.

ceca03/03 20:06你翻好後,打開591,同樣等級人家租多少你就租多少.

ceca03/03 20:06就這麼無腦.

testPtt03/03 20:11591常常是沒人要的r 人家租的出去只要貼1張紙

ceca03/03 20:11一張紙租出去??那要嘛就是租太便宜,要嘛就是假的..XD

ceca03/03 20:11這年代小蜜蜂要貼哪邊?

ceca03/03 20:12貼門口可以租掉?...除非人家租6000他租3500...XD

ceca03/03 20:12591租件哪來的不要的東西,租件流通性那麼大.

ceca03/03 20:12租件都嘛上上下下,特別高的會租不掉.

ceca03/03 20:12但是你總不會只盯著特別高的做參考吧.

ceca03/03 20:136000 6000 6500 5500 7000 8500...如果是這樣.

ceca03/03 20:13你8500租不掉正常.

ceca03/03 20:13但你參考這個價格,大概也是開個6500先掛兩個星期.

ceca03/03 20:14看狀況要不要降到6000,但應該不會考慮5500.除非租超過三個月

ceca03/03 20:14人家租多少,你就租多少,就這麼無腦.

testPtt03/03 20:18有時候人家不喜歡外地人 在地人身分比較好查比較安心

ceca03/03 20:193天內租掉代表你租得太便宜.

ceca03/03 20:19人家租6000,你大概租到4500~5000,所以三天租掉.

ceca03/03 20:19要回家寫檢討報告.

ceca03/03 20:191~3星期是合理時間.

ceca03/03 20:19超過三個月就是你太貴.

ceca03/03 20:20另外土地30一樣沒價值...顆顆.

testPtt03/03 20:20大地坪比較好規劃 透天不要叫老人爬樓梯 客廳大有面子

ceca03/03 20:20大概是只想到危老重建.

ceca03/03 20:20阿你自己重建,營造成本那麼高.

ceca03/03 20:21你要嘛蓋得很陽春,要嘛蓋跟建商一樣還要花多很多錢.

ceca03/03 20:21何苦勒...

ceca03/03 20:21土地要被整併來蓋大樓才有價值.

ceca03/03 20:21當然如果你可以收到地價很便宜的透天.

ceca03/03 20:22例如收三棟每棟地坪15坪,一棟買600萬.

ceca03/03 20:22這樣換算土地才一坪40萬.

ceca03/03 20:22而旁邊土地整塊行情在100萬.

ceca03/03 20:22然後因為不能整併,你就自己把三棟拆掉蓋兩棟大面寬別墅.

ceca03/03 20:23一棟土地22.5坪土地成本900萬左右.

ceca03/03 20:23營造成本現在你給牠抓1000好了.

ceca03/03 20:23之後賣個2600~3000.

ceca03/03 20:23這是一種生意...迷你型建商和建築師很多都在幹這個.

ceca03/03 20:23只是很難收到連棟的透天.

ceca03/03 20:24而老透天一般面寬都很小,甚麼三米半四米.

ceca03/03 20:24那種你重蓋後價格也拉不了多高.

ceca03/03 20:24所以就算地坪30,你面寬四米,長條型.

ceca03/03 20:25你也很難賣到甚麼兩千萬.

ceca03/03 20:25不過你面寬那麼低,建築也很難設計,大概就陽春蓋一概.

ceca03/03 20:25營造成本以前四百多,現在大概五百多.

testPtt03/03 20:25偏鄉地越大越好 在美國住平房地坪很大 還有私人泳池

ceca03/03 20:25蓋起來跟原本的結構都一樣...顆顆..就外表皮不一樣這樣.

ceca03/03 20:26但是以投資來講,效應不好..又很難賣.

ceca03/03 20:26現在新透天別墅,面寬五米半到六米是基本了.

ceca03/03 20:26不然新的四米面寬透天,人家要嘛轉頭買大樓.

ceca03/03 20:26要嘛直接買投資客翻新的就好.

ceca03/03 20:27所以土地會很尷尬又雞肋.

ceca03/03 20:27市區你也看到很多透天拆掉變空地掛在那邊的.

ceca03/03 20:27都是拆掉後才發現,幹,賣賣不掉或是價格超爛.

ceca03/03 20:27蓋起來賣,價格也超爛.

ceca03/03 20:27阿靠邀,房子拆掉了怎麼辦?

ceca03/03 20:27沒怎麼辦阿,就套在那邊阿...哈哈哈.

ceca03/03 20:28沒事拆甚麼房子...房子再爛,沒事也不要拆掉.

ceca03/03 20:28有店面效應的還可以搭個鐵皮來做店面出租.

ceca03/03 20:28巷道透天被拆掉,那個整個冏到炸掉.

ceca03/03 20:28而且現在必然吃市府的罰單...XD

ceca03/03 20:29還要幫兩側鄰居側牆做防水,以及拆掉時造成的鄰損賠償.

maxidogkimo03/03 20:29有些房仲在賣老透天的時候會說 用地價乘上地坪

testPtt03/03 20:29我有看到新透天面寬很窄 還在蛋殼

maxidogkimo03/03 20:29是這個房子基本最低的價值。

maxidogkimo03/03 20:29但我一直覺得這個說法怪怪的

ceca03/03 20:30那是白癡仲介...不要理他.

ceca03/03 20:30不然你叫他過來我丟個老透天給他買.

maxidogkimo03/03 20:30因為他們拿的地價 是這附近整片可蓋大樓的地價

ceca03/03 20:30他買得下去我就要發財了....哈哈哈.

ceca03/03 20:31之前連棟四棟透天的故事我在板上有講過.

ceca03/03 20:31後來被兩組人馬亂入,最後我卡位的那棟拋給某一組人馬

ceca03/03 20:32地坪15左右,商四喔...我買小4xx.

ceca03/03 20:32喔,40x.

ceca03/03 20:32一坪土地才多少?3x萬.

ceca03/03 20:32正前方停車場被建商收購,一坪好像快120萬.

ceca03/03 20:33我拋給某一組拋給他750左右.

ceca03/03 20:33一坪50.我就放了.

ceca03/03 20:33兩組人都是要拆掉重蓋來賣的.

ceca03/03 20:34邊間那一組單棟的就菜鳥,幾個有錢人合資投資不動產.

ceca03/03 20:34第一次看到這種東西,又被他的包商洗腦,以為可以這樣玩.

ceca03/03 20:34結果跳下去把房子拆了要重蓋.

ceca03/03 20:34先被市府勒令停工,開單.

ceca03/03 20:34之後才開始從新跑照,搞了一年多.

ceca03/03 20:35並且還好她有道路用地+他邊間地坪好像有快到20.

ceca03/03 20:35外加在隔壁是一棟1x年大樓,有退縮和法空,所以側邊有視野.

ceca03/03 20:35因此他設計是側邊有整排景觀窗+大陽台.

ceca03/03 20:35來彌補他面寬四米的問題.

ceca03/03 20:36不過搞到今天都還在蓋...XD...被市府叮得滿頭包.

ceca03/03 20:36外加營造成本包商一開始低估,後來發現數字要加很多之外.

ceca03/03 20:36因為拖太久,拖到這一次營造成本大漲.

ceca03/03 20:36我猜那幾個有錢人大概因此血壓狂飆吧..顆顆..

ceca03/03 20:37當然虧錢不至於拉,漲那麼多了,外加她吃邊間也才500.

ceca03/03 20:37而另外我拋給他的那一組是建築師事務所.

ceca03/03 20:37幾個建築師合股的.

ceca03/03 20:37他買了之後到今天都還沒動工,不知道在等甚麼.

maxidogkimo03/03 20:37我感覺每次遇到海砂屋，房仲都喜歡用地價在那邊算

ceca03/03 20:37目標就是典型,三間拆掉蓋兩間來賣.

ceca03/03 20:38之前想要賣3xxx,現在胃口應該不會那麼小.

maxidogkimo03/03 20:38說這間房子合理價格多少

ceca03/03 20:38仲介有的是故意講謊話,有的是真的不懂.

ceca03/03 20:38他們只把房子賣掉和買入.

ceca03/03 20:38老透天的交易量其實也沒很大..

ceca03/03 20:38所以不懂得人很多很正常.

ceca03/03 20:39這東西你要自己買賣過幾次,並且看到各種故事.

ceca03/03 20:39打掉重蓋,或是三間拆掉蓋兩棟賣.

ceca03/03 20:39然後看完交易價格和各種成本.

ceca03/03 20:39才會清楚.

ceca03/03 20:41不動產難的是經驗...那不是數據看一看就可以知道的狀況.

ceca03/03 20:41看數據會掉入各種陷阱裡面被套.

testPtt03/03 20:42海砂屋就買地送屋(垃圾) 跟他算地價跟拆清費r

ceca03/03 20:44海砂屋通常是整排的,那個等都更.

ceca03/03 20:44便宜可以買來養.

ceca03/03 20:44但是要精算都更的可能時間和都更的淺在利潤.

ceca03/03 20:44之後再判斷要多少錢去買.

kagaya03/03 20:47這樣說起來，若是面寬小不能整併老透天，租也不是，賣也難

kagaya03/03 20:47賣，那怎麼辦 好尷尬

testPtt03/03 20:47不拆還要做保護 不然哪個路人闖進去出事又要賠錢

kagaya03/03 20:48又不能拆 那…只能拉皮賣一賣了？

maxidogkimo03/03 20:514米面寬的老透天很多~ 整理一下還是滿好住的阿

ceca03/03 20:52面寬小路又小的透天,改套房或是分層出租嚕.

ceca03/03 20:52不會被鄰居或管委會靠杯.

ceca03/03 20:52愛怎樣改就怎樣改.

ceca03/03 20:52另外通常拿來掛公司營登,當倉庫都很好用.

ceca03/03 20:52它有它存在的價值.

ceca03/03 20:53賣的話,目前還是有一大票人得了不買透天就會死得病的患者.

ceca03/03 20:53所以透天翻新轉手賣並不怕沒買家.

ceca03/03 20:53你只怕跳價太大,他貸款成數被銀行估太低,他買不動的問題.

ceca03/03 20:54所以銷售時間會比公寓和大樓久不少,很大機會都是超過一年.

ceca03/03 20:54讓銀行鑑價不用考慮你的買價.

ceca03/03 20:55這樣講好了,老透天你買起來都是比"她土地價值"還要便宜很多.

ceca03/03 20:55所以代表,他的缺點已經反映在價格上面.

testPtt03/03 20:55這個應該不到4米 還不便宜 https://reurl.cc/8qp0YM

ceca03/03 20:55這個價格可已成交,代表這個狀態他價錢反映價值.

ceca03/03 20:56但如果你把它拆了,就是改變它的型態.

ceca03/03 20:56你會把它既有的"可使用空間"價值給破壞掉.

ceca03/03 20:56那就進一步壓縮它的價值...自然他就更掉價.

kagaya03/03 20:56阿 不管改套或者翻新，透天好像難免要先準備一大筆來投資

kagaya03/03 20:56啊。

ceca03/03 20:56and...四米面寬的簡單判斷法是.

ceca03/03 20:57停一台典型大小的轎車進去,側邊很難再停一台機車.

ceca03/03 20:57四米半就是可以停一台轎車又停一台機車.

ceca03/03 20:57五米大概就停一台轎車又停兩台機車.

ceca03/03 20:57以上人都還是可以走過去.

ceca03/03 20:58你四米也可以應停機車,但是車門會打不開..XD

ceca03/03 20:58人要扭曲鑽過去.

ceca03/03 20:58六米面寬主要是可以停雙車.

ceca03/03 20:58其實五米半也可以免強停雙車,只是要技術+會比較不爽.

ceca03/03 20:59多那半米,奇模子會差很多很多.

ceca03/03 20:59so..3棟4米打掉蓋兩棟6米....就是這樣.

ceca03/03 20:59而那個價位的買家,基本都是雙車.

ltwo03/03 21:07本版一定是新房

wizink03/03 21:17現在哪邊有4米寬新透天，想看一下

kagaya03/03 21:18市區要這麼寬很難吧 停一台就滿了

iwcuforever03/03 21:19投資角度？當然留透天...

teddyissad03/03 21:31精華地段的小巷透天不錯啊

teddyissad03/03 21:31可以隔間 又能賭建商收購

testPtt03/03 21:35精華地段小巷除了台北其他被套比較快

teddyissad03/03 21:36不會啦 有些真的夠便宜 租金投報率5-6趴

testPtt03/03 21:42不能停車上班族不愛 離學校遠學生不愛 便宜也是很難租

dondon041903/03 22:00瑞隆路那邊透天很多路小到汽車開不進去..1F不能當車庫

SkyFee03/03 22:024米寬透天…..

ceca03/03 22:24路小到開不過去基本上就五米以下.

ceca03/03 22:24五米巷側邊不停機車可以開車過.

ceca03/03 22:25側邊停機車就過不去.

ceca03/03 22:25四米就不用想過了.

ceca03/03 22:25門口路不同大小,房價也差很多.

ceca03/03 22:25不過通常四米以內的都是包租公買去改套房用

ceca03/03 22:25432甚至1米路...XD

ceca03/03 22:26你雙線道基本上應該是12米以上.

ceca03/03 22:2612米的話,改套房出租投報率也會被壓低.

ceca03/03 22:26翻一翻賣掉可能會更開心.

ceca03/03 22:27你翻一翻賣掉,然後再去六米路應該可以買1.5間以上.

ceca03/03 22:27甚至可能可以達到1.8間.

ceca03/03 22:27這樣在湊一點弄兩棟來改套房.

ceca03/03 22:27擬出租投報率幾乎倍增.

ceca03/03 22:2810~12米路透天,可店面可住家.

ceca03/03 22:28如果是20米路,當住家比較浪費,通常是有錢人才這樣幹.

ceca03/03 22:29喔我是說,這幾年買20米路的透店來當住家.

ceca03/03 22:29而不是那些既有屋主持有3x~5x年的\.

ceca03/03 22:2920米路買來當住家就有一定的面子效應...XD

ceca03/03 22:30但實際上,住10~12米路跟住20米路,居住品質沒有差.

ceca03/03 22:30馬路多寬一倍的價值,幾乎都發酵在"面子"上面!!

ceca03/03 22:306米路則是開車過去要注意不要卡到停在路邊的車.

ceca03/03 22:30或是會車要喬一下體位.

ceca03/03 22:31進車庫也要抓精準的角度.

ceca03/03 22:31外加窗戶打開對面靠很近.

ceca03/03 22:31所以住宅心情會大幅受影響.

ceca03/03 22:32另外12米路如果土地是商四以上,又在市中心.

ceca03/03 22:32就有一定的機率未來被土地整併.

ceca03/03 22:32當然五甲瑞隆的機率要比市區低很多.

ceca03/03 22:32然後12米路又比20米以上的低很多.

ceca03/03 22:32很多是指....很多!!!!!!!!!!

ceca03/03 22:33但無論有多少,總是這個夢是可以做的..XD

testPtt03/03 22:42路大條建商比較想收 比較有機會當釘子戶

ceca03/03 22:42收透天要花很多很多時間,所以通常是房價高到一個數字.

ceca03/03 22:43建商才會動手.

ceca03/03 22:43收購價平均起來要比買整塊地便宜大概七成.

ceca03/03 22:43不過路邊和後面兩棟的收購價不一樣.

ceca03/03 22:43例如20米路邊透店她商四收100w/p,後面可能收50w/p

ceca03/03 22:44平均下來75w/p 而商四地可能110萬一坪.

ceca03/03 22:44當然12米路收購價就會更低.

ceca03/03 22:44主要是12米路推案效應不如20米路,因此就從土地打折來回補.

ceca03/03 22:45但是基本上12米路推大樓案是還賣的動的.

ceca03/03 22:45因此12米路商四以上,通常就有夢可以做.

ceca03/03 22:45有夢可以做,夢不一定要實現.

ceca03/03 22:45例如這邊有10條路,只要其中一條的某一小區塊的透天被整併.

ceca03/03 22:46整併的可能也才10~14棟透天一點點.

ceca03/03 22:46但會帶動整個區塊只要可以作夢的透天.

ceca03/03 22:46房價都往前衝一波...XD

ceca03/03 22:47然後可以拋看看有沒有人要接手作夢...XD

ceca03/03 22:47當然對建商來講,收多少錢是注定的,因此他不會收漲過多的

ceca03/03 22:47但是在炒做的時候,有時候就是會盲目和吸引白癡.

ceca03/03 22:47你運氣好拋得掉,那就可以多賺不少.

chienchung03/03 23:05我家也有巷子內第一間透天, 目前雅房出租, 投報不好.

chienchung03/03 23:06真的是雞肋產品...不過是父親早期買入要當補習班的

chienchung03/03 23:07狹長型, 後來補些家具變成7間雅房租人. 福東國小附近

lanhow03/03 23:16樓上握手，謝就留著自住吧

chienchung03/03 23:58其實有在考慮要是隔壁有要賣, 就買下. 然後打掉重蓋

chienchung03/03 23:59重蓋成一層一戶的, 一層一層租人.

kagaya03/04 00:12那要隔壁有賣啊 我們家也是一間雞肋……

kagaya03/04 00:13卡隔壁卡了幾十年了 沒要賣

ceca03/04 00:14你就可以理解,建商收透天多麻煩了..XD

ceca03/04 00:20住三要被整併機率太低了可以忽略.

ceca03/04 00:21正瑞隆路就可以營業的店面自然不一樣.

testPtt03/04 00:24我家附近建商都只收空地Q.Q

iloveapple03/04 02:18那林森路呢

pigmoo03/04 04:15秒賣拿去買ETF 5%？只付頭期2%買美術館不好嗎？

pigmoo03/04 04:17秒增貸 不是全都要？

siriuswinds03/04 11:20現在美術館還有600萬兩房的話我加50萬收，7字頭都

siriuswinds03/04 11:20絕跡了