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Re: [心得] 月經題-要買多貴的房子自住之解析

看板home-sale標題Re: [心得] 月經題-要買多貴的房子自住之解析作者
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時間推噓 5 推:5 噓:0 →:11

※ 引述《xxxlong ()》之銘言:
: 時間過得好快喔,住新房也超過一年了,來講一下心得。
: 房子買完後,就愈來愈懶得來發廢文了,可能有許多新版友不知道我的故事,先來講古一: 下。
: 時間回到2022年,當年跟女友租屋在新竹東區,才發現新竹房價貴得離譜,而且是疫情後: 直接噴了一倍上去。
: 說沒有買房焦慮是騙人的,當年過三十歲已打拼多年才存一千多萬,結果我們租的那間房: 子市值兩千萬...
: 等於我多年的心血,唸了那麼多年的書,大學時打了多年的工,畢業後在醫院輪了好幾年: 的夜班,還換不到一間普通的房子。
: 幸運的是我現在的工作主要在桃園其次雙北,而且我發現桃園、新竹縣外圍、竹南頭份都: 還有一千萬以內的新房子。
: 後來就陸續跟女友和家人合資,在這幾個地方買了四間一千萬以內的房子,一間自住其他: 以後出租。
: 現在回顧起來,全新的房子,自己喜歡的裝潢和家電家具,住起來就是爽啦。
: 房貸一個月兩萬多比以前在新竹租房便宜,平均每天通勤時間從兩個小時縮短成一個小時: ,空氣好視野好,出門也比較不會塞車。
: 房子真的也不用買太大,大房子打掃會很累,房子的裝潢和家具更重要,我和女友的老家: 都大得多,但我們覺得老家遠不如自己家舒服,過年回老家還寧願花錢住飯店。
: 所以自住房真的不用買太貴,會更早達成財富自由,而我慢慢接近財富自由後,對這個很: 多人夢寐以求的目標,開始有不一樣的想法。
: 其實財富自由並不等於不工作,很多人退休後就失去人生目標,很無聊整天宅在家看電視: 滑手機,比較有錢的就常跟酒肉朋友出去吃吃喝喝,時間久了其實都容易罹患三高慢性病: 。
: 你們看房版一些不用工作的大佬們,真的要找點事情做,在房版發廢文戰魯空就是他們的: 樂趣之一,不然整天無所事事真的很無聊。
: 財富自由其實重點在於自由,財富永遠都比不完,你很難比房版大佬有錢,就算真的囤到: 十間以上當房版大佬了,也不會比中大企業老闆有錢,然後你會發現,一堆企業老闆做到: 七老八十,身體真的不行了才想退休。
: 所以我達成財富自由後還是會繼續工作,但工作壓力會小得多,因為不爽可以不要做,一: 年至少出國渡假四次,work-life balance才是長久之計。

沾沾多多龍的喜氣。

借文章問事,小弟過年前買了人生第一間房。

過年後,打算去看第二間,抓 1500 上下,地點北大特區,

為何選北大,因為本身住這裡,對這裡熟悉。


若從資產配置來看,小弟需要買第三間嗎?(掛1 第三間,貸四成)

目前存股有 2000,扣掉第二間貸七成,還剩 1550。

若買第三間,抓 1500,貸四成,剩 650。(500 是我的底線了)。


至於年薪在 220~250 之間,現金流應該不成問題,而且這三間都預定出租。

想請問的是,各路英雄好漢,會買第 3 間,還是就繼續存股就好?

下臺一鞠恭。

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※ PTT留言評論
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duriel331302/13 15:19算一下貸四成投報率才多少 操作的限制又有多少 除非你

duriel331302/13 15:19股票做很爛或是會做到賠錢,不然怎樣算都不划算

duriel331302/13 15:20賺是一定賺的(名目),有沒有大於你資金的機會成本難說

我股票只買 ETF(0050 0056 00713 00878),我都當作 5% 股利。 1) 若不買第 3 間,1550*0.05 = 77.5 2) 若買第 3 間,650*0.05 = 32.5,第三間年租 2*12 = 24,總 32.5+24 = 56.5 價差 77.5-56.5 = 21,等於本金需要 21*20 = 420。 這 420 的本金投入價差是我可以接受的,因為我房子有放 10~15 以上的打算, 到時賣出的資本利得也許就在 420 以上了。 另一點,我相信六都只漲不跌,而且看了 C 大的借貸觀念後, 我對借錢的想法也變了,到時我可以再增貸買股,這是我目前的構想, 不知有沒有不托的地方?

blargelp02/13 15:35繳清第二間 整間掛四存股 這樣第三間不就能貸七成了嗎

Fuxi8102/13 15:42股票出清,現金買第三間再掛4回來買股票就好了吧

3) 這樣的話,就變成 2000-1500 = 500,然後 500-(1500*0.3) = 50 第 2 間繳清,第 3 間貸七成,但第 2 間能夠掛 4。(若掛四,貸 800), 請問下,一般掛四,能貸出多少? 850*0.05 + 2*12 = 66.5

duriel331302/13 15:49你2在算什麼要不要解釋一下..這樣算然後跟1比差額是

duriel331302/13 15:50要得出什麼..你要把計算的對照組和實驗組做成相符阿

哥,我 1) & 2) 都在算被動收入。 1550*0.05 = 77.5,這個算式是,如果不購入第三間,1550 5% 的被動收入。 32.5+24 = 56.5,這個算式是,如果購入第三間,剩 650 5%, 加上第三間的出租費用,每月 2 萬*12 = 24,所以加起來是 56.5

ChikanDesu02/13 17:22泥的資金成本都沒算耶

兄弟。這個資金成本,我就沒概念了。你們都是怎麼算的? 我現在,都只看被動收入。不管本金有多少,只看被動收入能拿多少。

duriel331302/13 18:16兄弟,我不知道你數學或是報酬率算法是不是跟凡人不

duriel331302/13 18:16同,不論此前提是否合理,依照你講的不管本金投入和

duriel331302/13 18:16股票用5%算,只求被動收入最高,那得出的答案是買。

明白。再請教下,第二間掛四,1500 的房子,一般能貸多少出來?謝謝。

duriel331302/13 18:44如1500隱設鑑價金額為此;一般能貸多少隱含申貸人條件

duriel331302/13 18:44達標銀行要求 那就是八成. 但兩個都是很大的if.

若是能貸八成的話。如哥所說,那資產的確能夠最大化。如下: 4) 貸 1500*0.8 = 1200。 被動收入 1200*0.05 = 60 加上 2*12=24,總 60+24 = 84。 這樣還超過了不買第 3 間的狀況 84>77.5, 金錢的力量,太可怕了。感謝哥。

jintinge02/13 23:35你的第二間掛4貸款1200出來放5%ETF,要扣2%的利息,所

jintinge02/13 23:35以1200*0.03=36萬,讓房子自己養自己。

明白。還有利率 2% 要考慮進去。感謝。

quiet9302/14 06:53買1500萬,用1.6趴出租,真是好房東

這算法是 24/1500 = 0.016,不過我覺得可以用另一種角度看,如下: 5) 第二間不掛四(也就是沒有第三間),算式是 1500*0.05 = 75 第二間掛四(也就是買了第三間),所以可以掛四增貸 1200 加上年租 24, 算式 1200*0.03 = 36 加上年租 36+24 = 60,那投報率 60/1500 = 0.04, 這樣的話。其實不差。1% 的差距,就等增殖價差。

※ 編輯: usingPTT (220.141.25.119 臺灣), 02/14/2024 10:58:42