Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

jeromeshih 發表於 2023/3/3 下午5:39:20

看板home-sale標題Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎作者

(以謹慎態度來面對問題)時間Mar 3 17:39:20 2023推噓 1 推:1 噓:0 →:7

這邊有兩個點有疑問?

a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高，如何剛好在低點進場?

因為綠角之前文章也提到，在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現金，除非100%預測正確，否則以Good/Bad Year佔比，沒預測到70%以上，Buy and Hold似乎比頻繁進出來得好
https://tinyurl.com/5fanksn2

b.如果要用2008到2022，應該都要用同樣年份計算，不然股市用最低到QE兩次後鈔票已經貶值後價格跟獲利計算，但是房價幅度就變成用假設增值價格，但是這跟房價指數的部分似乎也不太一樣，而且看來房價增值應該略低於通膨計算?

以下提供信義房價指數，比例似乎有點不同
https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg

https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg

https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg

如果考量通膨3%，比例大約是這樣
1.03^5=1.159 5年1.159倍
1.159^2=1.34 10年1.34倍
1.159^3=1.556 15年1.556倍

以上，提供參考

※ 引述《snaken (snaken)》之銘言：
: 雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
: 先做一下幾個基本的假設
: 你現在手頭上有400萬，
: 且每個月有 6萬可動用現金，以面臨著兩個抉擇
: a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
: b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
: 你會上來問這個問題，
: 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
: 所以當作你跟我老目一樣都擺定存
: 那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
: 先看b.
: 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
: （綠角流的標準做法）
: https://i.imgur.com/eWtYCFz.png

: 到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
: 有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
: 這應該是標準的做法。
: 由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
: 買房自住視同租給自己
: 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
: 因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
: 賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
: 1. 2000賣出 (0%)
: 2. 2500賣出 (1.5%)
: 3. 3000賣出 (2.7%)
: 括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
: 那你一定是對的
: 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
: 1. 2000w: 682w / 1.17%
: 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: https://i.imgur.com/9hI64DX.png

: https://i.imgur.com/ThmS54M.png

: https://i.imgur.com/1kE1To8.png

: 都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
: 投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
: 順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
: 這都最基本的excel 公式而已。
: https://reurl.cc/a1G5e4
: ※ 引述《hesitates (....)》之銘言：
: : 從小努力讀書
: : 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: : 存了頭期款買房
: : 每月房貸5、6萬
: : 聽起來還有錢過其他生活
: : 但想起來其實不然.........
: : 等我退休時
: : 這間房也40年屋齡了
: : 到時還敢住嗎？？
: : 到死之前勢必至少再換一次房......
: : 而且退休後也沒收入了
: : 所以在我買第一間房之後
: : 除了繼續付第一間的房貸
: : 也要開始存第二間房的錢了（第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: : 等於要有付2間房貸的能力
: : 一個月10幾萬就去了
: : 覺得就算年薪300
: : 日子其實還是過得很吃緊
: : 一輩子就是存錢養房當房奴
: : 有人有這樣的感嘆嗎！？

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