Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎
雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
先做一下幾個基本的假設
你現在手頭上有400萬，
且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
你會上來問這個問題，
我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
所以當作你跟我老目一樣都擺定存
那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
先看b.
0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
（綠角流的標準做法）
https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
這應該是標準的做法。
由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
買房自住視同租給自己
你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
1. 2000賣出 (0%)
2. 2500賣出 (1.5%)
3. 3000賣出 (2.7%)
括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
那你一定是對的
期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
1. 2000w: 682w / 1.17%
2. 2500w: 1182w / 4.40%
3. 3000w: 1682w / 6.69%
https://i.imgur.com/9hI64DX.png
都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
這都最基本的excel 公式而已。
※ 引述《hesitates (....)》之銘言：
: 從小努力讀書
: 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: 存了頭期款買房
: 每月房貸5、6萬
: 聽起來還有錢過其他生活
: 但想起來其實不然.........
: 等我退休時
: 這間房也40年屋齡了
: 到時還敢住嗎？？
: 到死之前勢必至少再換一次房......
: 而且退休後也沒收入了
: 所以在我買第一間房之後
: 除了繼續付第一間的房貸
: 也要開始存第二間房的錢了 （第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: 等於要有付2間房貸的能力
: 一個月10幾萬就去了
: 覺得就算年薪300
: 日子其實還是過得很吃緊
: 一輩子就是存錢養房當房奴
: 有人有這樣的感嘆嗎 ！？
--
買股長期投資說的簡單 去看看股版有幾個買股放超過5年
的 嘻嘻
結論是 要買自住房？
2020年3月玉山金被定期定額散戶賣到的最低點跌停
你的問題在2000萬的房租金3萬？
2020/3月真的超經典 一堆人號稱長期投資砍在最低點阿呆
股 股版一堆文章屍體XDD
然後還有利息抵稅額+租金抵稅額
買房30年貸不下去 跟我說ETF長期投資20年我都當放屁
算回測自欺欺人而已
再來六都租金 成長20年均化你要算多少？
15年打錯
再來持有稅成長 租買增加是一制的
這篇佛
無腦定期定額就是註定在最低點嚇死一鍵停損
股版就luke7459那篇最經典 最好的負面教材 我自己201
6開始買2330以來都沒賣過 去年十月跌到三開頭真的心痛
不過回去看luke那篇就能堅持了 還能抄底加碼XD
但是稅制上租屋增加的會比較多
如果這一輩子只有一間自住房 蠻慘的
台灣一間自住房 完全沒出租效益
對於只有400萬的窮人
你應該買個800萬老屋自住
再買個1200萬的隔間套房公寓出租
而不是全部都去自住
苦一點 直接買間2000萬隔套公寓 自己住一間套房 其他間
出租 5-6年後再買第二間搬出去住
10年一次的世紀股災 存股族根本都嚇死賣10年低點
個股比較難，VTI我放十年以上了
窮人不延後享樂 你變不出第二間的
一輩子只養一間 那是你窮人太安逸不肯吃苦
書上寫股災要買都鬼扯 只有純技術派敢在股災買
十年線進場買股 股版喊最大聲的XDD
去年一堆股票跌到十年線 也沒看到幾隻小貓進場 笑屎人
存款400萬加六萬薪 買1000萬就很硬了
頂多買600-800才是健康的
台灣人就是被騙到硬吃自己吃不下的房貸
消費市場才會這麼畸形
去年10月0056 23塊 有幾個敢買
第一金砍在202003的那位 我永遠記得他的教訓 一張不賣
你不凹一間你兒女怎麼翻身
當然你不婚不生死前把錢花完就隨便
https://i.imgur.com/vUbv77g.jpg 去年6月理財型房貸
進場 賺股息又賺差價 豪爽
股票用0050，房價可以用全國房價指數漲幅。
2008/01~2022/10，信義房價指數漲幅143%，平均年增率6%
，國泰房價指數漲幅120%，平均年增率5.4%。
殖利率超過10%的一堆能挑 還有人不敢買我也是醉了
去年10月每個都砍在萬三去買32鎂當租屋美金神
爬了一下上面說的股板luke7459，結果他後來也買房了
去年不是一堆人砍股買鎂嗎？我喊破喉嚨910月買股 也
沒幾個人敢買
人家才不像魯空那麼白癡 當然買房了
有下有推。感謝分享
年收破百的基本都會自己算這個XD
更多是萬八才開始定期定額的萬五就問要不要停股版
也一堆XD
股票長期獲利會比較好但長期持股違反人性
房地產優點就是隨便阿貓阿狗都能長期持有
對哦！萬八開始一堆人鼓吹我定期定額，不買他們還罵你笨
講很多次了這不是算數問題
兩千萬的房子不太可能租金三萬
說你不懂平均，因為定期定額平均，就算萬八也沒差。我怎麼
想都不對，怎樣都要抄底吧 不抄底也不用抄頂啊
租屋股神開始洗版堆靈骨塔屌打房蟲的時候 就是高點
萬八跌到萬五就一堆人問要不要停扣XD定期定額講的
容易
萬八定期定額 萬五停扣 萬3停損買32鎂 XDDDD
熱心推
恩 h大說的就現實散戶標準動作 啥回測都鬼扯
紀律很重要，房地產僵固性嚴重，而且我都三五年轉貸一次沒
有資金鎖在同一間房子的問題
我覺得AI在講廢話
不符現況啊，錯很大。我感覺是沒啥太多買房經驗的人寫的
。
重劃區2000萬三房，房租3萬很有機會阿
數學一回事，人性一回事，做得到的很少啦
我這邊新北房價1千2含車位都租到兩萬八了
兩千萬三房三萬二起跳基本吧
我前年買兩千八中山區破華廈都租六萬了
台中有800上下的租25000
主要是房價房租那裡不對，我這裡房價1250租三萬，還是新
成屋非改套
他是覺得兩千萬房租三萬太低吧
太低啦 ．
如果一樣開著後照鏡看房地產 調整數字讓平均年增為 5.56% （賣出4500w，總增幅125%） 然後設定租金 5w 使得租金投報在3%。 這樣你可以得到13.3%的IRR, 期末現金扣掉頭款有3128w
https://i.imgur.com/WwGeJaf.png
我這裡1500租25000含管理費
所以2000萬如果是三萬房租不含管理費，應該很有機會
一般住宅總價越高投報不是越低嗎
房子有一個優點就是變現難 可以喝止持有人很多衝動性消
費或投資
不會啊 去年一個衝動就貸了一千萬出來投資..
或是恐慌性賣出之類
我原本其實沒有想的 純粹就是接了一個電話....
總比股債一鍵賣出難多了
其實還好 設定好 也是一個按鍵就帶出了
其實還好 設定好 也是一個按鍵就貸出了 甚至沒時間問題
24小時都能貸出 馬上到帳
昨天我接到國泰電話 就差一點又提前設定...
我一直跟他聊 線上申請都填好 他說會拉聯徵我才醒過來...
現在真的很容易不小心就借到錢...
推
你一千萬不是信貸吧？ 信貸額度沒那麼高
靠北 我申請下去了耶
我想說板友說難貸 我來試試看
股版白癡超多的
IB你那通電話的妹子聲音是不是很正？！XDD
推 感謝好人 這篇很棒
我不會在意這個...只是電話有甚麼好意淫的XDD
我一千萬是信貸啊 兩家
我當兵的時候還真的打電話跟銀行客服聊天過
去年我會不小心就借錢 主要就是報的利率太低...
拉聯徵會醒過來 是因為我不想把聯徵次數浪費在國泰
一直跟我說先申辦就可以估價 我想說估個價ok, 結果要拉
聯徵
國泰都這招，不管你是不是她們往來戶，「O小姐那我先
幫妳送估價。」「好。」「那我們先幫妳拉聯徵喔！」
我太太： XD
你好猛 月收超過50萬
數字都很好，重點在做不到，很快就懷疑自己，想買
房就買吧
能定期定額超過5年的很少，能繳房貸10年的很多
你要填資料才能送聯徵 所以填資料與否是關鍵
一般估價是不用填資料的
只是一般估價跟核貸結果未必一樣
但我遇到的差距是也不大
定期定額谷底出清的都是韭菜
傻傻問一下，這張表可以適用於把房子出租嗎？租金多寡
應該要影響期末金額不是嗎？
實務上，高租金的物件的出售價格一定會比較高。
但，這張表只是個計算表，租金以及房子賣價都是輸入變數
你可以自己看旁邊的計算結果，評估算出來的年房屋增值
或是租金投報是否合理
如果比較，是否都從08算，這樣數字可能比較好比對?
話說2020年三月我全家身上只剩10萬台幣 只差沒去銀
行賣屁股 其他
全壓在股市了 不信我也沒辦法
好像那時沒留圖的樣子
樓上，你獲利100倍的情況，這可能是常態?
03/03 19:15
呃我沒有說是常態啊 我現在那個帳戶裡面都轉成美元
了
借轉CFP
不是可以轉增貸出來活化嗎？
只能買一棟根本不是重點，轉增貸出來再投資一樣增加資
產
不到一千萬的房子就能租三萬了……
我想到這篇 https://reurl.cc/jlGy42
sp500年化12.2%的期間 基金投資人平均只有2.7%
實在怵目驚心 還是指數化投資和減少交易比較好
給一樓：股版八成文章九成回文都是垃圾訊息。這些韭菜跟你
說不能長期投資你竟然當真？
有下有推
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首Po從小努力讀書 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了 存了頭期款買房 每月房貸5、6萬 聽起來還有錢過其他生活![[閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎](https://i.imgur.com/LliZ9Fub.jpg "[閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎")
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年薪300，房貸6萬， 每年還剩200萬喔 大概是台灣中位數收入的3倍 : 但想起來其實不然......... : 等我退休時1
這邊有兩個點有疑問? a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高，如何剛好在低點進場? 因為綠角之前文章也提到，在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現 金，除非100%預測正確，否則以Good/Bad Year佔比，沒預測到70%以上，Buy and Hold似 乎比頻繁進出來得好![Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎](https://i.imgur.com/Yu239pWb.jpg "Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎")
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你有點自覺還算不錯，這就是各國政府幾十年來的做法 在學校把你訓練成優良勞工 畢業後投入業界幫企業賺錢、維持社會運作 自己可以思考一下，人生短短幾十年，要的是什麼？ 很巧的，我身邊有這個答案的同學朋友，沒有一個是上班族![Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎](https://i.imgur.com/PPeDGeSb.png "Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎")
3
以台灣六都整體現在來看 租金3% 要加成 2.5%年增 然後房價也是2.5%年增 然後免稅額 也計算下去 第1年租金36萬15
我也不是啥投資或是股票的大師， 但我知道所有的投資策略都是在跟人性對抗 長期投資， 不管你以前信綠角還是愛謝客，有多少挺過2020-2022這段時間？ 股票市場 buy and hold 說起來很簡單，8
yo 雞同鴨講勒 數字敏感度糟糕 那個 那幾張圖已經顯示7
所以要搞懂這個鬼島的遊戲規則，搞懂誰賺了你這個高薪勞工的錢。 台灣房地產就是金融商品，講白的就是給人投資的，流動性沒問題，價格就一直往上報， 政府之前又一直降息，印鈔票，當然一直往上噴。 現在世界漸漸升息，房子的價格當然本來就會掉，沒掉就是量縮，在那邊死撐，看有沒有 硬需求阿宅工程師的幫忙解套這樣。7
隨意哥真的很屌 說平凡人不要在高點買房自住 那請問隨意哥，新竹的工程師2020-2021相對低點能不能買房自住呢？ 答案是不能 隨意哥在2020-2021開示了新竹的工程師，連低點都不要買房自住![Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎](https://i.imgur.com/R0Aqr7Vb.jpeg "Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎")
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這一篇你們回那麼開心幹嘛..XD 年薪三百會不知道通膨問題? 等到30年過去,年薪應該都600甚至近千萬了. 貸款早就還清不知道到哪一個宇宙去了. 他買的那個40年老屋,房價也早就從一千萬漲到不知道幾千萬去了.
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Re: [請益] 把房貸出來投資可行嗎？你這問題 比較困難估計的是 年收入， 因為"不是非常穩定" 要有過去資料比較好估計 換言之 收入若不穩定程度 高可以高到 700萬/年， 然後平均是 360萬/年 我想大概不需要用到增貸 所以我用了一個 年收入 標準差 做模擬 試算表 長這樣![Re: [請益] 把房貸出來投資可行嗎？](https://mega.nz/rich-file.png "Re: [請益] 把房貸出來投資可行嗎？")
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Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?沒想到房版忽略本金要算的壞習慣 真的是四處影響 每個月還1萬5，借貸430萬 粗估是286期，再加算利息 粗算300期為25年13
[請益] 資產重新配置規劃5.18更新 謝謝大家的意見，尤其是幾位大大用力鞭醒了我在0050稅率的迷思，跟另一半討論後，應 該會朝以下進行: 1. 美金台幣還是1:1配置 2. 台幣800拆兩半:![[請益] 資產重新配置規劃](https://i0.wp.com/luffydad.com/wp-content/uploads/2020/04/0050-one-time-investment.png?fit=1237%2C605&ssl=1 "[請益] 資產重新配置規劃")
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Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?不是我的網站應該可以貼吧 比我自己弄的EXCEL好很多 想問你IRR公式怎麼算的? 我用10年賣出的IRR算起來才5.0%![Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?](https://i.imgur.com/Ru5TUjWb.jpg "Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?")
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[請益] IRR & MIRR 哪個才準 ??各位神人,請教我 在2020年購機成本7878萬時,IRR & MIRR很接近 可是變成7575萬時(相差不遠),二個差了5%多![[請益] IRR & MIRR 哪個才準 ??](https://i.imgur.com/CZnNygJb.jpg "[請益] IRR & MIRR 哪個才準 ??")
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Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子所有這類型的文章我認為都可以先用怪老子的網站參考真正的報酬率IRR 這個算是開源網站中相對寫的較完整的，其實邏輯也不難，excel花一點時間，就可以更![Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子](https://i.imgur.com/slQNV8Jb.jpg "Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子")
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Re: [閒聊] 用不到的房子會改換現金流嗎前面ceca大有提到 房租>利息支出 的話 與其把房子賣掉不如拿去貸款丟定存股之類 但如果今天的狀況是，比如800萬的房子 有貸款(而且還是全貸)，無法再做貸款 月租金約25000(投報率3.2%)3
[問題] IRR的邏輯問題最近用excel在幫家母計算她標會的報酬率 如下面的圖表 報酬率就是付出跟拿回的比率，老人家不懂時間價值，所以這種報酬率比較容易理解。 另外想幫她算一下IRR，結果用excel算出來 越晚標，IRR會越低耶？![[問題] IRR的邏輯問題](https://i.imgur.com/cO8NNtjb.jpg "[問題] IRR的邏輯問題")
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Fw: [請益] IRR & MIRR 哪個才準 ??作者: avig800 (養貓也有政治正確?) 看板: Finance 標題: [請益] IRR & MIRR 哪個才準 ?? 時間: Tue May 3 19:22:41 2022 各位神人,請教我 在2020年購機成本7878萬時,IRR & MIRR很接近
Fw: [請益] IRR & MIRR 哪個才準 ??作者: avig800 (養貓也有政治正確?) 看板: Finance 標題: [請益] IRR & MIRR 哪個才準 ?? 時間: Tue May 3 19:22:41 2022 各位神人,請教我 在2020年購機成本7878萬時,IRR & MIRR很接近
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[請益] 廚房開放式？31
[請益] 兩房兩衛改一衛客變請益![[請益] 兩房兩衛改一衛客變請益](https://i.imgur.com/oGYMRrSb.jpeg "[請益] 兩房兩衛改一衛客變請益")
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Re: [閒聊] 桃園大竹有搞頭嗎？![Re: [閒聊] 桃園大竹有搞頭嗎？](https://i.imgur.com/dtaD47Fb.jpeg "Re: [閒聊] 桃園大竹有搞頭嗎？")
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[請益] 家人擔心地震想賣房23
Re: [新聞] 法拍屋首季增一成 專家:有人找不到接19
[閒聊] 2030一堆對桃園有利的重大建設完工7
[請益] 工程款用現金一次付清有什麼好處？![[請益] 工程款用現金一次付清有什麼好處？](https://i.imgur.com/SubWSD1b.jpeg "[請益] 工程款用現金一次付清有什麼好處？")
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[請益] 轉職後的房貸條件影響6
[請益] 品陽大苑是否已經完銷?6
[閒聊] 有人家裡社區有裝智取櫃的嗎？6
[請益] 房屋轉增貸請益5
[請益] 同社區買賣車位如何開價5
Re: [請益] 台中G0 小建商vs惠宇3
[請益] 等使照下來才驗屋會影響貸款嗎2
[請益] 賣房塗銷流程請益1
[社區]台南永康區 白金漢宮![[社區]台南永康區 白金漢宮](https://res.sinyi.com.tw/community/0021336/bigimg/A1.JPG "[社區]台南永康區 白金漢宮")
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[請益] 危言聳聽的人為何不賣掉台灣房地產？