Re: [請益] 房屋買賣稅務問題

※ 引述《a89051236 (HarryPC)》之銘言：
: 目前與一位手足打算合買母親名下的透天（各一半產權），預計用現金1000萬元買下（各: 付500萬），三人名下無其他房產。
: 隔壁相同物件今年賣了3000萬（市價），但他的屋齡大概年輕50年XD。
: 因家有不肖子孫，故目前不打算走繼承。
: 房屋資訊：
: 母親於民國97年購入，當時的買價約950萬，地坪33坪左右，目前的屋齡約60、70多年。: 當時有在玉山銀行貸房貸，約在民國100年時已繳清。
: 我看了今年的地價稅單，地坪104平方公尺，公告地價130萬，稅率10%，總繳金額1.3萬。: 房屋稅只知道今年共繳600元，房子有租人且有做營業登記（房客是非營利事業組織），: 用3%稅率回推，房屋現值大約2萬。
: 目前遇到以下問題：
: 1.母親的買入價認定問題：
: 母親已找不到當時的買賣合約及銀行清償證明等文件。
: 今天有去玉山銀行問過，但銀行表示因為已清償完畢，故不會留存相關文件，且因為之前: 已有申請過清償證明，因此再申請一次也只會有已清償等字眼，而不會有金額等資訊。: 不知道還有沒有其他方法能證明當初的買入價為何？

沒有，97年國稅局那邊應該也不一定撈的到資料

: 2.如果真的找不到任何購入價的合約，那賣房的稅應如何計算呢？
: （依母親的購入時間應該屬於舊制）
: （1）.土地增值稅：依購入及賣出的土地現值差額，乘上指定稅率得到應交稅額。
: =》應該用不到當時的買入合約。

土增稅看土地漲價數額，自用10% 一般稅率20%

還要乘上消費者物價指數，我會建議直接用系統代入比較快

不用找任何合約，因為合約不影響公告現值

: （2）.財產交易所得稅：
: 土地所得免稅。
: 房屋所得，如果真的找不到買入合約，是否變成要用買入時的土地及房屋現值作為成本？: 不過買入時，房子已經50、60年了，現值應該也不高了，再加上目前房屋現值僅剩2萬（: 如果我沒算錯的話）。
: 那房屋所得稅是否其實也很少？

沒錯，舊制財產交易所得稅是用房子的評定現值*該年度地區核定價值%數去算

然後併入綜合所得稅，真是少之又少

: 3.目前會想用買賣方式購入母親名下的房子，主因為怕未來如果要轉賣的話（目前不打算: 賣，只是以防萬一）我的購入成本會變成母親買房時的土地及房屋公告現值，導致有高額: 利得所導致的高額稅要繳。
: 但目前有查到資料，受贈舊制取得的房屋，則受贈者賣房時，一樣適用舊制。

沒有，只有繼承才能，舊制沿用舊制

媽媽舊制賣給你，你取得之後就變成新制房地合一稅

: 如果依第2點計算，主要要繳的稅只有土增稅（如果房子沒有重蓋），那麼用母親每年244: 萬的免稅額分割不動產產權並贈與給我的話，是否也是可考量的作法？
: 但風險可能就是未來租稅制度又變了，或重蓋房子，導致房屋現值增加至使房屋利得增加: ？
: 再麻煩大家幫忙解惑，謝謝～

每年贈與244萬的方式分割給你，你就要注意，你的取得成本就是

土地公告現值+房屋評定現值

這通常跟市價有一段落差

你如果沒有重購退稅或是連續自用6年10%優惠稅率+400萬免稅額

通常你會繳稅繳到哭出來

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