Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

buji04/10 13:57謝謝! REITs 的數據的確不錯

buji04/10 13:58mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率

stun99104/10 13:59清流君另一個有問題的地方是，即便數據跟他算的一樣，也

stun99104/10 13:59不能說買房必定賠錢，只能說股票報酬率比較高。

stun99104/10 14:00但是長期投資還要看波動性，如房地產波動性低於股票。

stun99104/10 14:00而清流君自己也說過股債要平衡，那不就自打臉

garry556604/10 14:12REITs主要是商業不動產, 我覺得這不能代表房市整體

IBIZA04/10 14:13REITs並非主要是商用 REITs甚麼都有

IBIZA04/10 14:13O就是住宅型REITs 主要收租金

IBIZA04/10 14:15甚至有專做基地台的REITs

IBIZA04/10 14:17而且為什麼商業不動產不能代表房市?

garry556604/10 14:17o 是零售性吧

garry556604/10 14:18eqr, invh是商用不動產中的中多戶

garry556604/10 14:19規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重

garry556604/10 14:19沒這麼高

IBIZA04/10 14:21O我記錯了

garry556604/10 14:21就像最近一堆在喊CMBS會出問題, 而不是喊美國房地產會

garry556604/10 14:21出問題

IBIZA04/10 14:21但他這邊是講reits 不是只有商用

IBIZA04/10 14:22整體REITs應該更能完整反映房市整體

garry556604/10 14:22我個人感覺啦, 我覺得商用不動產是相對小眾的市場, 很

garry556604/10 14:22難去代表比較大的整體

IBIZA04/10 14:22但REITs也不是只有商用不動產

IBIZA04/10 14:24住宅數理論上比較多 但住宅很多應該不是投資目的

IBIZA04/10 14:24雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多

garry556604/10 14:25我沒搞錯的話, (A)MBS才是含一般房屋的扺押貸款

IBIZA04/10 14:26RMBS是專指住宅的 MBS的話就沒分 但住宅比較多

garry556604/10 14:32https://i.imgur.com/KJxf0jx.jpg

IBIZA04/10 14:34我剛剛查barclays的統計, RMBS佔債券總額的11%, CMBS只有1%

IBIZA04/10 14:35但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸

rmna04/10 14:39不知道有沒有VNQ和VTI更長時間比較

F123981004/10 14:40S&P裡面就包含了MBS，裡面其實環環相扣。

IBIZA04/10 14:43SP500不會有MBS, MBS是債券 SP500是全美500大公司

IBIZA04/10 14:44SP500有房地產公司 但最大的一間只佔0.2%

garry556604/10 14:58如上圖, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分

garry556604/10 14:58應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single

garry556604/10 14:58family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE

garry556604/10 14:58ITs的比重是2.6%

F123981004/10 14:59長知識了!

kusomanfcu04/10 15:22reit 是出租啊 出租大宗是商用

kusomanfcu04/10 15:23住宅出租的太賺了 上市的很少

kusomanfcu04/10 15:25美國那些房東 一堆都是私募法

kusomanfcu04/10 15:26Private Equity=land lord

kusomanfcu04/10 15:29夏威夷最大的房東就是Blackstone

kusomanfcu04/10 15:30上市公司喔 發大財

kusomanfcu04/10 15:34在台灣類似的東西就是高級養老村

kusomanfcu04/10 15:35你切割股權募資的話就沒有壟斷問題

kusomanfcu04/10 15:36漲的很貴的話可以租破的爛的

Robben04/10 15:37台灣沒有這種東西

IBIZA04/10 15:55台灣目前reits只開放封閉式 但不代表房地產租賃市場不存在

IBIZA04/10 15:55reits其實也就只是集資投資房地產而已

CaLawrence04/10 16:39但最近這五年reits落後sp500不少吧

CaLawrence04/10 16:41https://i.imgur.com/7Ly95DX.jpg

CaLawrence04/10 16:41https://i.imgur.com/ZtiGl0b.jpg

CaLawrence04/10 16:42看五年表現跟2000年以來表現 都是被指數海放

CaLawrence04/10 16:42當然這指數有沒有內部做槓桿我就不知道了 或者有什麼

CaLawrence04/10 16:42其他的etf我可以幫忙比較

CaLawrence04/10 16:43不過搞不好現在是加碼好時機也不一定

aa0078804/10 16:48https://i.imgur.com/9BGo5EU.jpg 推薦魯空這檔反向REITS

abyssa104/10 16:58住宅租賃有啊 天母新光傑仕堡要拍賣啦

IBIZA04/10 17:12nfs有近20年的 https://reurl.cc/OVe873

IBIZA04/10 17:12reits輸羅素成長跟羅素中型, 贏羅素1000

IBIZA04/10 17:13你只看VNQ一支?

IBIZA04/10 17:13打錯mfs

IBIZA04/10 17:18近三年美國房地產很慘沒錯 先是遇到疫情reits大跌 第二年

IBIZA04/10 17:18反彈之後又遇到升息

IBIZA04/10 17:20不過我2020年3月買的美股reits還賺快兩倍就是了

CaLawrence04/10 17:31就大盤比大盤阿 vnq很有代表性了吧 看累積報酬率就可

CaLawrence04/10 17:31以了 我覺得不需要管單年度表現

IBIZA04/10 17:36mfs這個就是年化報酬率啊

IBIZA04/10 17:37在最後一行

IBIZA04/10 17:37reits 20年年化是8.9%

IBIZA04/10 17:38就趨勢看 reits還是贏大型股 輸中型跟小型

IBIZA04/10 17:38而且再強調一次 這是美國房地產 台灣房地產可沒有遇到

IBIZA04/10 17:39疫情跟升息大跌

CaLawrence04/10 19:25問題是這篇文章是拿美國reits出來比不是嗎 實際上狀

CaLawrence04/10 19:25況就是 如果你回到2015年看到reitz領先股票所以進場

CaLawrence04/10 19:25你就會在五年內拿到落後大盤很多很多的報酬率

CaLawrence04/10 19:265.78% vs 11%

freekid04/10 20:35原題是拿reits比沒錯，但不應該特別切割五年的時間，而

freekid04/10 20:35是拿台灣人平均持有房產時間總長比較

freekid04/10 20:36如果一般人持有房產超過五年，那特地切割一年三年五年的

freekid04/10 20:36意義就不大，就像如果只截房產暴漲的一年也不公允

kusomanfcu04/10 20:42南光信徒耶 笑死

kusomanfcu04/10 20:58信徒有買書來看嗎？

kusomanfcu04/10 20:59https://i.imgur.com/uYMnJiX.jpg

kusomanfcu04/10 20:59浪費錢

kusomanfcu04/10 21:02浪費我300多 還有20分鐘

kusomanfcu04/10 21:04信徒沒去看內容多糟糕嗎....

ffaarr04/10 23:51reits跟美國家戶報酬差很多，它就是開槓桿的商用不動產

ffaarr04/10 23:51然後reits就是大盤中的一種類股，有些期間贏有些期間輸

ffaarr04/10 23:52reits中當然也有住宅，但住宅的比例很低。而且還是偏重於

ffaarr04/10 23:52那種旅館式的住宅佔比較多。

ffaarr04/11 00:17https://imgur.com/wZViNjL 你可以看住宅價格和reits報酬

ffaarr04/11 00:17是差很多的。

ffaarr04/11 00:18reits 20年的年化10%， 住宅價格上漲年化才3.7%

IBIZA04/11 07:35本來應該比較的，就是房價+房租+槓桿，而不是無槓桿的純房

IBIZA04/11 07:35價

IBIZA04/11 07:39中位數房價漲3%，對於處於貸款不同階段的人來說，漲幅都要

IBIZA04/11 07:39乘上目前的槓桿，譬如我只付了一半，那這3對我來說就是6%

IBIZA04/11 07:41所以用reits比較反而才是合理的

ffaarr04/11 08:45原影片明明就把房租和槓桿放進去比了啊。

ffaarr04/11 08:46reits是好工具，但就是跟實際住宅差距很大啊，不然你會拿

ffaarr04/11 08:46台灣上市的Reits來代表台灣住房報酬嗎？

ffaarr04/11 08:47兩者會有正相關，但reits的涵蓋房地產範圍實在太小。

ffaarr04/11 08:51而且reits是有專門的人經營，這跟一般人買房也不一樣。

IBIZA04/11 09:46ffaarr 他影片有兩段 第一段是只有用房價差2000->3200

IBIZA04/11 09:47算年化4.8%, 第二段才有詳細計算貸款跟房租

IBIZA04/11 09:47我的意思就是說 你要講投資勝負 也應該用把房地產當投資的

IBIZA04/11 09:48角度 而不是拿一般人的角度

IBIZA04/11 09:48一般人當然很多是不在意投資報酬 甚至有存錢一次付清不想

IBIZA04/11 09:48被賺利息的

IBIZA04/11 09:49補充 應該說他的影片有兩段比較房產報酬 第一段用10年房價

IBIZA04/11 09:50差2000->3200, 算出年化4.8%(1.048^10 =1.59)

IBIZA04/11 09:54另外, JPMorgan這張圖的房價3.7%, 用的是中位數房價指數

IBIZA04/11 09:54這個就是不含槓桿3.7% 看這個不對

IBIZA04/11 09:56真的投資房地產的人 操作上應該是接近reits這樣

ffaarr04/11 10:50直接看這個當然不對，這個3.7%是類似4.9%的數字。

ffaarr04/11 10:51但拿reits也不對，那就是商用不動產為主，然後有專業操作

ffaarr04/11 10:51一般人哪能像reits那樣買下好幾整棟房子來管理…

ffaarr04/11 10:524.8%只是接下來考量槓桿之後的素材數字，不是最後輸贏。

IBIZA04/11 13:25其實2000->3200 考慮槓桿跟設算租金就年化10%了

IBIZA04/11 13:25還不用提再槓桿

IBIZA04/11 13:25我上面有算過

IBIZA04/11 13:2610年2000->3200, 20年貸款8成利率2%的情況, 不考慮任何租金

IBIZA04/11 13:27https://imgur.com/a/tnDdrfy 年化7.32%

IBIZA04/11 13:27設算租金兩萬的話就破10%

ffaarr04/11 15:17還要算其他持有成本吧。

LTpeacecraft04/13 10:13確實不認同拿REITs來比一般住房市場表現，這很容易

LTpeacecraft04/13 10:13看出來差別，看看過去表現差異就知道了