Re: [請益] 都更"原容積"判定問題

更新一下跟台北市建管處+都發局+都更處的溝通過程

這邊要先感謝 Nexcaree以及18124先生

尤其是Nexcaree給我很多建議，讓我知道這件事情其實是公務員的問題

然後也要感謝某台北市議員團隊，真的很認真協助溝通和嘗試幫忙解決

先說狀況 反正就如前文所述，我們的公寓為:

"台北市容積管制前拿到建照，容積管制後拿到使照"

非海砂屋、危老過不去，所以最好的合法方案就是

"原容積+住三法容獎勵%"

但建管處認定為建物本身是容積管制實施後，所以不願意認定原容積

但由於內政部有一條解釋令

https://uract.cpami.gov.tw/explain/detail/636

"「實施容積管制」之認定時點係為於建造執照法令適用日為都市計畫實施容積管制後至中華民國82年3月2日以前，並於82年3月2日以前已興建完成之合法建築物，以82年3月3日認定之。"

但建管處認為該容積解釋是專門給地下室容積解釋使用

因此當初建商用危老原容認定給住戶畫的餅直接一戶大概少4坪~5坪

搞成這樣87%會吹掉

重點是，原住戶一堆老人根本搞不清楚發生什麼事情

直接覺得建商在搞鬼偷吃坪數

都更處有請講師來解說，結果嘴說破了老人們還是認為是建商問題XD

只好我自己介入....

我個人認為啦

弄個都更基本上你建管處在那邊堅持這樣的限制，就是雙輸甚至三輸四輸

都更後的建物從安全、公安、外部性、稅收...等沒有一項比老公寓差吧

內政部解釋令也有了，結果建管處自己硬要擴大解讀也沒辦法

結果我打給建管處，建管處說是能認定原容積要找都更處

打過去找都更處他們只會收到從建管處那邊送過來的案件

反正又是鬼打牆

Nexcaree版友直接點破說這是公務員過度保守問題，勢必要請民代協助溝通

所以我同時找了三位民代

一位透過鄰居，一開始有打電話了解結果助理說這問題好複雜

不如你寫封信把所有狀況包括法條和想表達的東西都寫進去，然後我請議員幫你轉交

一位我自己找聯絡方式透過通訊軟體，然後給我像是ChatGPT的回覆XD

一位透過朋友，辦公室主任+Line來回溝通過很多次，發現我本身對法規算是有概念

因此決定幫我們直接邀請三個單位出席參加說明協調會

至於民代是哪位，因為這是房版我就不特別寫出來免得說這是助選文

由於當天我出差，加上民代團隊有人在場坐鎮，所以我就沒出席

都發局和都更處本身其實都算是偏向能夠都更成功的單位 (KPI)

倒是建管處派出的人員"聽說"也是持開放的態度

不過他們必須要發函內政部確認那條解釋令適用

然而因為碰到選舉，建管處和議員團隊都認為......中央政府單位這時都不會做決定

預估大概會兩三個月之後才會收到回覆

問說以前中央政府單位都這樣搞嗎? 那不就每兩年就當機個三四個月?

得到的回覆換句話說就是說"每位主政者的作風不太一樣"

之後有收到內政部回函，會再跟大家更新

有幾個心得

1. 地主意見很多，但從來不想去理解法條然後想方案

2. 這件事情一邊說建商想坑地主，一邊又叫建商自己去解決

3. 每個地主都超想都更，因為每位年紀都65以上，但沒有一位了解容積問題

(還有一個一直在那邊靠杯建商畫的新圖樓高變高但建蔽率變少害地主分到坪數變少)

4. 不能相信建商，但不能相信建商的同時，自己要有本事理解法規

5. 呼應4. "合建"案，在拿到建照前其實建商和住戶應該是合作關係

雖然不能完全互信但不能完全失去信任

大概是這樣，不過我比較不能理解的是

攸關百萬千萬的利益，怎麼沒一個地主真的有搞清楚這些容積玩法?

一生一次翻盤的機會，居然差點被自己玩砸

※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言：
: 最近碰到很奇葩的事情，難怪台灣都更這麼難搞
: 都市更新建築容積獎勵辦法3-2
: 原建築容積：指都市更新事業計畫範圍內實施容積管制前已興建完成之合法建築物，
: 申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積，扣除建築技術規則建築設計施工編第一百: 六十一條第二項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。
: 台北市容積管制應該是在72年
: 結果我們這排剛好是72年前拿建照，72年後拿到使照
: 整排住三公寓被認定為容積管制後的建物，所以就是225%容積率
: 問題是隨便看使照縮圖就知道整排建物都是適用容積管制前的規定60%建蔽率
: 房屋稅也是收容積管制前實際的面積
: 建管處目前認定"興建完成"就是以使照為主
: 不過我找了很多法條，都找不到所謂"興建完成"的定義
: 當初內政部這條感覺也是蠻偷懶的，沒考慮那些壓線建照的案子
: 台北市因為是最早有容積管制的，所以勢必會第一輪碰到這個問題
: 這個獎勵辦法似乎用建照核發來判定會比較合理吧?
: 配合使照縮圖去計算
: 不然都更根本更不下去啊

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想太多，一堆完全沒談判能力的 其實他們是真的完全不懂

建商隔壁區塊(透天區域)徵收完成了，我覺得他們不想等太久 當然有我們這塊會變成雙面臨路地基更大更漂亮，但我不知道建商願意等多久