[閒聊] 債券配合房地產投資
最近很久沒認真文 因為搞這些東西實在很忙
回到家還要打字就顯得很懶
阿分享這個可能用文字好好說明一下比錄音好
一些FCF基本觀念我就不再說
"用債券幫房地產掛上保險" 就這一段話
因為現在美債具有自償率 而且不會倒的特質
可以同時與不動產貸款年限進行對齊綁定
操作資產規模 大概是 300 1000 3000 三種級距
本來是要慢慢買 阿誤交損友 自己跟別人吵架
欸欸 我跟M 都有買到一億美債喔
我:?????
首先 本篇不討論海外券商 以下都不考慮海外 問就是IB 其他都是垃圾
300以下 去買買20年國債ETF 券商質押6成 維持率我建議不要幹到滿
大概兩倍就好 丟500萬 買到1000萬這樣
我個人是在富邦 華南 券商沒差 盡量找利率低的 因為是做利差交易
300~1000 有些人會去弄VIP 但是意義不大我覺得
1000以下我建議好好去券商做 買國債ETF就好
因為你直債很多都是20萬美金起跳 那要買直債又要抵押 一次大額一點比較有意義
而且直債流動性差 dead money
1000~3000可以買直債去鎖了 券商問題就是不能質押直債 但有些會跟自家銀行配合
但是目前越來越多銀行有在做了 有些需要弄個小法人 像是玉山
直債銀行端優點是 質押成數比較高 借錢利率也低
鎖個兩層 錢少於1000之後 再拿回券商去買
3000以上可以去辦私銀 利率更低 量大可以買更便宜 配合房地產近來投資更方便
我一樣建議 弄個兩層之後
要再押 可以去弄短債 甚至定存 降低風險
然後我知道大家現在最在意的點是匯率
這我不多討論 平常一直有分享了
日常本來就要隨手換 然後為何33一定是底部呢
不好說 對吧
有些細節我不想講太多 所以有點隱晦 自己有心就去想辦法
然後交友要謹慎 就這樣
--
沒錯，IB以外都是垃圾
IB是券商還是PTT ID?
一語雙關的東西不好說XD
..我發現有雙關惹 XD
一樓自己搬椅子對號入座XD
推一樓 ??????
怎麼二樓好像有問 又很像沒問
好欸 一個小房蟲買個三百萬美債，中大房蟲往上買，大家
來打王，推倒新台幣
那我也來 請認明美股IBKR
還是要股債配一下啦建議6/4 55 不然股票在噴你會捶心肝
這個是債券反覆質押，賺利差
我買400萬就有點抖了 ^_^
這個獲利可以到IRR 12%，而且風險很小
要是債券殖利率開始跌，幾年轉好幾倍也說不定
可以股債阿 押兩層之後自己看要買什麼
沒辦法到12%吧？100萬本金極限壓也就250萬。250萬4.8%配
息就12萬。還沒扣150萬的資金成本就12%了
極限押是4倍
12%之前算過了
我本來以為在罵人，但是看起來又不像XD
國泰算給我的
一樓偷渡自肥
A7仔 你說的是券商 銀行有些甚至到9成
哇我券商只能壓六成。六成=2.5倍。八成才有四倍
A7仔要說清楚，Cal也是喔！
去旁邊掃墓 嘻嘻
75%是四倍
國泰算給我的時候是1500萬押到5500
不過都是風險啦 我也沒打算弄到滿
但是去年了
風險最主要就是成數不足的時候，有沒有其他抵押品
哭了 本太小 只能跟券商打交道
要押四次只有PB幫你打通關
不然你光是進進出出限制就煩死
還要考慮2024 7月後不接受定存單當第一層
喔 可以錯幣啦....
債蛙表示：呱呱呱呱
你們其實都在搶高級理專飯碗 自己都把路打通了
結果都是債蛙，笑死
理專都馬賣你有利潤的貨 什麼聯博非投等
我聽一聽都是辣雞 要不是貸款有往來懶得理他
國泰就直接1500萬買產品開PB, 當時是推花旗債
所有利息跟費用扣一扣, 大概就IRR 12%
我買債etf，每個月配息都不用看我房客女大生臉色，
這樣不香嗎？
你房客當初沒挑奶大的?
樓上的問題我還真沒辦法回答哪個香
除非真的要跟著放20年，不然現在最好別在買美債了
而且就算放20年，還要考慮未來機率極大的美元貶值風險
美元一定要有的
這一套就是可惜只能在台灣玩 要是IB能玩我就買
請問國泰直債押錢出來需要什麼條件嗎 pi資格？
看來你不得不買到一億了 欸嘿
押債一定要pi
感謝！
就是要放到到期啊 懷疑?
土地隨便一買 也是放10年 20年
感謝m大 推廣美債讚讚
IRR 12%!!! 介紹一下我也要買
大神集合
我是用美債+投等債
代銷王要生氣了... 把它水桶後 債蛙瘋狂呱呱叫!
呱呱呱呱
訊號來了！
本末倒置囉，在那邊質押買債，承擔的風險不如直接去歐印
買股票
IB是垃圾？
呱呱 補貨中
債質押2.3.層上去報酬率也超過8%
用00937B押2.3倍付房貸 本沒那麼大 不買美債
奈米債蛙前來呱呱
IB可以再搭配做空台幣避險～
我的美金部位通通幹進去基金
債券買etf呱呱呱
感謝攻略
推，雙關
三層後債卷波動，有點會痛...
推，雙關笑死
2025降息預期從4碼變2碼變1碼
難保川普投顧上任 亂搞什麼政策
就算不升息 光是每個月開cpi 走上升趨勢
債蛙壓2~3層也是會很痛
套住要當投資房子 卡n年不能動
應該不會有人買美債真的都是現金不開槓桿的吧？
呱呱團
很多人沒搞懂 房地產最原始的優勢一大部分就來自槓桿
每個字都認識 組起來看不懂
現在234房的槓桿砍成這樣 做別的事有什麼不對?
美債問題是之後的發行量跟美國的信用價值問題
等於之後價格還有下探的空間，可能會這樣帶來維持率問題
好奇300,1000,3000質押利率是多少
阿就打房，錢自然會流去更有效率的地方
呱呱
偶沒開槓桿，目前2xx張陸續增加中（每個月薪水進來
用剩的買個10張，沒剩就沒買）
這篇說是做不動產避險的..XD.
一堆人人生只有主要投資..XD
當然避險要到甚麼程度看自己.
所以那個誰要嗆開槓桿的人嗆不到偶
1.全力衝不避險 2.避險槓桿現金流 3.避險槓桿本金
4.避險資產減損.
你自己認為你主要投資有多強風險有多高,選擇避險到哪個程度
而債作避險,順便有債息可以領...那是井上添花.
很多時候你做避險你還需要支出哩,例如用選擇權避險.
所以做避險和作主要投資是不一樣的概念..
另外很重要一點.
真的貧富差距,不是在上漲的時候產生.
而是在崩盤的時候產生.
崩盤的時候不要說你都沒損還倒賺.
你只要資產都存活,甚至損的比別人少.
你的PR就會瘋狂地跟所有人拉開.
而且當後面在起後,拉開幅度還會大幅擴大.
所以投資才有那句話,活下來的才是贏家.
衝的時候大家都嘛很敢衝,你衝的迎賭徒?
人家期貨選擇權瘋狂的拚飆升產業,你賺得贏他?
但是每到一次大跌崩盤之後,你就看到某些平時不起眼的強者.
他的位階又上升了..
因為他活下來,並且在崩盤再起的時候,擁有龐大的投資能量.
而活下來就是避險的主要目的.
債券這樣當作避險不是沒有避險支出，你押債有利息支
出，只不過差在，押2.88%收入5%，剛好抵銷倒賺，但
萬一元大突然漲利率，相對利差就變低～
M大主要是focus在避險"現金流"
但計算是這樣,例如美債5%利息3%.
你1000萬進去是領50萬息.
但是你質押500出來再投入,你實際吃到3%只有那質押的500部分.
也就是你部位放大到1500萬,配息是50+10=60
這樣對於房貸那邊的現金流還是有"因為槓桿而更多打消"效應.\
除非你的質押利息超過5%
這還是房貸20年,買直債20年給他完全打銷的狀況.
但你也支出30萬利息，只是會倒賺20萬，但萬一發生台
幣升貶值，利差就再變小
不考慮房貸本金和債本金的避險效應,單純現金流.
你怎樣縮小都有因為槓桿而產生更多現金流效應.
目前局面你如果覺得台灣升息+台幣升值 > 美債槓桿成本.
那你才會不考慮開槓桿.
但如果沒有,算起來有套利,那套利就是多賺的.
而錢擺在那邊可以多賺,除非你計算美國升息到要追加擔保程度
台幣升值台積鴻海聯發也吃匯損啊，還不是反應在獲
利上，講的好像放股票可以躲匯損一樣
不然幹嘛不適度的開一點槓桿?
放大1500萬根本不是為了吃債息，而是為了吃債券價值
，當價值變大，這樣壓債才會變大
你匯損算下去有超過套利的利潤嗎..XD
這兩年避險首推黃金，尤其最好是實體黃金
你要逤阿.
本篇就在講現金流沒再講價值喔.
你太貪了甚麼都算到很精會很危險.
投資切記不可已算到很精.
他現在擺明就是20年房貸 + 20年債
你自己看內文和推文.
你會說他這樣賺不多.
阿她在避險....不是再跟你拚發財.
而當你房貸被債給打消掉,沒有現金流壓力,那你房租.
不就成了額外的現金流.
那個債息，只是套牢安慰自己用的，真實世界都是為了
要吃債的價值～不然幹嘛搞那麼累
所以這篇主要在算現金流的避險效應.
那機構用選擇權避險,然後每天都在損耗你怎麼說..XD
他做多又槓桿的時候,通常會有一些選擇權做避險.
那些錢都是花掉的.
這就是避險.不是整天跟你投資最大化.
他主要投資已經槓桿下去了,已經很大了.
拿一些能量去為這些槓桿做避險.
美債只是,人家避險都還要花錢,美債避險還可以拿錢.
所以她才說 "用債券幫房地產掛上保險" 就這一段話
你買保險要不要花錢..你強制險也要花錢吧.
聯博非頭等這一波反爾比美債好歐，非頭等帳面都還是
獲利
今天給你保強制險又給你拿錢,投報率還有5%槓桿8%.
你說好不好?
99美債，QQ
回槓精就是，呱呱呱呱呱
債的資本利得跟利息都有各自的交易人 當然有人全都要
所以高雄王說的主要投資 資產分配或是避險就是關鍵
應該說不同交易人會有不同的決策前提 這沒有對錯
因此表面上看到的各種交易人操作方式 也沒有對錯
重點在於搞清楚基於自己的需求與想法 到底該怎麼做
房地產的屬性還要再多一層保險？
除非要開到夠大才有意義吧
我也要追隨M大腳步 PB質借台幣應該是2.2%往下談 現在看
是比房貸2.6%起跳還低不少
前提是要拿出3000萬 甚至一億的淨資產證明當入場券
避險主要看你避險甚麼,例如你只是要避險暫時性風險好了.
你房貸一個月10萬,一年120萬.
那你只要在你覺得可能有劇烈震盪的時候可以度過.
例如你覺得劇烈震盪可能會有3年,那你就需要有360萬避險資金.
這樣你也可以用你覺得造成房價垮掉你無法轉貸嘎房貸的原因.
買入那個原因反過來可能會上漲的產品做避險.
就大概這樣一回事.
而你一個月10萬的房貸你可能槓桿已經2xxx~3000萬.
所以你2xxx萬的房貸只需要有辦法創造360萬資金的避險工具.
除非你看很危機,看起來跌的機率很高.
你想要擴大避險,想要把2xxx萬都可以cover.
那你選擇產生風險後可以創造2xxx萬現金的避險工具嚕.
因此怎樣選擇和選擇甚麼做避險是很看個人的.
本篇只是單純聊說,美債這個東西.
最近很適合拿來做不動產貸款的現金流避險(本篇的意思)
他只是提共一個思維和建議而已.
而活下來就是.
例如你房貸10萬,你槓桿有點硬,都需要轉貸去嘎本金.
因此如果不動產遇到2000年那種崩潰低迷.
也不要太久.3年內你都無法轉貸因為銀行估值下降低於你還本.
那你三年內不就斷頭...房子被法拍在低點.
這就是被掃出去...你已經死了\.
但只要你可以撐過去那段時間,然後又回歸到轉貸嘎本金循環.
你就活下來了...後面政府救市推出QE來大漲,房價大噴.
你就突然又爆富.
這就是活下來..而大崩盤的時候你也確實資產總金額縮減.
至於你說為啥崩盤前你不跑,或是直接做空相關產業股票?
阿靠邀,你最好那麼神..XD...
那不如說讓我回到0歲...我40歲當全世界首富好了.
你怎麼可能知道啦..XD
因為你不知道,所以你才需要避險.
你如果知道了,就開槓桿all in發大財就好了.
每天發財,你10年內就全世界首富.
你說的這就資產負債比例的問題
一樓認證在座的各位都是垃圾
避險除非你的東西會消失例如股票下市,或是動用到你必須的錢.
房地產為什麼不需要上保險？又不是人人都自營商，自營
商都會倒了，何況打工仔
不然通常都會圍繞在主要投資的槓桿上面轉.
當然如果你遇到真的要大崩盤,你持有的東西又不想賣.
例如你是公司經營者之類的,甚至想要擴大公司持股.
但是又遇見到要大崩盤.
當然，要把槓桿開到相對極限不留現金，
然後想再用其他手段避險也是一個選擇。
這時候就會做投資資產本身價值的避險,超過槓桿避險的比例.
債券就是提供一個穩定現金流，保平安用，危機來了救命
的
至於怎麼做又牽扯到投資主項目的風險以及自己的資金能力.
因此通常只討論一個想法或是一個產品.
不討論操作細節,細節都是看個人的...沒有人會一樣.
例如這篇是指美債避險房貸的現金流,其他怎樣操作看個人.
特性就是房貸的支付非常穩定,而美債又是相對穩定報酬產品.
兩個很穩定的東西對打消還有利可以套.
因此它們兩個很"登對".
推很登對 對於通膨也是避險
我也推很登對 就如同兩位一樣登對（不要對號入座喔）
做直債跟做債券ETF是不同意義的東西
m大先推再看
一樓自肥
房板經常出現比股板更優質的投資系列文是正常的嗎？
一樓自推薦？XD
已加入收藏
IB簡訊都收不到，各種方式都試了只差打給客服
學習了
IB要打電話去香港客服
推
別打給我 我睡了
香港3345678
十點之後別打來啦
62
[請益] 美債應該購買直債還是債券ETF就好?上網查一下直債的購買方式有複委託和開海外券商 但我沒有開海外券商，平常也沒有在買美元 發現在銀行申購和複委託購買的手續費並不便宜 想請教的是美債ETF跟直債買到的應該是一樣的東西?![[請益] 美債應該購買直債還是債券ETF就好?](https://i.imgur.com/E7gqHuPb.png "[請益] 美債應該購買直債還是債券ETF就好?")
50
[請益] 從零開始的海外債券投資 新手誠請指教！如題，本人是前兩年服完兵役，剛出社會工作的社畜。 由於繼承因素，前些日子有入帳一小筆錢 我希望將這筆錢的大部分規劃為未來退休金 在衡量個人的風險承受能力後，我認為自己比較適合保守型投資，因此想要以債券為主。 在做了一兩個月的爬文 找資料後 我發現自己主要面臨三個方向的抉擇![[請益] 從零開始的海外債券投資 新手誠請指教！](https://i.imgur.com/EnMGZfCb.png "[請益] 從零開始的海外債券投資 新手誠請指教！")
26
Re: [閒聊] 如何在45歲達到一億資產保守為王的話 升息段不要all in 房地產 佈局長天期美債等降息，分散風險 現在20年期美債，0配息 10萬鎂擺20年可以拿回近25萬鎂24
[請益] 長期持有 投等債etf vs 直債最近在看投等債的etf 有個疑問想請教 國內較有名的etf 持有的多數為10-20年的投等債 目前看起來殖利率不差，可是若未來數年後開始降息 etf勢必還是得隨時間更換新的債券 那這時的債息可能遠不如現在了![[請益] 長期持有 投等債etf vs 直債](https://img.youtube.com/vi/K9yDt2e69ho/mqdefault.jpg "[請益] 長期持有 投等債etf vs 直債")
20
Re: [請益] 為何不直接買美債 反而去買台股美債etf?原文恕刪~ 我覺得被當盤子程度分別是(由最盤到最不盤，純論手續費) 買債券基金＞跟銀行買直債＞跟券商買直債＞買國內ETF=複委託買國外債 券ETF＞開海外券商買直債或ETF.... 我理解有人囿於語言限制或怕海外遺產問題而不選擇海外券商，但就算要給國內通路賺手續![Re: [請益] 為何不直接買美債 反而去買台股美債etf?](https://i.imgur.com/89ioG51b.jpg "Re: [請益] 為何不直接買美債 反而去買台股美債etf?")
8
[請益] 美債or債券ETF?在一些提到Efficient Frontier的文章通常建議股債比6:4能夠達到不錯的預期報酬 和降低波動。 那債券的選擇上 ，直接持有中期美債(如T-Note)或duration較短 的債券ETF(如BNDW,duration約 6.6y， 複委託)哪個比較有效呢？ BTW 若想買直債，是不是每家銀行的報價都不一樣?(需要貨比三家嗎？)4
Re: [心得] 美債ETF絕對不是美債→ bobokeke : 美債ETF有匯率風險 04/07 13:39 只要你是擁有台幣，你買任何以美元為基準的產品都有匯率風險 → MIT5566 : 你現在買買的到4.65趴利率的嗎 04/07 13:41 當然有，4.65%當然買到的，但4.65現在逼近20年公債上限， 在市場上買金額動輒一次要買10萬鎂，個人是不建議一般台灣人買，![Re: [心得] 美債ETF絕對不是美債](https://i.imgur.com/cUrpQOKb.jpg "Re: [心得] 美債ETF絕對不是美債")
5
Re: [請益] 最近煩惱的資產配置問題請益要不要先把掛1的還清而貸掛4端看你自己對於未來 3 ~ 6個月後投資的判斷。 一般掛1還清再去貸掛4出來，會建議間隔 3 ~ 6 個月後再操作， 那這 3 ~ 6 個月內你自選的投資標的你預估會怎麼走會影響你要怎麼操作。 例如你現在拿1000萬去還清一間掛1，預計 6 個月後掛4貸出來好了， 你的錢原本是要拿去買美債，等於這六個月內你無法購入美債。5
[請益] 想問美國券商公司債可在台質押嗎如題 今年有一筆錢想做投資直債 預計會質押一層總共做兩層 總共有幾個問題想問 1.如果我是透過盈透購買直債，我的部位可以帶到台灣的銀行機構質押貸款嗎？2
[請益] Firstrade 直債/投資請益想請問如果用Ft買入直債 不管是公司債還是公債 我所持有的債券部分會跟我的股票一起顯示在資產的頁面嗎？ 還沒有下單，在那我看固定收益的頁面，好像跟股票是分開的 但是我怕這樣如果分開到時候在資產統計上會很麻煩![[請益] Firstrade 直債/投資請益](https://i.imgur.com/Zj1sn6Yb.png "[請益] Firstrade 直債/投資請益")
55
Re: [閒聊] 債券配合房地產投資![Re: [閒聊] 債券配合房地產投資](https://i.imgur.com/7EnNkIzb.jpg "Re: [閒聊] 債券配合房地產投資")
36
[閒聊] 惠宇謙和火災![[閒聊] 惠宇謙和火災](https://i.imgur.com/oEs0z16b.jpg "[閒聊] 惠宇謙和火災")
24
Re: [閒聊] 債券配合房地產投資20
[閒聊] 剛剛看新聞說新青安優貸要被刪除了7
[閒聊] 最近房市開始回溫了![[閒聊] 最近房市開始回溫了](https://i.imgur.com/83GNKN6b.jpeg "[閒聊] 最近房市開始回溫了")
19
[請益] 一般事務所到底差在哪![[請益] 一般事務所到底差在哪](https://i.imgur.com/CtRrQilb.jpeg "[請益] 一般事務所到底差在哪")
10
[請益] 新成屋不裝潢vs中古屋裝潢8
[閒聊] 今年台北市房價看漲還是看跌16
Re: [閒聊] 債券配合房地產投資![Re: [閒聊] 債券配合房地產投資](https://i.imgur.com/QmLs4exb.jpeg "Re: [閒聊] 債券配合房地產投資")
7
Re: [閒聊] 惠宇石牌都更案5
Re: [請益] 一般事務所到底差在哪5
[請益] 房貸選擇方案4
[閒聊] 靠背！公七哪來山羌螢火蟲![[閒聊] 靠背！公七哪來山羌螢火蟲](https://i.imgur.com/gImOuWkb.jpeg "[閒聊] 靠背！公七哪來山羌螢火蟲")
5
[閒聊] 五泰輕軌有搞頭嗎![[閒聊] 五泰輕軌有搞頭嗎](https://i.imgur.com/NaWlcjVb.jpeg "[閒聊] 五泰輕軌有搞頭嗎")
2
[閒聊] 複合式改建是不是未來趨勢？1
[請益] 送精裝修建案驗屋問題6
Re: [新聞] 新青安是否續辦 明年檢討14
Re: [閒聊]為何少子化反而房價噴?成本高?買的人少?
Re: [閒聊]為何少子化反而房價噴?成本高?買的人
[閒聊]尋找 宜誠謙里] 已購戶