Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

先講基本理論

◆ 資金投報率：
分母為自有資金，分子為收益，
用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。
舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500×n%

◆ 物件投報率：
分母為物件總價，分子為收益，
用處為估算這項標的的合理市價。
舉例：回推物件合適總價為 → 年租金÷n%

新舊屋評估物件，尤其投資件或租件
都會需要估算物件如何出價
這時的競爭對手都是市場中的大投老投

以新屋而言，台北市租報率甚至可低到1.8%
隔套老屋，應該是5%(不在守備範圍沒特別背)

所以評估物件總價，用租金回推合理物件投報率
若是新套，估價約落在2200萬
若是四套公寓，估價約落在2200萬

這是市場的可能成交價格
自己出價則可以再上下調整
若很需要這個物件就加價
若看看就好也沒差就減價

你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助

自有資金投報率只有在
1. 面對多種投資標的時
2. 涉及槓桿或資金成本時
才有意義

舉例1：
全現金投股票有5%的年化報酬，
全現金投房產只有3%的租報率，還沒扣費用
不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股

骷髏怪的算法
明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯
看不懂在那糾正的人
不是傻就是笨
不然就是浩呆

真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言

尤其這個↓↓↓

噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房，但一看就知道你至少兩三年沒
→ blargelp : 買過了。離市場超遠

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※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言
: 很多人只看漲多少說賺多少
: 其實不對
: 假設1000萬房子，自備200貸款800
: 200台銀定存1.725
: 800貸款能找到I+1就要偷笑
: (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
: 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅
: 假設租3萬
: 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
: +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
: 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
: 在認列空租招租般遷1萬
: 成本36萬
: 也就1千萬房子，租3萬塊沒有正現金留
: 假設5年後賣1300扣土增抓6萬，房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
: 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
: 175/5/1000=年3.5% 有很多???
: 簡單說購入價租金一定要3%以上，投資才算有賺錢，不然是虧錢的

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