[閒聊] 投資房地產成本計算
很多人只看漲多少說賺多少
其實不對
假設1000萬房子,自備200貸款800
200台銀定存1.725
800貸款能找到I+1就要偷笑
(200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅
假設租3萬
一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
+2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
在認列空租招租般遷1萬
成本36萬
也就1千萬房子,租3萬塊沒有正現金留
假設5年後賣1300扣土增抓6萬,房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
175/5/1000=年3.5% 有很多???
簡單說購入價租金一定要3%以上,投資才算有賺錢,不然是虧錢的
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泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識==
差不多是這樣,不過這邊房價是用翻倍在算的
很多人沒在算或算錯,而且這篇還沒加最致命的裝潢
實際投入的不是只有200的頭期款嗎
所以報酬率應該是年17.5%
/200才對吧
???
你怎麼會/1000?
雖然我看不懂你寫啥 但差不多是這樣
自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2.
725的利息大約是75萬
租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根
據最新社區成交行情跑,太低的時候適時提醒租客調漲
或賣掉賺一筆
÷1000是算物件投報率,投資客挑物件本來就以物件投報率為主
,其他競爭者又不管你自有資金投報率
÷200也是錯的,一堆投入資金沒算到
175/200,然後用5年攤IRR=13.41%還行吧
除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊
房版素質被搞到太差了,這些基本投資概念都不懂
唉 自己錯還在笑別人
一看就知道A7仔沒去市場看過房,你算你的財務投報率怎麼出
價,哪個仲介會屌你
大投是算物件投報率在出現金價的,又不跟你是窮逼
愛睏
愈看愈可憐,到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是
現金投報率了,現金買你會有八百萬的借款利息? 工三小
你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本
你這種人就是吵贏比講對還重要的
有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬
怪怪的,從沒拿出1000萬的本金,用1000萬算投資報酬率...
一千萬的房了不起2萬出租
建議先用自有資金1000萬全款買房,算出物件報酬率,再以舉
債方式算出不同槓桿下的報酬率
看到最後除以1000去算 就會心一笑了
不然你這本金利息機會成本啥的全混在一起了
本金的定存收益(機會成本)不能當利息費用滾進去啦
https://i.imgur.com/YExPetP.png 大致照這篇文章說的打的
用來對比,200萬不買房定存5年的無風險報酬,200萬本金開槓
桿買房5年後賣掉的報酬
Excel 很方便
以現金流量來講, 期初投入200萬 第一年每個月-376, 第二年
啊剛講完Ibiza大打完了
之因為年租成長1%, 變每個月-76, 第三年+227 第四年+533
推I大表格 清楚明瞭
第五年+842 第六年+1154, 期末拿回4959097
算起來六年IRR=15.067%
新大樓記得補上管理費
把利息當成本,最後算投報率時又用全額買房來算??你根本亂算
管理費的話就加在房屋稅裡面 一個月2000, 一年24000
這樣IRR=14.266%
對,這樣一來要討論。就有相同基準點XD
我最喜歡看乾淨表格了
推IRR才是最正確的算法
不過IRR的算法必須要抓準每一期的現金流比較好
有 這個有每一期的現金流 只是露露長 我沒複製
IBIZA大大算的對
https://i.imgur.com/TCdlZH9.png 這是六年72期的現金流量
1000萬租不到3萬
除非每年換房客,不然也沒什麼租金年成長率
尤其限制月數是0,應該就不換房客才有可能
年成長1%就只是概算而已
其實也可以算空租1個月
房價成長率是0,為什麼到期房價是1175萬?這邊看不懂
到期房價是原本設定漲到1300, 付稅跟各種費用剩1175
你數學不太好,然後某D還在除1000是投報率,他媽亂算一
通
3萬房租還不含管理費?!空租沒這個行情啦
3萬含管理費了啊 管理費一年2萬4啊
假設5年不漲,不應該到期房價算1000萬才是對的嗎?
補充一點,剛查台銀的三年期定儲利率(複利計算的)是1.785%
,也就是說三年的IRR=1.785%
月租只有2萬 六年不漲 每年空租一個月
喔喔,算入房屋稅的話,是房東出沒錯,哈哈
另外就是空租,還是有基本裝修。
沒有假設五年不漲啊 這篇就是假設漲到1300
空租至少要熱水器跟冷氣啦
有基本裝修就列入計算。
熱水器跟冷氣沒有多少錢啦 一次性花費
大致上基本就全部列入,特殊情況就另論。
我通常是把裝潢全算到期初裡面
200萬本金的5年投報率當然有極大差異
沒多少錢,也要吃掉半年以上租金啦
對,這張表格把裝修放到房屋總價即可。
要算一個現在版的阿XD
冷氣跟熱水器哪需要半年租金
好吧,我家四台冷氣,想說不用12萬嗎?
冷氣全新1萬5 熱水器看用甚麼樣的 電熱水器便宜的4000
這要看哪裡的1000萬房子 台北的話只有一台冷氣
實務上新房子出租用租金投報率肯定不划算,新房沒有資
本利得肯定賠錢。舊房子才會賺。一旦市場不熱,投資舊
屋出租等漲價打帶跑才划算。
根本不用打帶跑啦
房子真的租總價貴的划算,總價低的太盤
你買舊房出租 到最後就是躺著白賺一棟老房
之後又每個月白拿錢
房價甚麼的 浮雲一樣
我看台北市大直3000多萬的房子也租4萬初而已
看怎麼租 我一樣三千多萬房子現在租到12萬5
那裡有這種房子 給我來十間
裝潢我已經加到頭期款去了
獲利>成本
到期房價這個是真的有人出過 扣完稅的 我沒賣
這間只要我擺個十幾二十年 幾乎是白賺的
而且到時候可能價格是五六千了
我真的出的就是頭期款跟一開始兩百多萬的裝潢費
IB大是走置產路線,沒在賣XD
沒在賣的啦
不是除於1000,是200+每月還款
不算房價增值真的無言,現實就是屋齡很有影響,你這篇文章
的背後就是在想推銷老公寓對吧,隱藏的動機,新大樓對年輕人
的影響力很大,請不要忽略
在推廣一次IRR試算年化報酬,投資人第一個功課
老公寓有什麼不好? 什麼管理費、什麼稅都很少
這根本是投資好物
至少台北環狀線以內的 老公寓都很棒
其實 新房出租沒有什麼肯定不划算這種事,不過真的要挑
物件。我自己去年11月簽,今年8月交屋10月出租的。簡單
算總價算租金投報率(出租金額*12/總價加裝修家具)=2.9
8%。之前有細算過(租金-利息)/(已付現金頭期+裝修家
具),實際租金投報大概7%多。空租一個月6.5%,稅那些我
是沒算,不過也不低於6%。何況A7主體是賺價差 我這只有
算租金。
老公寓就是要整理 上班小資要玩不容易而已
https://i.imgur.com/DoIDqsH.png 這個我去年用信貸買的
所以用信貸7年算
房價應該是有漲一點了 但我不確定 所以還是打原價
這捷運站附近的10年新套房
啊 這個管理費打錯了
而且以後要傳給小孩 一定老公寓比較好 土地啊
槓桿複利人類大腦無法直接理解 正常
現在全台灣哪個地方 不是在賺增殖?? 台灣幾乎只剩增值空
間
明明就還很多物件能慢慢收租…
鄉下中古我相信
鄉下中古占市場大多數 然後你的問題是"全台灣"==
3000多萬怎麼租到12萬5的~還是好幾年的3000多萬
你成本只有200傻了嗎
剛買南京復興2800成本租六萬
爆
Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎?已實現或未實現,其實不重要 只有你的淨資產變化才是真的 1000 房 200 頭期 800 貸款88
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下,怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬39
[請益] 房屋獲利試算最近在評估房地產五倍槓桿後的預期報酬 想請問有沒有計算錯誤的地方? 下面假設買1000萬的房子,貸款800萬(30年),十年後房子漲到1600萬離場。 賣出成本如下 房地合一稅新制:獲利600萬的15% = 90萬34
Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸?撇除買不起的,這種就只能租也沒其他辦法。 其他的部分,我說真的,不用那麼 care 買得起但選擇租屋的人為啥不買, 之前就說過了買不買房,如果單純就投報的角度來看: 你這筆錢(自備 or 拿去投資),換算年化報酬如果至少有 20% 以上(無計算再投入), 你買不買房都無所謂。6
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別數學不會就是不會; 但是不要PO出來誤導大家好嗎?XD 小明 初始200萬 貸款800萬30年,利率用最低1.31%月付是26887不是2650028
Re: [閒聊] 美金真的比房地產好賺嗎這題是這樣 美金定存目前大約3.3%~3.6% 假設你有200萬好了(買1000萬房的基本起跳) 存美金一年後你會得到: 200萬的本金+7萬的利息=207萬元12
Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎?以下簡易試算, 假設原本您有200萬現金並且無任何負債 則此時您的淨資產為200萬 這時您拿200萬去買了1000萬的房子, 頭期款投入200萬,貸款800萬,12
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)設定一個情境來試算一下,假設自己已經有得住了,手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)4
[請益] 增貸投報觀念請教各位高手前輩好 1000萬房子自備200,若每月出租2萬,利率2.06%每月利息1.2萬(10年平均) 先不考慮其他成本 總投報率24/1000=2.4% 現金投報率=(2-1.2)x12/200=4.8%2
Re: [問卦] 終身「租房子」哪裡不好?讓一個真正有房的人來回應你 租房子哪裡不好 買房子哪裡好 買房子如果遇到你說的那些問題 假設我房子可以租2萬
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Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不28
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不27
[閒聊] 網紅的強力過件隨便貸10
[請益] 為什麼警察不抓轉賣預售屋的「黃牛」12
[請益] 請問榮群擎川和大陸耑芃各位會選擇哪個呢11
Re: [新聞] 新北大巨蛋選址 樹林機率高7
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不8
Re: [請益] 為什麼警察不抓轉賣預售屋的「黃牛」4
[閒聊] 只要買房,就不會希望房價跌了7
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不5
Re: [閒聊] 土城30年房 vs 北大特區18年房3
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不2
[閒聊] 龍寶14期2
Re: [請益] 搬到頂樓有解決噪音問題嗎3
[閒聊] 國泰VIP+國泰建案是不是無敵?2
Re: 請問配合建商的銀行一定核貸嗎?