[閒聊] 投資房地產成本計算

cr00se10/25 12:52泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識==

EvilJustice10/25 12:53差不多是這樣，不過這邊房價是用翻倍在算的

dans10/25 12:54很多人沒在算或算錯，而且這篇還沒加最致命的裝潢

shryuhuai10/25 12:57實際投入的不是只有200的頭期款嗎

shryuhuai10/25 12:57所以報酬率應該是年17.5%

GGFACE10/25 13:02/200才對吧

xephon10/25 13:03???

chanel125910/25 13:04你怎麼會/1000？

micky8380210/25 13:04雖然我看不懂你寫啥 但差不多是這樣

chanel125910/25 13:07自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2.

chanel125910/25 13:07725的利息大約是75萬

chanel125910/25 13:12租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根

chanel125910/25 13:12據最新社區成交行情跑，太低的時候適時提醒租客調漲

chanel125910/25 13:12或賣掉賺一筆

dans10/25 13:14÷1000是算物件投報率，投資客挑物件本來就以物件投報率為主

dans10/25 13:14，其他競爭者又不管你自有資金投報率

dans10/25 13:15÷200也是錯的，一堆投入資金沒算到

blargelp10/25 13:15175/200，然後用5年攤IRR=13.41%還行吧

blargelp10/25 13:16除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊

dans10/25 13:16房版素質被搞到太差了，這些基本投資概念都不懂

blargelp10/25 13:17唉 自己錯還在笑別人

dans10/25 13:17一看就知道A7仔沒去市場看過房，你算你的財務投報率怎麼出

dans10/25 13:17價，哪個仲介會屌你

dans10/25 13:18大投是算物件投報率在出現金價的，又不跟你是窮逼

jaricho10/25 13:19愛睏

blargelp10/25 13:19愈看愈可憐，到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是

blargelp10/25 13:19現金投報率了，現金買你會有八百萬的借款利息？ 工三小

IBIZA10/25 13:19你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本

blargelp10/25 13:20你這種人就是吵贏比講對還重要的

IBIZA10/25 13:20有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬

elven10/25 13:21怪怪的，從沒拿出1000萬的本金，用1000萬算投資報酬率...

VSshow10/25 13:21一千萬的房了不起2萬出租

elven10/25 13:22建議先用自有資金1000萬全款買房，算出物件報酬率，再以舉

elven10/25 13:22債方式算出不同槓桿下的報酬率

jaricho10/25 13:22看到最後除以1000去算 就會心一笑了

elven10/25 13:22不然你這本金利息機會成本啥的全混在一起了

elven10/25 13:23本金的定存收益(機會成本)不能當利息費用滾進去啦

IBIZA10/25 13:24https://i.imgur.com/YExPetP.png 大致照這篇文章說的打的

elven10/25 13:24用來對比，200萬不買房定存5年的無風險報酬，200萬本金開槓

elven10/25 13:24桿買房5年後賣掉的報酬

LINPINPARK10/25 13:24Excel 很方便

IBIZA10/25 13:25以現金流量來講, 期初投入200萬 第一年每個月-376, 第二年

LINPINPARK10/25 13:25啊剛講完Ibiza大打完了

IBIZA10/25 13:25之因為年租成長1%, 變每個月-76, 第三年+227 第四年+533

jaricho10/25 13:25推I大表格 清楚明瞭

IBIZA10/25 13:26第五年+842 第六年+1154, 期末拿回4959097

IBIZA10/25 13:26算起來六年IRR=15.067%

yiliang110710/25 13:27新大樓記得補上管理費

drea10/25 13:27把利息當成本，最後算投報率時又用全額買房來算??你根本亂算

IBIZA10/25 13:28管理費的話就加在房屋稅裡面 一個月2000, 一年24000

IBIZA10/25 13:28這樣IRR=14.266%

IBIZA10/25 13:29https://i.imgur.com/EcMkwn7.png

yiliang110710/25 13:30對，這樣一來要討論。就有相同基準點XD

LINPINPARK10/25 13:30我最喜歡看乾淨表格了

cpa042610/25 13:33推IRR才是最正確的算法

cpa042610/25 13:36不過IRR的算法必須要抓準每一期的現金流比較好

IBIZA10/25 13:37有 這個有每一期的現金流 只是露露長 我沒複製

elven10/25 13:37IBIZA大大算的對

IBIZA10/25 13:38https://i.imgur.com/TCdlZH9.png 這是六年72期的現金流量

quiet9310/25 13:381000萬租不到3萬

quiet9310/25 13:39除非每年換房客，不然也沒什麼租金年成長率

quiet9310/25 13:40尤其限制月數是0，應該就不換房客才有可能

IBIZA10/25 13:40年成長1%就只是概算而已

IBIZA10/25 13:40其實也可以算空租1個月

quiet9310/25 13:40房價成長率是0，為什麼到期房價是1175萬？這邊看不懂

IBIZA10/25 13:41https://i.imgur.com/IaohfxT.png 空租一個月

IBIZA10/25 13:41到期房價是原本設定漲到1300, 付稅跟各種費用剩1175

baseba1l10/25 13:41你數學不太好，然後某D還在除1000是投報率，他媽亂算一

baseba1l10/25 13:41通

quiet9310/25 13:413萬房租還不含管理費？！空租沒這個行情啦

IBIZA10/25 13:423萬含管理費了啊 管理費一年2萬4啊

quiet9310/25 13:42假設5年不漲，不應該到期房價算1000萬才是對的嗎？

IBIZA10/25 13:42https://i.imgur.com/rT5WHUU.png

elven10/25 13:42補充一點，剛查台銀的三年期定儲利率(複利計算的)是1.785%

elven10/25 13:42，也就是說三年的IRR=1.785%

IBIZA10/25 13:43月租只有2萬 六年不漲 每年空租一個月

quiet9310/25 13:43喔喔，算入房屋稅的話，是房東出沒錯，哈哈

yiliang110710/25 13:43另外就是空租，還是有基本裝修。

IBIZA10/25 13:43沒有假設五年不漲啊 這篇就是假設漲到1300

quiet9310/25 13:43空租至少要熱水器跟冷氣啦

yiliang110710/25 13:44有基本裝修就列入計算。

LINPINPARK10/25 13:44https://i.imgur.com/HfafUQO.jpeg

IBIZA10/25 13:44熱水器跟冷氣沒有多少錢啦 一次性花費

yiliang110710/25 13:44大致上基本就全部列入，特殊情況就另論。

IBIZA10/25 13:44我通常是把裝潢全算到期初裡面

elven10/25 13:45200萬本金的5年投報率當然有極大差異

quiet9310/25 13:45沒多少錢，也要吃掉半年以上租金啦

yiliang110710/25 13:45對，這張表格把裝修放到房屋總價即可。

quiet9310/25 13:46要算一個現在版的阿XD

IBIZA10/25 13:46冷氣跟熱水器哪需要半年租金

quiet9310/25 13:47好吧，我家四台冷氣，想說不用12萬嗎？

IBIZA10/25 13:47冷氣全新1萬5 熱水器看用甚麼樣的 電熱水器便宜的4000

IBIZA10/25 13:47這要看哪裡的1000萬房子 台北的話只有一台冷氣

akita69010/25 13:48實務上新房子出租用租金投報率肯定不划算，新房沒有資

akita69010/25 13:48本利得肯定賠錢。舊房子才會賺。一旦市場不熱，投資舊

akita69010/25 13:48屋出租等漲價打帶跑才划算。

IBIZA10/25 13:49根本不用打帶跑啦

quiet9310/25 13:49房子真的租總價貴的划算，總價低的太盤

IBIZA10/25 13:49你買舊房出租 到最後就是躺著白賺一棟老房

IBIZA10/25 13:50之後又每個月白拿錢

IBIZA10/25 13:50房價甚麼的 浮雲一樣

quiet9310/25 13:50我看台北市大直3000多萬的房子也租4萬初而已

IBIZA10/25 13:51看怎麼租 我一樣三千多萬房子現在租到12萬5

gn0067019110/25 13:51那裡有這種房子 給我來十間

IBIZA10/25 13:51https://i.imgur.com/tXa9FCA.png 這我的

IBIZA10/25 13:51裝潢我已經加到頭期款去了

laechan10/25 13:52獲利>成本

IBIZA10/25 13:52到期房價這個是真的有人出過 扣完稅的 我沒賣

IBIZA10/25 13:53這間只要我擺個十幾二十年 幾乎是白賺的

IBIZA10/25 13:54而且到時候可能價格是五六千了

IBIZA10/25 13:55我真的出的就是頭期款跟一開始兩百多萬的裝潢費

yiliang110710/25 13:55IB大是走置產路線，沒在賣XD

IBIZA10/25 13:55沒在賣的啦

Zexion10/25 13:56不是除於1000，是200+每月還款

foda10/25 13:58不算房價增值真的無言，現實就是屋齡很有影響，你這篇文章

foda10/25 13:58的背後就是在想推銷老公寓對吧，隱藏的動機，新大樓對年輕人

foda10/25 13:58的影響力很大，請不要忽略

LINPINPARK10/25 14:00在推廣一次IRR試算年化報酬，投資人第一個功課

toto12310/25 14:00老公寓有什麼不好? 什麼管理費、什麼稅都很少

toto12310/25 14:01這根本是投資好物

toto12310/25 14:01至少台北環狀線以內的 老公寓都很棒

blargelp10/25 14:03其實 新房出租沒有什麼肯定不划算這種事，不過真的要挑

blargelp10/25 14:03物件。我自己去年11月簽，今年8月交屋10月出租的。簡單

blargelp10/25 14:03算總價算租金投報率（出租金額*12/總價加裝修家具）=2.9

blargelp10/25 14:038%。之前有細算過（租金-利息）/（已付現金頭期+裝修家

blargelp10/25 14:03具），實際租金投報大概7%多。空租一個月6.5%，稅那些我

blargelp10/25 14:03是沒算，不過也不低於6%。何況A7主體是賺價差 我這只有

blargelp10/25 14:03算租金。

toto12310/25 14:03老公寓就是要整理 上班小資要玩不容易而已

IBIZA10/25 14:06https://i.imgur.com/DoIDqsH.png 這個我去年用信貸買的

IBIZA10/25 14:06所以用信貸7年算

IBIZA10/25 14:06房價應該是有漲一點了 但我不確定 所以還是打原價

IBIZA10/25 14:07這捷運站附近的10年新套房

IBIZA10/25 14:11啊 這個管理費打錯了

toto12310/25 14:14而且以後要傳給小孩 一定老公寓比較好 土地啊

zzz5012610/25 14:15槓桿複利人類大腦無法直接理解 正常

toto12310/25 14:15現在全台灣哪個地方 不是在賺增殖?? 台灣幾乎只剩增值空

toto12310/25 14:15間

zzz5012610/25 14:17明明就還很多物件能慢慢收租…

toto12310/25 14:18鄉下中古我相信

zzz5012610/25 14:20鄉下中古占市場大多數 然後你的問題是"全台灣"==

askey10/25 14:293000多萬怎麼租到12萬5的~還是好幾年的3000多萬

roger74410/25 14:32你成本只有200傻了嗎

F9393510/25 14:34剛買南京復興2800成本租六萬

zzz5012610/25 14:55ib大那間師大的 可以去估狗看看全套

zzz5012610/25 14:56我記得手把手教學

IBIZA10/25 14:57租金報酬高當然都是挑過的, 我那間700萬的也是有外推陽台

kiyoshi52010/25 14:57IBIZA大的計算是對的。

kiyoshi52010/25 14:57但買房出租的風險在過程中你資金得定期定額投入，

kiyoshi52010/25 14:57比起股票基金的定期定額更沒有彈性。

kiyoshi52010/25 14:57以他那間700萬的房子為例，

kiyoshi52010/25 14:57若沒有槓桿撐出來的資本利得，

kiyoshi52010/25 14:57並不會比丟0050要來得好。

kiyoshi52010/25 14:57當然，每個人的風險承受能力不同，

kiyoshi52010/25 14:57IBIZA大可能沒差但我就沒那個屁股去買那間出租就是。

IBIZA10/25 14:58跟陽台外面無產權的露臺 才租到25000

IBIZA10/25 14:59我還有一間是940萬 大套 但隔好好的兩套出售

IBIZA10/25 14:59沒有投入啊@@

IBIZA10/25 15:00700萬還掉的額度 今年不就又變成500萬的一部分又借出來了XD

IBIZA10/25 15:00這500萬暫時我還不知道要幹嘛咧..

kiyoshi52010/25 15:00但換個角度看，若現金流能力夠的人，

kiyoshi52010/25 15:00玩房地產就算沒有資本利得其實選對物件也有不差的年

kiyoshi52010/25 15:00化報酬、

kiyoshi52010/25 15:00只是太多都把資本利得當成預設就是。

IBIZA10/25 15:02我買房子都是抱著 十幾二十年後白拿一間老屋 房價浮雲的心

IBIZA10/25 15:02情買的 資本利得根本不用在意

IBIZA10/25 15:03房客幫你還掉這80% 就已經賺夠大了

kiyoshi52010/25 15:04IBIZA大，我沒有要講你投資不好，

kiyoshi52010/25 15:04只是你這種玩法不是我這種領死薪水的能玩得起的，

kiyoshi52010/25 15:04所以我個人是投ETF而不是房子。

IBIZA10/25 15:06還款這個東西 基本上只要手動置底 就只是暫時的現金流而已

kiyoshi52010/25 15:06股票房地產本都是投資標的，

kiyoshi52010/25 15:06衡量好自身風險承擔能力是前提，不管你要投資哪一個

hmbay10/25 15:08......IBIZA大的圖都打不開

zzz5012610/25 15:09我看圖都正常

hmbay10/25 15:11@@ 現在又可以

kylearod10/25 15:20A7仔急了 哈哈

kklarinet10/25 15:29這個骷髏我早就不忍噓了Xd

chanel125910/25 15:39融資買的股票，損益趴數不會拿現值來算只會用成本來

chanel125910/25 15:39算

planta10/25 15:43感謝骷顱大拋磚引玉，釣出Excel大神，

planta10/25 15:43新手小白又上了一課，我也都把房價當成浮雲，

planta10/25 15:43人生本來就無法真的擁有什麼，不期不待沒有傷害！

planta10/25 15:44IB大動作真快，可見算盤打的精的人，這裏很多

ukuk66688810/25 15:45薪資不高 租金也高不了 鬼島高房價世界奇觀

leota10/25 15:47筆記

elven10/25 15:48IBIZA是buy and hold，置產概念

elven10/25 15:50標的可以帶來長期正現金流，其價值會跟著通膨走不減損

glenex10/25 15:54感覺all in台積還比較賺

zzz5012610/25 16:06台積也沒有一定 如果眼光真的好 當初從160變成35應該就a

zzz5012610/25 16:06ll in了

hhjjhhgg10/25 16:175年 1000>1300 放眼過去十幾年 這漲幅都太小了吧

jc76112810/25 16:20造福上面沒看到的朋友 去網頁版看

jimhall10/25 16:22主要就是算漲價 沒漲價一定賠 要賺價差 不如屯地 當土地

jimhall10/25 16:22黃牛 沒折舊問題

knifechen10/25 16:39貸款不會用1000下去除IRR...

hololive45P10/25 16:46少了每個月的管理費=.=

zpf200510/25 17:56推IB大精算，自己的物件出租，IRR如果有10％以上，很穩

handsometai10/25 18:07算的不錯，下次別算了，投報率那麼低房價不會噴成這

handsometai10/25 18:07樣好嗎！

toto12310/25 21:00薪資不高 所以房租不高 應該不是主因

toto12310/25 21:00因為台灣散戶房東太多 這才是問題

toto12310/25 21:01不然為什麼歐美國家很多人租不起 他們薪水不高嗎

toto12310/25 21:01台北市那種整層老公寓 租你3萬那種就是不缺錢等都市更新

Mograine10/25 21:081千萬房租3萬 傻了才租

toto12310/25 21:133000多萬怎麼租12萬的 改裝套房?

tomap4101710/25 21:22https://i.imgur.com/dpnuo2L.jpeg

tomap4101710/25 21:22https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInv

tomap4101710/25 21:22estment.php

tomap4101710/25 21:22現在投資客都不知道怪老子喔？

l145678p10/26 08:10謝謝推文 獲益良多