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[請益] 買台北市商辦自用的考量

看板home-sale標題[請益] 買台北市商辦自用的考量作者
Leylah2021
(Tennis Elves)
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如題。因為自己做生意開業的關係,一直都有在付辦公室租金,最近被房東調漲租金,心裡興起了租不如買的念頭。

想請教各路大神:

1. 決定要不要買,是否也依照每個月需要付的租金大於未來每個月要付的房貸利息(不含房貸本金)來判斷?


要不要買住宅,我們是用這個判斷標準,商辦是否也是如此?

2. 台北市的商辦未來15-20年內走勢如何?

現在錢擺在ETF也舒舒服服的,如果台北市商辦前景不佳的話,我其實也不想淌這趟渾水,尤其我現在能夠負擔的上班大概都是屋齡30年以上。但是一旦興起了租不如買的念頭,腦袋又一直盤旋,總覺得買自用商辦也是沒錯的。

在此請教各路大神,謝謝!


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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.146.165 (臺灣)
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Hall09/14 09:04商辦的市場和

tenkaakido09/14 09:19看商辦跟兩三年前價格比,貴很多就別買,沒差多少就買

tenkaakido09/14 09:19

democrat09/14 09:21濟南路47年商辦如何?精華地段絕佳地點

abyssa109/14 09:23商辦較少不能裝潢和被房東趕的問題 還有財稅會計考量

PTTMAXQQ09/14 12:28買台中商辦增值性可能比較優…

PTTMAXQQ09/14 12:28台北是真的貴,但也是保值,看你

deepdish09/14 12:38蛤?應該是用本業來判斷吧 本業不行就別鬧惹

fo11ow09/14 12:59商辦需求跟選擇沒住宅那麼剛 先看你本業對辦公室的需求 一

fo11ow09/14 12:59般而言賺錢的公司都是把資金拿去投資 不會鎖死在不動產 因

fo11ow09/14 12:59為公司的投資報酬率一定比不動產高 不然直接當包租公就好

fo11ow09/14 12:59了 幹嘛開公司

您跟樓上D大、樓下B大說的是,我本業的成本就是辦公室跟人事,不太需要高額的周轉金 ,也不需要買機器原物料,目前業務勉強過得去,沒賺大錢,但預計到退休前都會繼續做 這行,離開的可能性不大。商辦是否是我自己的,對業務沒有影響,不過我這行早期的前 輩很多都是自己買,地段要多好有多好、裝潢要豪華就有多豪華=.= (我是魯蛇) 現在打算用來買商辦的自備款是放在ETF,本來想說過幾年能夠搬家的時候拿來買更好的 自住房,但現在想想如果買自己的商辦好像也行。 思路是這個樣子的: 1. 假設自備三成,開3.3倍槓桿,大概商辦價值要每年穩定漲個3%-3.2%才能抵過ETF的 報酬。以過去這五年來看,商辦大概就是差不多每年漲個3%,勉強達標。 2. 金流部分,辦公室房租大於房貸利息沒錯,但如果加上商辦的持有成本(較高的XX稅率 跟翻修維護成本),也許可能與租金差不多,或只比租金略低一些。 3. 自己買商辦的優點是跟住宅一樣,不用被房東漲租,另外會比較捨得花錢在辦公室裝潢 上,心理上也會有某種程度的安心感與成就感。 4. 但憂慮的點是,在大安區自己能負擔的商辦都是屋齡30年-40年以上,會擔心20年後要 退休時不好轉手。還有,如果1、2算下來差不多的話,何必白忙一場?? 這樣一想,腦袋就打結了XD,需要各路大神解救!

bustinjieber09/14 14:16我也有考慮幾年後配置商辦,

bustinjieber09/14 14:16以下淺見供參。

bustinjieber09/14 14:161. 商辦當然要看租金的報酬率,

bustinjieber09/14 14:16而且比住宅用的更重要,畢竟是商用;

bustinjieber09/14 14:16重點是公司本身的資金&投資報酬率,

bustinjieber09/14 14:16對企業來說,資產負債跟損益一目了然,

bustinjieber09/14 14:16就算租真的不如買好了,

bustinjieber09/14 14:16但如果同一筆資金:

bustinjieber09/14 14:16購置商辦的投資報酬率比不上

bustinjieber09/14 14:16持續擴大本業的投資報酬率,

bustinjieber09/14 14:16在資金有限的情況下,

bustinjieber09/14 14:16也不會先購買房地產。

bustinjieber09/14 14:162. 這問題很廣,大方向還是看總經,

bustinjieber09/14 14:16經濟好自然有更多的開業需求,

bustinjieber09/14 14:16也才會有更多的辦公室需求,

bustinjieber09/14 14:16如果大方向逆轉的話就會偏慘;

bustinjieber09/14 14:16再來就是目前ESG看起來很重要,

bustinjieber09/14 14:16這是趨勢,不參與好像也沒辦法,

bustinjieber09/14 14:16未來ESG商辦的供給應該是短缺,

bustinjieber09/14 14:16許多企業也持續在蓋新的總部,

bustinjieber09/14 14:16這幾天就南港的聯強正式啟用。

bustinjieber09/14 14:16但也不是說舊商辦大樓就等死,

bustinjieber09/14 14:16地點ok、其他持有者的組成不複雜,

bustinjieber09/14 14:16後續要活化就相對容易一點。

bustinjieber09/14 14:16結論就是

bustinjieber09/14 14:16如果公司還在前中期,資金有限,

bustinjieber09/14 14:16而且前景看好、事業還在擴張階段,

bustinjieber09/14 14:16就不建議買;

bustinjieber09/14 14:16如果是穩定階段,想要分散風險,

bustinjieber09/14 14:16那就可以考慮配置一點到房地產。

※ 編輯: Leylah2021 (1.162.146.165 臺灣), 09/14/2024 15:33:35

fo11ow09/14 16:37看完你的狀況 我覺得你可以買 稍微挑一個管理佳的 我不覺

fo11ow09/14 16:37得之後會難脫手 我現在看五十年的商辦 管理保持佳的也不難

fo11ow09/14 16:37脫手 如果是律師代書之類的 地址一直固定也是有好處的 或

fo11ow09/14 16:37是買管理佳的住辦混合大樓也是可以考慮

bustinjieber09/14 17:54盲點就是投資哪有穩贏的?

bustinjieber09/14 17:54商用對於景氣變化又更敏感,

bustinjieber09/14 17:54沒人可以預測20年後的經濟,

bustinjieber09/14 17:54你只能用期望值來評估:

bustinjieber09/14 17:54屆時 vs 入手成本

bustinjieber09/14 17:54A. 漲幅大於通膨

bustinjieber09/14 17:54B. 漲幅小於等於通膨

bustinjieber09/14 17:54C. 資產的帳面價值不變

bustinjieber09/14 17:54D. 資產的帳面價值下跌

bustinjieber09/14 17:54你認為哪些情況發生的機率較高,

bustinjieber09/14 17:54你就該往那個方向去做決策,

bustinjieber09/14 17:54然後後果自負,因為這就是投資。

bustinjieber09/14 17:54and no offense, 你4. 的擔憂跟那些

bustinjieber09/14 17:54覺得租房大於買房的魯空有87%像。

bustinjieber09/14 17:54最後,一個簡單的邏輯推導,

bustinjieber09/14 17:54如果一個國家的首都&政商中心

bustinjieber09/14 17:54的商辦需求隨著時間逐漸變少,

bustinjieber09/14 17:54從而讓其資產的帳面價值下跌,

bustinjieber09/14 17:54成因通常是伴隨著經濟下滑,

bustinjieber09/14 17:54那其他資產的表現也不會多好。

bustinjieber09/14 17:54所以真正的風險大概是CBD轉移、

bustinjieber09/14 17:54科技進步造成的商辦需求減少

bustinjieber09/14 17:54(e.g. WFH / VR office);

bustinjieber09/14 17:54前者在至少20年內是看不到的,

bustinjieber09/14 17:54後者的影響層面暫時應該也不大,

bustinjieber09/14 17:54至少連美國都做不到了何況台灣。

spermbox09/16 19:37問就是中國航運大樓,唯一推薦