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Re: [閒聊] 國泰建設50週年史讀後感

看板home-sale標題Re: [閒聊] 國泰建設50週年史讀後感作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓55 推:56 噓:1 →:34

其實21世紀後最大的問題在於.

都不崩盤了...XD


歷史上,總是定期有崩盤.

也就是跌個30~50%的慘況.
(當然也要看產品,越新的跌越慘,蛋黃區更危險....
有興趣可以研究一下會發現,每次大崩盤,通常都是蛋黃區王者交棒的時間.
A區好棒棒,B區剛興起,崩盤,B區變成蛋黃區,A區老化.
所以一般崩盤最慘的很容易是蛋黃區的新屋...顆顆)

這牽扯到,不動產開創新價格的東西通常是新屋.

崩盤會造成整體價位都被壓低.

而之後政府救市,新屋領先開創新局面,價格上衝期,會跟老屋大幅拉開.

因此"市區"的新區域,會變成整體價格跟原本蛋黃區的中古屋大幅拉開.

雖然後面中古屋會補漲.

但是等到中古屋補漲的時候"高價區光環"已經被新區域搶走.


so...崩盤的時候,土地是蓋滿的地區的蛋黃區風險最高.

更高的就是,蛋黃區當中,絕大土地都蓋滿了,剩下很零星的土地推的新案.

因為你在崩盤前推新案,必然是全都市最貴.

崩盤的時候牽扯到建商倒閉,不良債,或是房子進入法拍破壞價格.

崩盤後其他地方推的第一批新屋,你的價格很可能就會被壓制在底下.

一壓制,你的光環就破滅了..並且你以後漲價就要看前面物件的臉色,他上你才有空間上.

因此你要回到崩盤前夕的價位,會變成很要超級久.


當然啦,崩盤造成蛋黃區殞落,也不是直接把他打成三流區域.

他大概會從一線退居二線,然後盤在二線.

但是因為一線光環有額外價格bounce(也就是區域價位會明顯突出)

這個額外bounce吐出去之後,那個價差很大.

所以雖然是二線,但是價位要回到崩盤前夕會比其他一二三四五六七線還要久.

很容易榮登整個都市包含彈殼區,好幾年內,漲幅最少的區域.

就是因為,他要為他把王者光環破滅之前的價格bounce付出代價.


所以這一直都是崩盤前夕要注意的事項.

不要布局在沒有空地可以蓋新屋的蛋黃區!!!!

除非...整個都市的市區都沒空地可以蓋...那會進入另一種情況...XD


但是21世紀發生了一個偉大的情況.

那就是房價都不崩盤.

這件事情搞死了一大堆人.


在以前,確實可以等房價崩盤後低接.

尤其崩盤到谷底後市場會先進入混亂在整理.

混亂的時候買賣價格落差很大,很容易有豆腐可以吃.
(大漲的時候也會)

所以早期等崩盤進場低接是很直覺的操作.

但是進入21世紀後,靠邀,都不崩盤.

所以有人等了20年,等到孫子都大了不小心要變曾祖父還在等.XD

你們所謂的2008和2016...在老人眼裡,哪是崩盤..顆顆.

當然老人會在這邊吃虧,是因為他的經驗法則失靈.

但是更糟糕的就是,他們會把他的經驗法則,淺移默化的傳給他的後代.

造成他的晚輩也跟著老人一樣中了這個"世紀大陷阱"....

整天在那邊等崩盤..!!!


21世紀最大的關鍵點在哪裡?

21世紀最大的關鍵點在於..

利息比通膨低!!!!!!
(並且是長期的利率和長期的通膨)

這東西很重要,講過很多次..

因為利息比通膨低,所以現在的各種金融災難股災,你也很難看到整串的上市公司倒閉.

同樣的遇到反應遲鈍,僵固性又強大的不動產.

也會造成不動產就是很難崩盤.

因為支撐力量差太多了....199x年稱力道是10,現在有50,而198x年大概只有3.

你根本等不到崩盤,整個經濟金融又回溫了.

因此,經驗法則全都敗在這一個關鍵的不同點上面.

當然這邊模型請限定於台灣.

台灣持有成本很低,所以持有成本+利息,還是低於通膨...XD

如果你是高持有成本的區域,尤其像美國高持有成本+生息利率也升很高.

那自然會是另外一種狀況.



因此每天很多人講要崩盤了要崩盤了.

但是問題是,歷史上崩盤會產生的跡象根本就沒發生.

沒有建商倒閉造成大量成屋(尤其是餘屋)進入不良債權.

沒有法拍爆量法拍價崩潰壓垮市場行情
(法拍量太低,低到就算+100%都很低之外,法拍價格是甚麼鳥天價...)

你要知道20世紀,一堆人都很愛買法拍,尤其崩盤後買法拍.

因為可以撿到很便宜的東西.

市場掛賣2000萬,你可能1000萬就撿回家.

但是21世紀,你看到誰在撿法拍..顆顆.

崩盤基本上都是這些不良債權壓垮市場行情,而不是市場自己瘋狂往下成交.

屋主心態永遠都是我家不一樣.

因此自然成交價格要一路往下是很慢很慢的.

但是財務出問題,物件進入不良債權,然後被低價轉手.

這種價格崩潰是極快....極度快...尤其如果不良債權自己也有財務壓力的時候會亂賣.

so...要記住.....

崩盤是被壓垮的,永遠不是往下成交來的...!!!!

這也是所謂.

漲也看賣家,跌也看賣家.....XD

賣家主導市場,連崩盤,都是因為賣家自己的問題為"主動"因素..!!!


這邊再講一次回檔.

甚麼是回檔....就是短期內有人賺太多,提早獲利了結產生的多殺多現象.

這還真的是交易自然產生的.

例如他買1000萬,兩年後行情暴漲到1600萬.

但是因為進入冷盤+投資恐慌症+他認為要崩了+OOXX的理由.

讓他很急著想要套利.

因此他後來賣掉1400萬,他自認賺了400萬夠了.

這種就是產生回檔的現象.

回檔是因為不安定籌碼在出脫.

回檔額度大多都是起漲和高點中間某一個位置的價位.
(崩盤會直接崩到政府跳出來扛起來為止)

產生區域會是大量短期高投機投資客聚集處.

物件也已大量短期投機投資客主要購入產品為主(像2016就是預售屋和新屋)

因為...自住戶不會幹這種事情,中長期屯屋者也不會幹這種事情.

並且回檔反映很快,因為不安定籌碼有限,洗乾淨就停了...

這也是為啥去年年底所謂最危險的時間,你看不到回檔.

你就知道這一波連回檔都不會產生了.

當然啦,回檔之後,盤面要整理一下,讓市場對行情的定位和價格有個共識認知.

之後建商才會開始繼續哄抬價格.



以上都是老掉牙的事情.

講過很多次的東西.


但是這一次局面有一個很關鍵的不同.

今天全球性的金融緊張,是因為甚麼?

大通縮???

喔不....以前各種金融海嘯金融危機,都是因為"大通縮"

管你是網路泡沫,次級房貸,還是甚麼鬼.

但這一次是因為大通膨...XD

大通膨建議避險投資之三,是不動產.

各位有唸書應該都知道.

為啥是不動產.

阿,你營造成本上升,建商最好他媽的自己吞不會轉嫁給買家..XD

so..我問你,現在建商蓋房子是降價賣還是加價賣??

靠邀,現在建商還再加價賣房子.

量大縮沒錯,中小型建商都出局,不是還有中小型建商再賣土地的新聞,一堆人高潮.

但實際上代表甚麼?

你手上沒房子的建商倒閉或是歇業甘不動產屁事,你又沒貨...

但是少一家建商,就代表少一份"推案壓力"...不會有人硬著頭皮推案然後不賺錢亂賣.

而剩下大建商,大建商除了前兩年賺到翻掉外,他們囤積的土地增值也賺到翻掉.

所以這時候接手中小型建商的土地.

因此你看到現在每個月都有土地成交,成交價有跌嗎??....沒有.

當然這邊也要感謝政府阿台糖阿,並沒有大量釋出建地來壓垮市場...顆顆.

所以基本上就是,土地落到少數大建商手上.

因此整個市場的推案壓力大幅縮減(建商減少的關係)..

尤其市區土地幾乎都落到大建商手上..推案壓力減最多之外.

因為大通膨,營造成本大幅拉高.

地價不降,營造成本還再拉高....這會產生甚麼情況?

這會產生現在正在進行的"建商還再拉高價格,並且要一口氣拉到降息之後再大炒作"

這個局面我講很多次了,去年下半年就開始講.

當然不信的人還是不信..哈哈.

這是一件很可怕的事情.

現在新舊案價差可是很大.

高雄市區好了,新案都上四字頭,你中古屋還在二字頭.

而新案一路往上拉,供給量又小,市場又永遠都有一批不買新屋就會死的患者.

今天不買代表明天他們會補買,因此後面還有一個補買爆量潮.

建商就在等那個然後再大幅拉高價格.

那新屋繼續衝....中古屋必然會大補漲.
(不要把我們炒中古屋的投資客當吃素的..顆顆)

因此...等到升息循環結束接續降息循環開始.

那時候會有很刺激的市場狀況.

我是無法判斷會不會跟2020年無限QE那樣那麼囂張,2年給人家漲50%up.

但是絕對也不會太客氣.

因為...

因為大通膨阿....又不是大通縮.

你不懂通膨?...大通膨就是物品瘋狂漲價阿..

房子是物品阿....你當她是病貓??


and...今天的格局,其實從2020年大建商飢餓行銷開始就奠定了.

這一波大建商飢餓行銷,真的是VIP級的操作...XD

只有"水啦"兩個字形容.

市場熱,它們瘋狂炒地撈資本利得.

市場冷,它們反過來壟斷市場.

兩者都是針對中小型建商做打擊.

而且我們偉大的政府還強力助攻,把中小型建商都逼上絕路...XD

相對於2010~2015,那是百花爭鳴,還冒出一大堆小建商的狀況剛好相反.

大通膨的格局下.

飢餓行銷,壟斷籌碼,支配市場和價格....

弄到帥過頭市場晃一晃,根本不敢跳下去當建商...XD
(人家老狐狸的拉)


而且飢餓行銷最重要的奧義再於..

控制推案量!!!!!

因為控制推案量,所以更好哄抬和炒做..!!

建商不在乎他賣了幾棟房子,他只在乎他賺多少錢.請記得這一點.

當土地價格飆漲,他手上土地價值爆增,那就是他已經有淺在獲利.

因此他不需要狂推案來加強資金滾動擴大利潤收入...

當然這邊你也可以反過來看,土地價格大漲是這一波大建商最大的"底氣"

如果土地價格大跌,那飢餓行銷就會破功.

所以如果土地釋出量過大,尤其政府和台糖如果大幅釋出土地.

那大建商會破功,進而會受重傷.

但問題是,目前的一切,都還是往大建商期待的方向在進行.

因此.....很多人有錯誤的期待和預判...這些都節哀順變了.


誰叫你愛窩在電腦前面自慰,而不肯走上市場曬曬太陽.

整天躲在陰暗角落自慰出慢性病來剛好而已..


so....請認清.

21世紀最大的不同點 => 利息低於通膨...喔,利息加稅金低於通膨!!!

這一次金融格局是大通膨而不是大通縮.

大建商飢餓行銷當中,鎖籌碼...



不過未來比較好奇的是.

建商哪時候要回推中大型坪數.

目前市場這種東西缺貨已經很明顯.(主要是指新案)

沒有產品是永遠沒需求的,只有比例上的變化.

而中大型坪數市場已經節約很久了..

理論上來講總是會有時候要補上.

歷史以來,建商也不是坪數越推越小.

歷史上建商也有流行小坪數的時期.

理由跟今天有87%像,甚麼房價太高買不起,甚麼小家庭效應OOXX.

但是後來都還是會又從小坪數熱潮中退燒.

so....建商哪時候會從小坪數熱潮退出,其實是一個值得觀察的市場現象.



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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.146 (臺灣)
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frowning122603/12 01:07推~

※ 編輯: ceca (61.227.116.146 臺灣), 03/12/2023 01:09:33

WMV03/12 01:09那沒有空地可以蓋新屋的蛋黃區在高雄會有哪些危險區?

frowning122603/12 01:10第一段真的很深,謝謝~又學到很重要的一課XD

humbler03/12 01:10黨不喜歡你這篇文,他們認真打炒房,結果房價越打越噴,

humbler03/12 01:10顯得他們很無能

tupppp03/12 01:14

frowning122603/12 01:16中大坪數感覺是要豪宅線往上抬升才有可能

frowning122603/12 01:17六都很多中小坪數都快打到線了,中大坪數不好推

frowning122603/12 01:18過了豪宅線的產品就太吃現金,投報變很爛XD

jinny89103/12 01:18推!

frowning122603/12 01:19而有錢買得起豪宅線上的都精的很,大概都在等起風

Pttyuan03/12 01:19

freekid03/12 01:20一在等豪宅線動+1

freekid03/12 01:20一直

frowning122603/12 01:20聽說有醞釀...但選舉關頭應該沒人敢去衝XD

frowning122603/12 01:21可能要等選完,在過個一段時間看看...

humbler03/12 01:25目前政策風向改為做多房地產 或許年底前就解封了

Pttyuan03/12 01:27我個人猜測可能是下波降息循環中後段的時間點。

MaxA03/12 01:28豪宅線遲早要動的,現在買正是時機,只要一動,豪宅價格一定

MaxA03/12 01:28往上一個檔次。

OnlyRD03/12 01:33哪個投資客跟政府對著幹的?2016政府放鬆管制,房

OnlyRD03/12 01:33地產就上去,但

OnlyRD03/12 01:33現在是才剛剛開始管制

PTTMAXQQ03/12 01:34好文!這比那些付費訂閱的財經雜誌好太多了!

chen83103003/12 01:35每天都在等您發文

PTTMAXQQ03/12 01:43豪宅線理論上大選前沒政治人物敢碰才對

PTTMAXQQ03/12 01:43因為有炒房的嫌疑!

PTTMAXQQ03/12 01:43所以慢慢來,大坪數趁這冷盤多出芭樂價

PTTMAXQQ03/12 01:43滿有機會撿到便宜的

PTTMAXQQ03/12 01:43也不用多,選前撿到一間即可

PTTMAXQQ03/12 01:43畢竟總價在3988萬啊也不算便宜

leota03/12 01:43

kktt25403/12 01:47第一段看不太懂 土地蓋滿的蛋黃區是類似高雄文化中心這樣

kktt25403/12 01:47

Chikarable03/12 02:21

MaxA03/12 02:40豪宅線不動反而會讓有錢人來跟平民搶中小坪數,導致中小坪

MaxA03/12 02:40數推升,但又怕動了會帶動房價整體上升。蛋通膨是事實,不可

MaxA03/12 02:40能一直不動,甚至我覺得近年要動了。

Tylose03/12 02:42覺青要的平均地權修正條例,狠狠砸了自己的腳,建商變少了

VBT03/12 03:06覺青根本來亂的,炒房族要感謝他。整天幻想政府幫忙他,都幾

VBT03/12 03:06歲別那麼幼稚行不?

jacokon03/12 03:19看完了推!百坪物件不會少,但還要好地段+合理價格的超難找

motic72103/12 03:35請問怎麼觀察何時該進場中大坪數?但是總價會限制他交

motic72103/12 03:35易速度吧?

pc01163003/12 05:24總覺得推論哪裡怪怪的,但是是c大的文章,錯的應該是我

Answerlin03/12 06:47推Ceca大

Answerlin03/12 07:02豪宅線不放很難想像大坪數會重回流行,Ceca老師想問問

Answerlin03/12 07:02題,一旦某區域豪宅線放寬,投資角度是否更要衝低總小

Answerlin03/12 07:02坪數?

Ddylan03/12 07:33慢慢吃貨中~~~今天在嘉義練球太陽好大@@

jonson03/12 07:52小宅都投資客惡性炒作、殊不見蓋大宅從2013年開始卡死一堆

jonson03/12 07:52建商,賣到今天還在賣,到底有沒有在市場打滾呀 笑死

asdf15900003/12 08:20先推再看

scarrony03/12 08:27我也猜大坪數要再衝一波,就要等豪宅線上調了吧

chouwang6803/12 08:43每日功德,XD。

coburn03/12 09:01本文推論全建立在對面沒有打過來

linhof03/12 09:13推C大精闢見解,投客將轉回中古屋市場,價格又要翻一波。

linhof03/12 09:14中小建商倒閉或緩推案,預售案件變少,價格會反映市場供需

curry5603/12 09:35

FlyinDance5603/12 09:37那請問C大什麼時候才要降息循環@@?

howhow80112203/12 09:40台中七期

howhow80112203/12 09:43好險我當初真的買有很多空地的,買36萬,現在建商已

howhow80112203/12 09:43經拉到45-50萬

kizz03/12 10:28有看有推 實戰理論都強

sarra03/12 10:32這篇中肯 看不懂的魯空還是早點洗洗睡

sarra03/12 10:33對面打過來會怎樣? 台幣跌你薪水拿不到不動產也跌

sarra03/12 10:33買不起的還不是一樣買不起 有差嗎?

sarra03/12 10:34還在幻想戰爭會財富重新分配 現在戰爭型態就很難了

sarra03/12 10:34去看烏克蘭不動產下跌沒錯 但他們的人是沒工作還可能沒命

sarra03/12 10:34下跌跟本來就買不起的人也沒關係 因為都快死了

kuanhunter03/12 10:35溫馨

scharf03/12 10:39請問南部總建坪55-65坪的大樓算是中還是大坪數呢?

showbon90203/12 10:53不推不行

kyova03/12 11:11中坪數阿... 以前大坪數都破百。現在大概破豪宅線就大坪數

vicowin03/12 11:14聽你放屁 大安區 新北第一圈早就滿了 崩在哪?

NTU30315019503/12 11:33祝大神身體健康,長命百歲

topaaron1203/12 11:49

qqphor03/12 12:54推西大,市場永遠是對的

DKwei03/12 13:09

cblade03/12 13:22信心加持很重要,不敢買的都該來看看

fanstarbucks03/12 15:11我卡威武

CK1903/12 16:55推Ceca

yihua203/12 17:41推 大神 又來消業障了XD

bejitafafafa03/12 21:22感謝分享

qqphor03/12 22:22這次我要等,等到降息再出手XD

encoreg5798503/12 22:27vicowin文章有一句整個都市都蓋滿是另外一個世界

encoreg5798503/12 22:27在第3頁第66行

sspider082903/13 14:09神推

yogrichen03/13 14:36政府稅收一大部分來自土地增值 政府建商銀行綁一起

migration26503/14 07:31桃園很多中大坪數耶

TsukiHime03/14 13:07