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Re: [請益] 買預售屋轉約和青安問題

看板home-sale標題Re: [請益] 買預售屋轉約和青安問題作者
junior020486
(軟蛋頭)
時間推噓23 推:23 噓:0 →:30

※ 引述《ssssssaa (不是"我想我很愛你"啦)》之銘言:
: 想請問各位
: 我最近看上一個桃園兩房網站開價大約是800萬左右
: 因為地點離女友工作地還ok, 我們就試著談看看
: 又因為是預售屋轉約(明年第二季交屋),我也確認了賣方是今年以前就買的,所以技?: 上沒問題
: 但當我聯絡房仲談我會以青安貸款買房時
: 房仲卻告知我要準備250萬到300萬左右的自備款
: 理由如下
: 1.暫收款15萬(對保時,含契稅.代書.印花...的費用)
: 2.頭期款260萬
: 3.貸款485萬
: 4.尾款32萬(交屋前才需要給建商付款)
: 5.仲介費總價2%
: 房仲告訴我貸款方面不論要不要用青安方案總價800萬都只能貸485萬
: 理由是銀行只會認定當初賣方跟建商談的價格當總價
: 我感覺不太合理就進一步追問房仲
: 房仲才告知賣方當初的總價才610萬左右
: 現在我要買這個房就是
: 付他講的這些錢然後把約轉成我的
: 撇開對方可能只付了100萬左右想賺回300萬
: 也就是200萬價差這件事
: 我想請教的是 : 我真的只能照房仲說的去貸485萬而已嗎?
: 我總覺得800萬總價要準備300萬頭期款現金不太合理
: 請教各位是否有類似的經驗可以參考?
: 有300萬頭期款我都能買1200萬左右的房子了...

一個一個回答
1.暫收款一定要,你不管跟建商買還是轉約還是中古屋都要
2.頭期款260萬,610x0.2=122,122-32=90
代表賣方底價610+(260-90)=780
3.尾款32萬是交屋款,610X5%=30.5
4.仲介費2%這個本來就有

現在的問題是
1.賣方底價到底是多少,不太可能是780,沒人會這樣開價
2.離交屋還有多久,賣方到底繳了多少工程款

至於能不能鑑到轉約價
前面有人分享去台銀鑑到轉約價
我覺得你可以去請益那個版友
不過,就算能鑑到轉約價
前面換約的差價你還是要先墊,等到建商過戶給你,對保撥款後,多出來的差額你才能動用

於是給你幾個建議
1.再殺一點價格下來
2.去請益一下台銀認轉約價的版友
3.如果要買先去借一筆現金,如果可以認換約價+快交屋,等於就是週轉一下

最後很多人說不如買1200萬的
拜託,1200萬的你就是要拿240萬頭期款揹貸960萬
這間800萬,就算一開始自備比較多,都可以在之後轉貸,讓頭期款降低

還有講不如跟建商買的
這間轉約會加這麼多,他還會去看
大概率就是已經完銷,其他新案更貴
要不然他不知道找建商噢?




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※ PTT留言評論
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paunch10/27 00:19轉約價要能證明金流,所以私下給現金的應該沒辦法

junior02048610/27 00:20他首購一定是開履保,哪敢私底下給現金XD

thx4luv10/27 00:33好奇問2的底價怎麼算的,認真不知道想問

bustinjieber10/27 01:06公式計算,頭期款不一定是要扣掉尾款,

bustinjieber10/27 01:06有可能是要自備25%

kodar754410/27 01:06260-122=138=賣方要賺的.交屋款是之後的事跟自備款無關

bustinjieber10/27 01:08又或者說,第一手付的100萬左右不一定是20%,

bustinjieber10/27 01:0815%也是90幾萬=100萬左右。

kodar754410/27 01:09260頭旗+15暫收給建商+16仲介費=291自備款才對

kodar754410/27 01:09仲介的自備款是你們這次換約應該要準備的自備款

kodar754410/27 01:10並不是你交屋時的自備款 交屋款生不生的出來不關他事

kodar754410/27 01:11所以你準備的,到明年還要再加上32 = 323萬

bustinjieber10/27 01:13不過下面他有補充合約價610

bustinjieber10/27 01:13610-485-32=93,

bustinjieber10/27 01:13 所以買方應該是已付了15%、尾款5%。

bustinjieber10/27 01:13轉約自備款=已付款+賣方要賺的價差

bustinjieber10/27 01:13260=93+X, X=167

bustinjieber10/27 01:15賣方扣掉45%跟仲介費,差不多賺100萬,

bustinjieber10/27 01:15其他多付的都是政府跟房仲拿走了。

kodar754410/27 01:23對~ bustin的算法才是賣家要賺的170左右

kodar754410/27 01:24原po到交屋時的總自備323萬要注意一下

kodar754410/27 01:27 307萬才對

PTTMAXQQ10/27 02:13事實上換約如果要+100萬以上的

PTTMAXQQ10/27 02:13交屋後房價大多會跳+200萬起跳了

PTTMAXQQ10/27 02:13頭過身就過

PTTMAXQQ10/27 02:13幻想人家交屋成屋會賣便宜的

PTTMAXQQ10/27 02:13只能說真的太單純太可愛了

freekid10/27 02:52那篇推文有些人都在亂給意見,看了頭很大

luckysmallsu10/27 03:00如果不想讓房蟲賺就去跟建商買1200萬的預售啊

luckysmallsu10/27 03:00原po心裡最大的坎就是讓房蟲賺這麼多超不爽

cutesuper10/27 07:11這篇講的很好啊 都有回答到

hectorbibby10/27 08:04建議再多存一點 ,有感覺疑慮或不爽快就不要買

piliwu10/27 08:12跟建商買大部分也是給地主賺,那些炒地皮很多都是地方派

piliwu10/27 08:12

c9055510/27 08:28請問一下台銀的那篇是那篇,謝謝。

floatfaith10/27 08:36好奇真的可貸轉約價的話...建商的代書跟銀行怎麼設定

floatfaith10/27 08:37跟撥款

piliwu10/27 08:41鑑價就好了,我猜個人條件夠好就行

lyxiang10/27 09:19轉約之所以有市場 就當下建商開更高 不然誰不想直接買

floatfaith10/27 09:56房仲這邊代書實登部份是否備註讓渡費用XXX比較沒問題?

floatfaith10/27 09:58後面對保再看可否有銀行可以用轉約價鑑之類的

floatfaith10/27 10:07有沒有用轉約價貸8成的大大出來分享一下~酷

mimoc10/27 10:32我就用轉約貸8成,轉約價還超出第一手價非常非常多,跟建

mimoc10/27 10:32商對保一起辦可能比較容易,要有完整合約跟單據

meg9710/27 11:06樓上m大建商有配公股嗎~請問年限

floatfaith10/27 11:15推樓上分享!!

mimoc10/27 11:38建商找的官股民營都有,談過都可以,30年,40的話我就不知

mimoc10/27 11:38道了

aaa93132410/27 13:54建商土銀青安 換約價8成很順利

pigpigcom12310/27 14:00謝謝各位 貸換約價的資訊 很實用

aendwolf10/27 14:13先跟建商的銀行問過可以貸換約價再買,我的國泰銀就不行

gm325210/27 18:42這篇中肯,800兩房因為賭氣不買真的很奇怪

ilovefun52310/27 22:40我也轉約價貸8.5成40年青安搭築巢!