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Re: [閒聊] 房客的管理

看板home-sale標題Re: [閒聊] 房客的管理作者
jamo
(hi)
時間推噓21 推:22 噓:1 →:80

※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言:
: 去年ㄧ整年原本以為房客都不會有找我的需求
: 結果12月的時候 水龍頭壞了 gg
: 但今年過不到一半就破功了
: 房客前天開始開冷氣反應冷氣不涼
: 傳line給冷氣師傅得到的回覆是
: 那批接頭有問題 他會處理
: 今天就是來換街頭跟重灌冷媒
: 因為不是使用者的問題所以就沒收費了
: 我是只有七間會有樣本數不足的問題
: 但還是致力於如何讓管理房子更加的輕鬆
: 一般房客除了平常房租已匯外
: 大多只有修繕問題才會找上房東
: 這時候有兩種做法
: 一種是房客找人修 然後費用從房租扣除
: 一種是房東找人修或自己修
: 前者我不太建議
: 有可能會有亂修或者虛報費用的可能
: 所以我會找附近的冷氣跟水電師傅
: 有問題就請他們過去
: 基本上這兩個工種可以應付絕大部分房客的問題
我以前做格套時
冷氣跟水電這兩個關鍵師傅
一定要好好交關

沒配合的水電你會很痛苦
水電維修次數多,費用低
不熟的師傅基本不接臨時來的
勉強接了也要三催四請
遲到是家常便飯
一定不要自己去等
讓房客在現場等事後回報價格

冷氣的話要是沒配合的
萬一天氣熱要維修
基本都排到一周以後
以台灣的天氣沒冷氣
根本沒法住人

配合到最後那個冷氣師傅
覺得錢我在收,事情都他做
一怒之下也跟著開始格套
我收山的時候,聽說他已經隔了
幾十間收租惹~~

: 如果目測或聽敘述自己有把握處理的
: 我會自己處理
: 如果找師傅有空我就會去現場
: 一是會比較清楚發生了什麼狀況
: 以及如果要申請補助需要前後照片
: (不要說師傅會忘了拍 我都忘了拍 又把原本拆下來壞掉的裝回去在重新拍過)
: ============
: https://i.imgur.com/3Fb7yod.jpg

圖 房客的管理
: 再來就是對賬問題
: 剛租的房客我會比較認真每個月對
: 所以我真的很難理解那種會給人欠租好幾個月的房東 你是當慈善事業膩
我有過半年沒看帳的紀錄(掩面)

: 租約上有載明繳付房租日期 沒付就要去關心跟處理了
: 其餘租一段時間對都是想到才對 有時候一次對兩個月三個月的
: 每本租約上面會寫著租金 社區
: 還有房客的後五碼 跟匯款日期
: 然後我是不配合房客銀行的
: 統一匯款至我某個帳戶
: 除了對賬好搜尋外
: 如果有貸款需求
: 你只要匯出這本電子存摺或拍照
: 不用搞好幾本
: 房租一律透過轉帳不接受現金
: 除了有確切紀錄外 貸款也是個證明
: (是聽過都市傳說 收現可以避免查稅 但我記得有租約就可以檢舉了 )
當你收款的戶數多了(我當時有幾十組)
去銀行申請一個"虛擬帳戶"
簡單說就是多對一的帳戶
就可以把所有房客繳費
都集中在同一個帳戶
但是房客的繳費帳號卻又不同

我當年最到最後,搭配門禁系統
可以把網銀資料匯入後系統後
沒繳錢的就直接鎖卡不給進

我最終的構想是
遲繳三天內,刷卡30秒後開鎖
遲繳一周內,刷卡3分鐘後開鎖
遲繳超過10天鎖卡

但接我案子的門禁廠商表示沒辦法
不過現在用物聯網的功能
這些功能很容易就解決了~

: 是說我有比較漂亮的房客 換一次男友就會變成新的帳號匯款過來 這都換幾次了......非八大的正妹房客
是我最愛的房客種類之一
不知道為甚麼版上
很多包租公不喜歡就是了~


--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.160.19.210 (臺灣)
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birdpon05/08 23:44XD

s2649275505/08 23:45因為正妹自理能力普遍差 而且你也不能幹嘛啊

房客最重要的就是繳租金 正妹只要你電話追殺一下 很快就有帳戶匯款了 龍妹就.... 上次有個龍妹欠了錢擺爛 被我股東賣到手槍店去 打了快半年手槍才把錢還清

s2649275505/08 23:45能不能應該是不同結果

s2649275505/08 23:47現在還是很缺工 不認識的師傅叫不動或愛來不來的 我今

s2649275505/08 23:47天門口遇到包租婆才把我攔住 叫我幫他處理水電 馬統漏

s2649275505/08 23:47水 小工程叫不到人

s2649275505/08 23:49然後冷氣啊 有一次東元的壞了 因為那台是前屋主留的

s2649275505/08 23:49 我先沒找我的廠商 我打去東元 跟你說兩週後聯絡你 不

s2649275505/08 23:49是來處理喔 是聯絡你安排時間 從此我都不聯絡原廠了

冷氣找原廠穩死 特別是夏天~

s2649275505/09 00:05這個我有經驗 正妹房租不太會欠 只是繳款人不一定同一

s2649275505/09 00:05個 然後有一次就被多金帥哥帶走了 直接不含扣給我一個

s2649275505/09 00:05月違約金 女人帶走

kusomanfcu05/09 00:10冷氣要處理就是日立最快...

kusomanfcu05/09 00:11我用過日立 三凌 國際 這三個最快來的是日立,先不論

kusomanfcu05/09 00:11處理的好不好

kusomanfcu05/09 00:12其他品牌 沒用過不知道

kusomanfcu05/09 00:13原廠這樣啦

Freighter05/09 00:13租人用禾聯吧

我最一開始時買的是 廈門街的二手冷氣 後來沒那麼窮了,就改用禾聯 房間多了,會囤一兩台替換用的在倉庫 出事了叫師傅來先無腦換上去 壞的拿回去修,修好再運到倉庫

Freighter05/09 00:13有人推冰點??? 台製,但幫外國代工,品質不輸?

kusomanfcu05/09 00:14租人還是這幾個 但是是舊的lol

kusomanfcu05/09 00:15不過我講的也不能適用其他人,因為不一定阿,生存者

kusomanfcu05/09 00:15偏差在在這種東西特別明顯

Freighter05/09 00:16出租冰箱我倒是推薦東元基本款,超級耐用好操

Freighter05/09 00:17冷氣師傅真的要慎選,有些冷氣師傅一來就只會說你這個

Freighter05/09 00:17要先洗冷氣,先坑你一筆...所以固定水電真的重要

kusomanfcu05/09 00:18老實說....家電幾乎都是日廠,台廠的只有蒸鍋是大同..

kusomanfcu05/09 00:18..

s2649275505/09 00:18乾 我這次中槍就禾聯 不過是零件問題 師傅有強調跟冷

s2649275505/09 00:18氣無關

其實哪個廠牌都會壞的 只是機率的問題 當你出租房到一定數量後 對這種東西就無感了 你買大金10台壞一台 買禾聯10台壞三台 對你來說就是打一通電話跟 打三通電話的差別 熱是房客在熱,修是是師傅在修 你只要算省下來的錢 跟幾通電話的心力哪個划算~ 我後來都直接把水電跟冷氣師傅 的電話用護貝機護貝好貼在公告欄 有問題的自己打電話去找人 然後師傅來月結~

s2649275505/09 00:19租人我不會用日立 我有兩間日立都是前屋主留的

kusomanfcu05/09 00:19主要這些家電日廠銷售好代表零件也多要修也快

kusomanfcu05/09 00:20選家電就是別選功能太多的

s2649275505/09 00:20其實我工作最常配合的廠商是大金經銷 但大金貴

kusomanfcu05/09 00:20功能越基本越好 難壞易修

s2649275505/09 00:21東元冷氣很靠北 有些冷氣行說拿不到零件

kusomanfcu05/09 00:21再來便宜 零件多

s2649275505/09 00:22房客今天還問我 那個冷氣風扇可以不要只有上下擺也左右

s2649275505/09 00:22擺嗎 當然可以買有這功能的 但多了一個容易壞的地方

kusomanfcu05/09 00:22因為功能基本的和其他零件都是通用的

※ 編輯: jamo (118.160.19.210 臺灣), 05/09/2023 00:23:45

s2649275505/09 00:22你這跟買頭又大的車一樣 保證零件多 沒有師傅不會修

kusomanfcu05/09 00:22叫他開小風扇

kusomanfcu05/09 00:23和他說 多左右擺天氣熱時壞掉就難搞了

Freighter05/09 00:23推薦冷氣或是冷暖呢??我最近弄一間,在考慮要不要第一

kusomanfcu05/09 00:23小風扇反而比較省電

Freighter05/09 00:23次挑戰冷暖...以前只裝冷氣給人,聽說冷暖容易需維修

kusomanfcu05/09 00:23單純冷氣就好

Freighter05/09 00:24但台北有冷暖蠻加分的

kusomanfcu05/09 00:24別鬧了

kusomanfcu05/09 00:24不然你放個陶磁電暖氣就好

kusomanfcu05/09 00:26便宜好用 缺點是電費略高一點點而已

s2649275505/09 00:27嗯 純冷氣不裝冷暖

s2649275505/09 00:27雖然差一點錢而已

Freighter05/09 00:27冬天房東送一人一條電毯XD

s2649275505/09 00:27我的會有冷暖就是前屋主留的

s2649275505/09 00:27那個長得漂亮人工暖行不

kusomanfcu05/09 00:27而且還很安全

Freighter05/09 00:27大家不裝冷暖的原因,就單純是維修機率較高嗎? 不然

Freighter05/09 00:28沒差多少錢

s2649275505/09 00:28房客覺得冷會自己處理啦 又不是巨嬰

s2649275505/09 00:28我自己住一定裝冷暖啊 因爲我怕冷

kusomanfcu05/09 00:28我的陶瓷電暖氣從我有自己房間(國中用到現在.....)

s2649275505/09 00:28多功能維修機會增高

kusomanfcu05/09 00:28還沒壞.....

s2649275505/09 00:29其實我附近給冷暖的也不多 或是沒強調

kusomanfcu05/09 00:29那個剛好適用套房大小

s2649275505/09 00:30我的水電材料廠商甚至現在都會問我 自用還是租客用 推

s2649275505/09 00:30薦東西不同

kusomanfcu05/09 00:30重點是體積小

s2649275505/09 00:30全室冷暖比較舒服 真心不騙

s2649275505/09 00:31其他的不是不暖就是乾燥

s2649275505/09 00:31應該說有的只有局部暖

kusomanfcu05/09 00:36你覺得不夠暖不如開個除濕機

kusomanfcu05/09 00:36室內濕度太高

s2649275505/09 00:41那就太乾燥啊

s2649275505/09 00:41太乾燥很悶耶

s2649275505/09 00:42只開除濕機的話還好 因為現在多半可以設定濕度

s2649275505/09 00:42在加開暖氣就容易乾乾的

abyssa105/09 00:46建議裝冷暖啦 我更怕房客用其他方式取暖

abyssa105/09 00:46煤油爐 電毯 電暖器 我都會怕

Freighter05/09 00:47木炭火盆取暖嗎?(抖)

abyssa105/09 00:48而且空調的暖氣很簡單 會壞八成都是冷氣壞 暖氣沒壞過

s2649275505/09 00:52我一般用鑽木取火

abyssa105/09 00:53好像不應該這樣說 壓縮機同一個 但沒在冬天壞過就是

Freighter05/09 00:55但冷氣確實是最常被Cue的客訴就是

chouwang6805/09 01:17冷氣用日本牌子,你們都有錢人!

s2649275505/09 02:15日本很多好東西的…

s2649275505/09 02:16我看Netflix 都有介紹日本產業

airjade05/09 07:45冷氣就一級變頻,電費超省,省下的電費加在租金裡

zzz5012605/09 08:2515年前四通閥(冷暖核心零件)很容易壞 這幾年就沒看過壞

zzz5012605/09 08:25的了 都是溫度感測器 基板 漏冷媒 跟冷暖無關了

dennistao05/09 09:20不得不說你是一個很細心的房東

chienchung05/09 09:52有人用過奇美冷暖分離式給租客嗎?最近要裝, 窗型或

chienchung05/09 09:52分離式在考慮, 太太想裝日立, 師傅建議奇美比較便宜

chienchung05/09 09:52

ice101505/09 10:45可惜冷氣沒有像車一樣,那個牌子那個型號銷售榜。

ice101505/09 10:45我就專買榜上前三的

alanbread05/09 10:58水電真的超重要

alanbread05/09 10:59之前一個草包師傅安培數給我算錯,開總閘直接跳電,我

alanbread05/09 10:59氣死

alanbread05/09 11:00現在害我每次叫電熱水器都會有陰影,能拉天然氣就拉

toshiba556605/09 11:36房客的冷氣用美的就好了

sagarain05/09 11:57有房客就問房客要不要出一半裝大金 不出就是奇美

tomap4101705/10 18:21拜託房東冷氣裝冷暖,沒暖氣寒流來真的想__