Re: [新聞] 4年砸逾26億 高雄陳家北上掃樓

※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 很多超級傳產家族開始在西區佈局
: 1.高雄陳啟川基金會其實現在是第三代在操盤了
: 他和他老丈人很看好西區未來成為新都心
: 陸陸續續佈局二十幾億老商辦，可以看新聞
: 2. 超低調長春林書鴻的第二代今年用家族辦公
: 室投了七十二億買中山北的中古大樓
: 3. 台塑王文堯2019買Citizen M, 也是花了70幾
: 4. 天成大飯店本身要開始評估都更
: 5. 北車一頂辦一飯店已完工，皇翔那棟和西門索拉利亞西鐵酒店（房東是國泰一號REits
: )
: 跟著大鯨魚去看市場是不錯的方法了解錢往哪走
: 這些跡象其實就是看好西區門戶計畫的終極計畫
: 藍天宏匯的雙子星大樓，把整個區域帶起來
: 當初信義計畫區也是蓋百貨蓋商辦 蓋世貿和101
: 才帶動旁邊的豪宅區域上來
: 其實之前有討論下一個信義計畫區在哪
: 我認為啦，目前是傳產超級家族在西區門戶卡位
: 如果，開始看到大型壽險開始直接投入此區域
: 我覺得會是一個正向的訊號
: 同期的競爭者會有南港
: 南港的優點是現在已經有商業聚落了
: 西區門戶的缺點是周遭老區域非常難都更
: 就要看政府和民間財閥的動態了
: 尤其政府重要。
: 北車的基X忠孝整棟最近要賣啦

昨天基泰忠孝125億賣掉，土地448.31坪

建物8203.94坪，土地單坪2788萬

單坪建坪152萬包含車位。

這明顯有點太高，以下分析一下

舉例信義區的A辦約一坪180-200萬

土地約700-800萬/坪（地上權約8折）

而且買家的背景非常神秘

黃戰神有沒有興趣去查一下，我認為怪怪的

1. 他不會有重建利益，建物2019年使照拿到

容積蓋好蓋滿，打掉重蓋花費的成本更高

商用也不得作住宅使用，建商買來也不能蓋住宅

所以拿土地價值換算可建住宅銷坪投報率不成立

只能拿商業不動產的估值評估

2. 租金收益偏低，壽險業不得投

不動產收益率（毛收益率）要高於2.845趴

才可過金管會的法規，此棟租金可能2趴上下

壽險業沒機會。 收益估值可以用現有年租金

除以壽險業最低不動產收益率去推估賣給壽險業

底價，舉例我的安和路店面年租金約七百萬

除以2.845趴，估值約兩億四千六百萬。

3.商業不動產可用鄰近歷史成交來比價估值

如果第二種很難去估，也可用附近歷史成交來

當底價往上，常見是拿之前成交歷史紀錄加上

一些溢價（1.2-1.3倍）作為底價基礎

當然溢價取決於此物件的稀缺性

以此區來講前例就是王文堯買的世民酒店

約55-70億買進，此交易實價登錄被蓋牌

所有只有業界傳聞。

我記得citizen m 市民酒店建物坪三千兩百坪

換算大概一百七十萬到兩百一十八萬

的確是符合基泰忠孝的行情 甚至

基泰忠孝的買家還買便宜一點

但是，citizen m的租金收益率極好，他是有帶

飯店租約且飯店經營績效是西區前幾名

如果把總淨收益除三千兩百坪

換算成坪效更是誇張。

飯店收益可算有兩種

一種是房東也是飯店業主，那飯店的收益

可直接成為投資收益的計算方式

一種是飯店業主是租客和業主，

付固定租金給大房東，那大房東計算就是

固定租金為基礎。

以上

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對，世民是2019交易的案子 純當房東會有困擾 當飯店租客哭窮的時候 通常減免租金常發生的，要換飯店租客也不容易 轉換成本也是會有的，純當房東來講 做得爛的飯店會比做得爛的商辦還不穩 風險有差