Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法

and2second 發表於 2021/10/22 上午2:29:59

看板home-sale標題Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法作者

(.........)時間Oct 22 02:29:59 2021推噓10 推:10 噓:0 →:19

關於地上權小弟我也算是業內人士，協助政府脫標了幾個案件，也有從事估價業務，雖然有點晚了，簡單說一下，如果沒說完明天再說。
地上權價值評估大概可以是所有權七成，但不完全是，基本上機關脫標價會以土地地價為基準，但還是要看可開發性質跟所在位區位，。
1.屬性跟及類型
首先以目前政府地上權案件有分區可分割及不可分割，近年國產署的案件多位為可分割地上權，且多為住宅使用為主，台南高雄為多，南部永x建設等建商近年推案不少，銷量不錯，多為集合住宅大樓，少量透天，概念大概是我買了至少比周邊房價便宜3成，可以住70年，30歲買至少住到孫子出生，反正南部大樓不值錢。
2.地上權住宅概況
另外地上權住宅除了要繳房屋稅外及每年要繳土地租金(公告地價2％～5％不等看當時公告情況)，這大概是公家機關地價稅加管理費的概念。(買之前考慮清楚)
前面文章有提到不好貸款的情況，當年台北新店華固新天地案件，當時住戶貸不到款是華固貸給買方，另外有一類地上權住宅是不可分割的，也就是只有使用權，到目前為止還是很難貸，雖然政府有督促公股行庫放寬貸款。(同樣使用權的售價又比地上權更低，接受與否見人見智)
目前地上權住宅在北部還是不受歡迎，除了無法享有土地增值空間，很難貸款也是問題，近來看到京站的業主又把部份地上權住宅拿來賣，不知道原因是什麼。
3.地上權的估價
公家機關標售地上權是以土地地價去評估，細則沒什麼特別的，就近期土地交易的價格一定成數多少作為底價最為底標權利金，如果流標再打個折。
如果是可以商用的土地，在房地產行情好的時候常會溢價，甚至超過地價7成，評估的基準通常是以收益進行評估，而且可以商用的多半是商業區有較高容積。
另外前面推文有人列出近年幾個大案，基本上商用及住宅不能放在一起看，大部份地方政府也不願意作地上權住宅案件，商用部份在這裡就不多討論了。

前面有人討論成本，建商成本大概就是權利金加上營建成本再加利息及利潤，國產署可分割的地上權還要負擔管理事宜，替機關收土地租金，至於到底地上權住宅可不可以買，還是那句話見人見智。

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carden3110/22 02:49七成加每年多繳的土地租金，住70年花的錢比有地的房子

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carden3110/22 02:49還多，然後你還什麼都沒有，商用適合畢竟商圈會移轉二三

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carden3110/22 02:49十年差不多了，且在都會區要找完整土地自建較難，少三

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carden3110/22 02:49成長期自住買這種幹嘛呢，這種多在高價區真的差那三成