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Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法

看板home-sale標題Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法作者
jill98
(Jill)
時間推噓16 推:16 噓:0 →:38

本來對地上權的認知也如大家說的

但實際上問了 大將豐X 的貸款銀行 新光銀行某某分行

利率1.31 第一間房, 年收180以上 是8成

之後換手的話, 他們也是重新鑑價

他們做過一些地上權的案子

他們有估價的方法

聊完之後

我就不擔心貸款了

所以重點是找對銀行及分行


※ 引述《and2second (.........)》之銘言:
: 關於地上權小弟我也算是業內人士,協助政府脫標了幾個案件,也有從事估價業務,雖然: 有點晚了,簡單說一下,如果沒說完明天再說。
: 地上權價值評估大概可以是所有權七成,但不完全是,基本上機關脫標價會以土地地價為: 基準,但還是要看可開發性質跟所在位區位,。
: 1.屬性跟及類型
: 首先以目前政府地上權案件有分區可分割及不可分割,近年國產署的案件多位為可分割地: 上權,且多為住宅使用為主,台南高雄為多,南部永x建設等建商近年推案不少,銷量不: 錯,多為集合住宅大樓,少量透天,概念大概是我買了至少比周邊房價便宜3成,可以住7: 0年,30歲買至少住到孫子出生,反正南部大樓不值錢。
: 2.地上權住宅概況
: 另外地上權住宅除了要繳房屋稅外及每年要繳土地租金(公告地價2%~5%不等看當時公: 告情況),這大概是公家機關地價稅加管理費的概念。(買之前考慮清楚)
: 前面文章有提到不好貸款的情況,當年台北新店華固新天地案件,當時住戶貸不到款是華: 固貸給買方,另外有一類地上權住宅是不可分割的,也就是只有使用權,到目前為止還是: 很難貸,雖然政府有督促公股行庫放寬貸款。(同樣使用權的售價又比地上權更低,接受: 與否見人見智)
: 目前地上權住宅在北部還是不受歡迎,除了無法享有土地增值空間,很難貸款也是問題,: 近來看到京站的業主又把部份地上權住宅拿來賣,不知道原因是什麼。
: 3.地上權的估價
: 公家機關標售地上權是以土地地價去評估,細則沒什麼特別的,就近期土地交易的價格一: 定成數多少作為底價最為底標權利金,如果流標再打個折。
: 如果是可以商用的土地,在房地產行情好的時候常會溢價,甚至超過地價7成,評估的基: 準通常是以收益進行評估,而且可以商用的多半是商業區有較高容積。
: 另外前面推文有人列出近年幾個大案,基本上商用及住宅不能放在一起看,大部份地方政: 府也不願意作地上權住宅案件,商用部份在這裡就不多討論了。
: 前面有人討論成本,建商成本大概就是權利金加上營建成本再加利息及利潤,國產署可分: 割的地上權還要負擔管理事宜,替機關收土地租金,至於到底地上權住宅可不可以買,還: 是那句話見人見智。

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※ PTT留言評論
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sdhpipt10/22 15:00一手屋自然有建商配合的銀行 問題在於二手屋轉賣 不容易

sdhpipt10/22 15:00找到配合的銀行

aJan556610/22 15:22二手能貸的比所有權房子低很多

aJan556610/22 15:22你就要賭以後只出租不賣

F9393510/22 15:38 https://i.imgur.com/tkwZBmW.jpg

圖 地上權明明就是一種好方法

F9393510/22 15:38每家都只是政策性幫忙自己土建融服務過的貸款,那選擇性低

F9393510/22 15:38很多

如文中所說, 我當然也問了之後轉手的貸款問題, 他們也做二手地上權的房貸, 一樣重新鑑價 主要看個人貸款條件, 年收高, 第一間房貸條件很好 能找這一家, 幹嘛要再找別家銀行?? 現在有做地上權房貸的銀行本來就少 這家分行做了不少地上權房貸, 所以人家有自己的評估方法 我問了很多, 聽起來是和一般房貸是一樣的 所以貸款不是問題

catson10/22 15:45轉賣鑑價只會越來越差,買要有抱到底的決心

pauljet10/22 15:54買房不買土地 乾脆租屋 活生生兩代家族卡住一大筆資金幹

pauljet10/22 15:54什麼

pauljet10/22 15:55我從不反對租屋 我只是認為買房更佳 一下拿不出大錢 租

pauljet10/22 15:55屋倒也不差 但我絕不贊成碰地上權

aJan556610/22 15:56你自己也說做地上權房貸的銀行少 這就是市場共識

aJan556610/22 15:57市場普遍認為價值不高才不會去做它

aJan556610/22 15:57或許過幾年地上權會更好貸款(也有可能不會)

F9393510/22 16:01講難聽點西瓜金被吃掉了 你以後找誰貸款

carden3110/22 16:02可以貸是一回事,划不划不算是一回事,每年地租金加房貸

carden3110/22 16:02跟正常買的房貸比又沒還比較少,除了頭期低一些,然後

carden3110/22 16:02弔詭的是條件不夠好貸的成數低也沒比較少,條件好那為

carden3110/22 16:02何不拿多一點頭期就好

Mpolarbear10/22 16:02主要是使用年限減少,同地段,第一手有60多年,第二

Mpolarbear10/22 16:02手剩下40-50年的話,銀行估值自然就會不同,便會影響

Mpolarbear10/22 16:02承作意願

那家銀行講的很清楚, 除非是最後的20年 否則前至少30~40年的鑑價就如市場波動 地租現在都是1%浮動, 2.5%固定 你們說的如果可以舉出實際的例子 會比較好哦 否則就我之前看的資訊如同大家一樣 但實際上並非如此 如果現在可以買一坪120萬的新屋, 何必考慮一坪70萬的地上權 都是個人選擇吧

kusomanfcu10/22 16:06就實價登錄 70年每少一年1/70

Mpolarbear10/22 16:09從京站和華固新天地的曲線來看,前期應該不會衰退這

Mpolarbear10/22 16:09麼快,大約後30年會比較嚴重

對的, 而他們是舊版的地上權不可分割, 所以貸款是和建商 現在新型的地上權都是可以分割, 拿的到房屋權狀的, 所以才好和銀行貸款 因為有考慮購買, 所以才去花時間研究

Mpolarbear10/22 16:15現在是沒有實際案例的,因為早期多是使用權的物件,新

Mpolarbear10/22 16:15版地上權是這幾年才出現的,所以也沒辦法預測20-30年

Mpolarbear10/22 16:15後銀行的態度,若台灣資金不再浮濫,銀行承作的物件

Mpolarbear10/22 16:15還是會有先後順序

Mpolarbear10/22 16:16這當然是個人的選擇,只是要清楚自己買的是什麼東西,

Mpolarbear10/22 16:16以及如何利用地上權的優勢創造更多的價值

Mpolarbear10/22 16:18如果你有考慮購買就要快了,台北人很瘋狂的,591上的

Mpolarbear10/22 16:18訊息來看,目前只剩下小坪數的露台戶和和裝潢的實品

Mpolarbear10/22 16:18

我一直有在注意也去看過談過了, 本來以為可以談到更好的價格 沒想到也很硬, 猶豫中.....

※ 編輯: jill98 (219.85.86.18 臺灣), 10/22/2021 16:25:51

kusomanfcu10/22 16:26不用20年 5年一個滑 10年一個 15年一個 然後20年

kusomanfcu10/22 16:27價位永遠在有點划算和不划算之間,住的都很會算

kusomanfcu10/22 16:29問題是當地新成屋也是漲的話越漲越糟,因為地租也會增

kusomanfcu10/22 16:29

kusomanfcu10/22 16:30如果是買了後周圍房價價格穩定不漲,但是租金增加,地

kusomanfcu10/22 16:30上權才會有利

kusomanfcu10/22 16:31你要考慮的是房價和租金的關係

kusomanfcu10/22 16:32房價漲漲租金沒變等於持續扣血

kusomanfcu10/22 16:33光地上權本身價值縮減,你覺得住戶本身會要求管理好

kusomanfcu10/22 16:33嗎(屋齡15年後)

Mpolarbear10/22 16:33目前看起來政府越打房租金越容易漲,鄰近國家都有前

Mpolarbear10/22 16:33車之鑑 XD 接下來就要看資金有沒有回台北蛋黃區炒作了

Mpolarbear10/22 16:35不知道戶數影響大不大,以往建案都是幾百戶,自然難以

Mpolarbear10/22 16:35維護,但若戶數少,10戶上下,不知道會不會比較有共

Mpolarbear10/22 16:35

duoht10/22 17:18我會選買120甚至更高新房 有土斯有財 不是有房斯有財

carden3110/22 18:52我會買附近舊房,或遠一點的新房,玩地上權的地方通常是

carden3110/22 18:52高價區,當然這比租屋要划算啦,但都拿的出頭期了還玩

carden3110/22 18:52長期租屋幹嘛呢,錢不夠總要犧牲一些東西