Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法

台灣地上權屋

強制要求

沒人可以貸款

然後交易各地主全程監管

這樣就會跌了

簡單吧?

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 前兩年地上權興起本來就懷疑是狗頭學者搞錯方向.
: 傳統的學術在計算,房子分成建物價值和土地價值.
: 因此有房屋稅和地價稅.
: 而大家也知道,建物成本是跟著營造成本跑.
: 土地成本則是市場交易的結果.
: 所以詳細來說,以原物料來講,土地成本是完全金融商品的炒做市場定價.
: 建物成本則是跟著通膨跑.
: 因此理論上來講,賣地上權應該是.
: 因為他沒有土地,並且前幾年的地上權都是有期限的.
: 因此他理論銷售價是建物成本+利潤.
: 而土地方面則是支付租金.
: 所以無論地價多少,地上權的價位應該會趨於全台灣都差不多.
: 但是這就是沒出過社會,沒買過10棟以上房子的狗頭學者的美麗誤會..XD
: 對市場而言,房子的價格從來都不是土地和建物.
: 反而.
: 土地成本是因為新建案房價銷售價格而回推出來的.
: 所以真正金融商品炒做市場的根源,是房價而不是土地價!!!!
: 也就是房價是母體,土地價格是延伸計算出來的結果.
: 而市場在決定房價的時候,基本面是甚麼??...是租金投報.
: 租金反映甚麼?土地?建物??.
: 都不是.
: 租金反映的是"這個地方的這個住宅空間的價值"
: 因此房子值錢在於它的空間價值.
: 從她的空間價值,以及跟通膨跑但可以視為固定參數的營建成本.
: 兩者透過公式計算,才決定地價.
: 因此今天我們來看地上權.
: 地上權的價值,自然就跟狗頭學者象牙塔裏面幻想的是扣除土地成本後的建物價格不一樣.: 地上權的價值則是取決於"他在這個地段的空間價值"
: 然後再扣除例如年限地上權的年限"瑕疵",以及貸款會比有土地的房子少10%的槓桿瑕疵.: 因此市場最後的結果會約略在正常物件的七折.
: so...價格會是"空間價值扣除它的瑕疵"後產生的.
: 而如果今天地上權是沒有瑕疵的.
: 那....
: 最簡單的你去參考中國的房價.
: 中國的房子可沒有土地,全都是地上權.
: 但因為全都是地上權,所以視同地上權這個產品並無瑕疵.
: 因此中國的房價照樣給你炒到那個囂張的數字.
: 尤其中國都更,也不是用土地去算的,而是用建物空間去換算的.
: 所以...不動產的價格,一直都不是土地最基礎去算出來的..XD
: 反過來,土地的價格.是透過不動產市場交易價格反推出來的.
: 這就是整天只會吃書,一輩子沒買賣過10棟以上的房子的狗頭學者的美麗的誤會.
: 當然啦,狗頭學者會搞不清楚狀況.
: 但是各大企業,政治家等等,可就沒有跟你搞不清楚狀況(當然很多人是在裝傻)
: 所以期限地上權還是會推,而他的存在價值就等同地主想要長期養地.
: 這個地主有可能是政府,有可能是國營企業,有可能是大型企業(例如土銀,台銀)
: 因此市府也丟了不少土地來蓋地上權.
: 這樣一方面土地有地租可以回收,另一方面房價大漲後他的土地依然可以上漲.
: 換算回來,資產價值就會膨脹.
: (所以地主就可以因此借更多錢...)
: so...借了狗頭學者提案的地上權東風,下面大家各顯本領去獲取最大利益..XD
: 另外補一下.
: 對於期限地上權不要抱著太美好的幻想.
: 期限到了還可以給你續約..XD
: 尤其地主不是政府的話.
: 我問你,你今天是銀行大股東.
: 你的銀行土地上面地上權時間到了.(例如70年)
: 你會准許你們董事長同意續租嗎?
: 當然不要阿,一定要收回來從新蓋新的再從新出租.甚至可以考慮出售.
: 因為...土地價格翻漲,我幹嘛讓原本的地上權屋主續租?
: 別忘了,合約就在那邊,時間到了就是地上權消滅....你們這邊可是有法律撐腰的.
: 而如果你門老董同意續租,我相信你們這些大股東必然去告你們老董背信罪.
: 因此你們老董也不敢讓這些屋主續租.
: so..期限地上權時間到了,基本上就會消滅..
: 不要存在著不切實際的幻想,還可以都更,還可以當釘子戶..XD

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