Re: [閒聊] 好樂迪是被KTV耽誤的房地產開發商? 真假?

麥當勞是靠不動產收入(買賣不動產資本利得或租金)或是靠實業成長(包含特許加盟金和

本業餐飲收入)

這個議題今天就來討論一下，先說不要套空空帽子在我頭上，基本上我是大多頭

只是就事論事，實務分析，其實這答案在網路上撈一下就有，如這一篇

How Does McDonald’s Make Money (Business and Revenue Model)

文章內含2021年10K財報，有興趣詳閱，以下為他告訴我們的

可以清楚看到麥當勞全球2021年營收為 23.2 Billion USD , 約兩百二十三億美金

是歷史新高，我們來拆解他營收的組成

1. 其中13.085 Billion 一百三十億美金為Franchise Restaurants 營收，佔總營收56%

這營收是麥當勞母公司對全球37,295特許加盟的加盟權利金及抽成，這其中又如何計算

麥當勞Franchise Fee 組成為

1.1 Initial Frenchise Fee - USD 45,000 初始加盟金，加盟一開始即付給麥當勞

1.2 Royalty Fee- 每月毛營業額4%，上繳給麥當勞

1.3 Rent: base rent or percentage rent of monthly sales (paid to McDonald’s)

這條是最容易誤解的，這不是單純房客付房東租金，而是麥當勞可能或持有土地或店面

出租給加盟業者收取固定租金或抽成每月毛營業額，用來快速擴張他的分店，麥當勞

視加盟業主或特許經營實體的經濟實力會去衡量

那這其中各自占比又為多少，1.3 Rent 占比每年約為60~70%，也就是2021年約落8B~9B

佔全營收23.2B 約四成，但這不是純固定租金，有時候他是包底抽成概念，也就是你毛營業額越

高，餐飲經營績效越好，我就抽你越多，變相抽成的概念。

再來另外的 9.8 B 為直營店餐飲收入，佔23.2B約四成，這部份就是大家手上的大麥克

9.8B + 4~5 B (直營餐飲收入+特許經營1.1+1.2)= 13.8~14.8 B，共佔六成多一點

我覺得1.3 抽成部分不是跟房地產有絕對相關，單店營業額超越一定條件就抽成

比較接近營業額抽成的概念，這也是為什麼麥當勞CEO會去跟媒體說我其實在經營不動產

其實他是在經營 商業不動產的抽成遊戲，而不是買進買出不動產，收益不來自資產增值

https://udn.com/news/story/6811/6944678

再來為什麼麥當勞近一年股價業績嚇嚇叫，因為實質通貨膨脹帶動收入成長

帶動實質消費，業績就成長起來，當然營業額高，租金抽成就更多

就是如此，麥當勞經營不是買他分店旁邊的土地圈地，裝成建商金主，然後蓋住

宅炒高高賺資本利得，而是光明正大抽加盟主營業額，加盟主如表現不好則收個基本租金

講一下台灣的模式，仰德幾個金主標下麥當勞的特許經營授權 developmental license

50.9億台幣一次買下麥當勞在台不動產.設備.人力等等，未來每年也持續要向母公司特許

費1.2 那一項。

結論就是麥當勞沒有在經營不動產，他為了快速擴點打擊競爭對手，而進行加盟權利金抽

成的和出租不動產給加盟主商業模式，如果經營不動產開發，財報上就理當每隔幾年就有

大大的 Selling Real Estate的收入來源了吧

輕資產經營模式對全球化極其重要，其實全球飯店業如萬豪，洲際等集團，也都是向業主

抽加盟權利金或營收比例上的管理費，已經非常少重資產自有持有不動產經營了

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