Re: [請益] 這時間該捏上去買房嗎？

哀....

永遠要記得.

抗通膨的東西....

不是房價,是房租!!!!

也就是,真的通膨效應會推升房租.

而房價先漲的原因,目前都只是因為降息.

就像我上面文章幫版友算的.

2000萬,買10間房子貸款8成,租金抵貸款,一毛房貸都不用付,還可以拿零用錢.

過30年他的房價都持平都沒漲,他也可以拿回8000萬.

其中6000萬都是房客負擔的...他自己一毛錢都沒出!!

這跟QE有關嗎?沒有...

單純就是因為降息而已....

並且你也知道,如果房價漲20%.

版友這總資產額1億的房子就變成一億二...多了2000萬(等同她本多番一個股本)

這2000萬還可以增貸8成出來,也就是1600萬.

他再拿這1600萬去買房子...

所以他一間房子都不用賣,就可以一值買一值買

只要房價繼續上漲.

並且極度無腦...

甚麼都不用做,只要想辦法打發時間過日子就好.

而漲20%....恩,今年就漲10%了...

而等到此版友增貸了1600萬出來,如果又丟入美術館這個限定區域內.

你覺得美術館的房價會不會因為它丟1600萬又開槓桿下去可能最後丟7000萬進去.

會不會又漲??

那他那時候可是1億9千萬的資產去翻滾...在漲20%就是兩億三了.再賺4000萬.

並且就算之後房價都不漲...他過30年就有一億九千萬沒貸款的資產..!!!

這就是所謂後面資產滾資產....房價繼續惡性狂噴.

請問以上跟QE有沒有關係??

沒有關係...XD

跟甚麼股票資金海外資金有沒有關係.

沒有關係...

房子自己滾自己的,一毛錢都沒有從其他地方吸過來.

反而還可能因為增值,有人借錢去炒股創業開公司囤貨擴大公司規模.

反而把不動產增值後產生的錢挪到其他地方去.

因此....房地產再度展現他經濟火車頭的威能...

一個房地產救你全台灣的經濟,讓你股票噴上雲霄....都只是小意思.

對喔,再講一次,以上跟QE都沒關係....完全只是因為降息.

當然有一個重點...

那就是為啥我每天都在強調基本面.

出租投報率必須高於持有成本(稅金)+資金成本(房貸利息)

這就是經典....當你出租投報率過高的時候.

那房價鐵定會漲....

因為套利套太爽了...爽到歪掉.那為啥我們資本家不會瘋狂繼續搶買資產來套利?

至於QE影響甚麼??

QE對美國而言是,政府可以大量舉債(反正國債都丟給FED,大幅拉高舉債額度和資金成本)

所以後續影響是,政府可以把這些舉債額度的錢.

丟入產業開發,重大建設等等,去推升經濟發展.

這件事情才是QE的影響...

而因為FED購債,中間經過一堆OOXX的直接或是間接影響關係就不講了.
(想知道去問經濟專業的讓它們一樣一樣算給你看.)

會造成台幣為了維持對美元的匯率(因為台灣是出口走向國)

因此台灣政府會一樣產生類似的狀況.

也就是政府舉債額度會上升...並且政府也必須把這先錢花掉.
(因為政府更知道貨幣在貶值,不花掉這些舉債額度,他反而會因為通膨而虧損
所以不要怕國家借錢,只要政府花錢有效果或是他資產增值速度比花錢快就可以了.
不敢借錢花的政府,會越來越窮,之後被淘汰...因為不斷吃到世界性通膨而被競爭掉
歐債那個是錢都花去社會福利,等同燒掉但是沒有回收,政府資產也沒啥上升
所以被外債給壓垮.
但台灣這種舉債都是借台幣..政府爽的勒,台幣可是完全在他掌握之中)

那到時候就一樣,重大建設,投資產業,幹嘛幹嘛的.

那這時候才是真正QE的影響.

並且一定推升通膨...

也就是我都說QE的影響要兩年後才慢慢發酵.

現在漲的都跟QE無關,單純就是降息而已..!!!!

而QE發酵後,會推升通膨...

那時候房租就會上漲,就像2008的QE後,後面幾年房租不也開始一路漲上去.

阿請問...你薪資漲了嗎..XD

然後QE後面影響房價在哪裡...

很簡單,就是推升租金.

你看版友2000萬買10間房子,是因為月租我給他算兩萬五.

如果今天月租是三萬....那他是不是不但買10間房子每個月不用付錢.

還可以拿回5000*10=5萬的多餘租金...XD

那他房價漲起來例如20%後,本來800萬的房子貸款600萬,現在變成1000萬的房子貸款800萬.

是不是他之後繼續掃房,他一樣是一毛錢都不用負擔??躺著等房客幫他付租金???

那如果QE之後造成通膨,通膨造成租金大漲....

是不是套利額度也大幅拉高..

所以回到原基本面公式.

出租投報率 vs 持有成本 + 資金成本.

今天大漲是因為資金成本下降,所以房價上升.

那之後QE造成租金上漲,是不適也造成房價上升.

那....房價的平衡價格是不是會衝到更高.

那....

請問這10年,只要政府不干涉.

你是覺得房價應該怎麼漲...XD

漲三倍算很多嗎..還是其實漲三倍都還沒漲夠.

因為漲三倍我都可以繼續套利,只是沒現在這麼爽而已...

那,版友今天買的800萬房子,漲到2400萬...是不是都不是甚麼問題??

阿為啥會這樣?

就是因為房價從來都沒漲夠.

十大惡人張盛和刻意壓制,所以房價被嚴重低估中.

這也是為啥房價每天都是歷史新高點,一路往上都不回頭,只漲不跌的原因.

只漲不跌只限於台灣...因為台灣房價被惡性低估.

你去美國看,可沒有只漲不跌喔...

因為美國房價是踩在基本面上面...所以當基本面例如利率拉高一點點,他房價就會跌.

至於中國,為啥我這些年都完全沒思考過去中國買房子.

阿就中國房價反過來價格過高...早就該泡沫化.

出租投報大概2%,持有成本很低比台灣低,但是他們之前房貸利息再5%後來降到3%.

但就算降到3%,還是比出租投報率高...

因此這是房價超漲,有泡沫風險的狀況...

so...沒事不要去中國買房子...用租的比較健康,買不如租.

房東付利息幫你把房子準備好你看你多開心...XD

不過回到本篇文章最重要的一點在於.

不要以為今天這種局面,只會推升房價.

租金之後還要爆漲的,還沒開始而已.

並且...一切都跟你的薪水無關...

反正房租漲,你養不起車就把車賣掉,小孩補習停掉,吃飯少吃一餐,不准旅遊.

你還很多油可以榨....不用懷疑.

租金可以榨乾到你"家庭"薪資的50%都不是問題.

因為先進國家大都市的租金,很多都是薪資的50~60%.

你以為人生是那麼輕鬆快樂的嗎..

要不要看看紐約最近爆量的遊民....

台灣的貧富差距正在擴大妳也知道.

那你怎麼會認為這個貧富差距不會影響到你?

或是你是在"富"的那一端而不是貧的那一端??

而怎樣讓自己不要說站在富的那一端.

怎樣讓自己不是貧的那一端被這個世界給甩到看不到車尾燈?

那不要思考一下,家庭收入7~8萬為啥你要在中和租屋+養一台車?

要是過幾年租金爆漲後,你才想要逃.

你逃得掉嗎..XD

你以為其他幾都的房價會停留在那裡等你??

你當我們投資客和本版一大堆版友是塑膠做的??

你以為其他幾都的租金也不會漲??

到時候雙北住不起搬移到桃園,結果在桃園過跟現在再中和一樣的租老屋住的日子.

結果再過個十年二十年,又一次資金寬鬆+QE.

這時候...都幾歲了?..你要躲去哪??

阿就不要因為少子化造成國家勞動力不足而廣大開放移民..

之後50歲就跟一堆充滿狼性的新移民拚生存能力??

拚的贏嗎...XD...人家可是可以為了賺錢或是買房子,一天只吃一餐+偷拐搶騙撈錢的.

想想,洛杉磯滿地的遊民,其中一大堆人都有正常工作.

它們是自願當遊民的??

還是...社會不給它們選擇的機會.

這....可是世界第一大經濟體,世界最有錢的國家,世界最強大的國家~美國.

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房價大漲.讓他們酸當作做功德.消業障. 所謂,我不入地獄,誰入地獄...!!!!

另外補一點. 為啥政府都一值舉債...XD 因為政府也很清楚,存死錢會被淘汰,會被貧富差距拉開距離. 存死錢到最後就是變成遊民. 所以....政府本來就很賊. 舉債丟重大建設,刺激附近開發重劃. 重大建設本身建物土地資產就會增值. 而重劃政府又可以搶劫55%的土地,扣掉必要馬路公園,也還有25%"土地"入手. (記住,是土地!!!!!) 而鼓勵投資,政府也可以擴大稅收,你可以視同政府插乾股的概念... 外加投資帶動四周發展,不動產或是相關的稅收收益(旁邊開飲料店,政府稅收也增加) 所以政府舉債是一種借錢投資的概念. 就跟版友2000萬去買10間房子房貸8000萬一樣. 只要這些錢灑下去,房地產有漲,經濟規模有擴大,稅收有增加..並且額度有達標就可以了. 不然...政府就會被其他國家舉債投資而競爭掉. 你以為隔壁的南韓不會舉債加碼刺激他的科技業進化嗎?? 國家怎麼可能沒有競爭的壓力,你說是吧.

因為出租投報率遠遠高過房貸利息+一丁點的稅金.

我記得是市中心一般物件的新屋平均開價. (現在大概開30) 快,100份捷克兄弟牛排祭品換取新建案全面開價50w/p...!!!

你要知道. 政府欠錢是沒在還本金的.(你看大多時候,各縣市以及各大國家的債務,很少在清還得) 或是說,因為他隨時都在借新的,所以左邊舊的還了右邊新的又借了. (為啥我們投資客不太會一次買一兩間大型的就好,而是切很多間. 這也是原因之一,我再幾間房子買賣之間,可以維持我的槓桿. 而不需要另外跑去辦增貸轉貸) 因此他的欠債本金一值都可以維持在那邊. 並且政府的資金成本之前只有1%,現在可能剩下0.8%不到. 你就知道政府在搞套利有多爽....XD 舉個例子來講. 如果銀行貸款只要繳0.8%,然後都不用還本金. 你欠一千萬,一年只要繳8萬,一個月7000塊. 那我就可以把今天7000塊租金的東西,炒作到1000萬沒問題. 甚麼東西的租金是7000塊? 阿不就小套房...XD 所以現在一間可能在中南部只要一百多萬的小套房. 如果今天是政府再炒作,他有能力把小套房價格炒作至少7倍以上. 當然可惜,我們不是政府,我們房貸少說也要1.3~1.5%,並且通常投資也最多請到30年. 所以大概把房價炒作個三倍還ok..

美國從來都不干涉炒房. 因此它們炒房的,早早就把房價炒作到基本面上. 同樣的香港的房價也是在基本面上. 當然這除了跟台灣政府假掰要干涉有關之外. 也跟房屋自有率有關. 台灣自有率太高,所以炒作效應比較慢. 不像國際大都市,過半人民都是租屋. 所以那種炒作就很快. 一下子房子就會被炒作到基本面價格上面. 台灣散戶太多,散戶市場之下,價格炒作反應遲鈍. 大漲都是因為,其實價格根本被低估太多,所以才產生大補漲/ 問題就是,補漲了半天還沒漲夠,政府又干涉,阿靠杯漲幅又停下來還沒漲夠.

租金有行情. 我才在另外一篇講過. 對我而言,行情就是兩個星期租掉為基準. 低於一個星期代表我租太便宜. 高於一個月代表我租太貴. 因此,如果今天有甚麼真正空屋太多,掛租太多,人口減少OOXX. 那自然行情就會下降. 這是供需問題,市場競爭問題... 而租金行情再下降,當然會產生災難... 不過目前租金都還在上漲. 所以沒這個問題. 更不用說兩年後QE發酵. 租金還要大漲一波. 所以一點都不煩惱租金下跌. 因此你不用跟我講一堆少子化,空屋率,建商蓋太多的問題...XD 只要租金再漲. 這些都是假的,都是幻覺...XD 不然租金漲假的??....租客都是笨蛋,不會去租那些空屋???? 房東都很厲害,一堆空屋都租不掉,所有的房東大團結,一起堅持硬要漲租?? 會不會想太多了...XD 租金再漲的理由一向只有一個. 那就是需求大於供給...!!! 新台幣是最現實的東西. 沒人會在鈔票上面客氣.尤其是那些租客..能租兩萬,誰會傻傻去租兩萬五?? 會吞下兩萬五,就是因為他找不到兩萬四... 但是,人口外移阿,空屋率阿,OOXX阿...這些,政客和記者愛怎樣講究怎樣講. 反正...亂講你又能怎樣...XD 亂講他需要吃官司嗎,需要虧錢嗎??...不會啊. 所以沒再跟你客氣!!!! 因此很多統計數據上面都非常多手腳可以動. 尤其現在,縣市合併,你要知道很多縣市是有多大,連中央山脈都是"市區統計"之一. 外加數據統計方式都可以做手腳..得到很驚人的數據結論出來. so...永遠記得,這世界,只有鈔票是真理,其他都充滿著非常多的騙局詐騙唬爛在裡面. 並且背後可能會有很多,選票阿,出名阿,政治阿的目的存在. 因此,眼前可能會有一大堆煙霧飛來飛去,少子化阿,空屋率阿,OOXX... 但是,租金,房價這些扯到新台幣的東西....他的價格怎樣變化可從來沒跟你客氣過. 講了老半天少子化人口外移經濟衰退... 結果租金和房價在漲... 請問你是選擇站在賺錢那一端,還是選擇相信那些煙霧然後花更多錢那一端?? 甚麼是真的? 唯有新台幣!!!!!! 我講的也可能是假的. 如果你跟我對做你賺到錢了或是省到錢了...那我講的絕對是假的不用懷疑!!!! so...錢,才是真假最重要的指標...!!

這就是那個基本面公式. 出租投報 vs 持有成本 + 資金成本. 你持有成本太低,那資金成本就會直接相對出租投報率. 所以理論上,台中高雄的公寓都應該在一千多萬一間. 問題是政府一值干涉,不讓公寓處於他該有的一千多萬一間的價格. 只在三四百萬... 那....當然我們可以爽爽炒房阿...XD 被低估那麼多. 至於為啥公寓應該在一千多萬. 啊就那個公式.. 你稅金太低,利率又降到太低,那房價當然會會超級高. 而如果你今天把稅金拉到1%. 這樣反過來公寓理論值應該再500萬左右. 這樣台中高雄我們只剩下一點點可以炒. (不用懷疑,還是被低估... 你的房價真的太便宜到不合理.....我知道你不信) 當然如果你像美國1.5~2%. 那公寓裡論價應該再300.. 這樣就要跌... 而我絕對不會炒房.要炒也會離開台灣去其他國家炒. 就像我絕對不去中國炒房一樣... 不過當然現在問題在於. 漲稅金太難了. 看看下面,房價大漲,台中降地價稅.... 有沒有很靠杯. 沒辦法,這就是民主政治. 然後下面利率篇. 中華民國歷史以來,巨觀來看,利率一路向下沒有往上爬過沒錯吧. 並且,美國阿英國阿是不是這100年來,巨觀的利率也都是一路向下? 所以這不是台灣的問題.這是世界的問題...小小的台灣無法扭轉這個現象. 那...最後只剩下一個參數可以改變了. 那就是....租金. 可是靠杯,租金再漲耶...XD so...不動產基本面三個參數,全都往"把房價推升到宇宙去"的方向在走. 那...... 你自己想想該怎麼辦呢?