Re: [新聞] 百年大漲潮3／小建商轉售土地求生存

※ 引述 《levirrrrr (兵長)》 之銘言：
: 　
: 最近看房一直聽到什麼物料成本上漲，
: 所以房價也會漲，
: 但是打開預售屋的拆款表來看，
: 建造跟土地成本還是4：6啊？
: 　
: 然後就會聽到另一種說詞，
: 因為土地也是漲漲漲...
: 　
: 那在房地雙漲的同時，
: 建商利潤到底有多少？
: 　
: 實際去算某地已完銷建案，
: 佔地2400坪，210戶，
: 最低成交價約2400萬。
: 實價登錄土地收購價“最高”90萬一坪。
: 加上什麼斡旋仲介之類的費用，
: 我就算你95萬一坪。
: 總收購成本大概22.8億，
: 如果以拆款表4：6來看，
: 加上房屋建造，
: 總成本大概抓38億。
: 　
: 為了方便計算，
: 我就直接用最低的2400萬去乘210戶，
: （實際總銷售金額應該會高於這個價錢不少）。
: 　
: 2400萬乘210戶，大概50.4億，
: 所以實際上銷售完畢的利潤是32%。
: 　
: 當然還要扣掉很多有的沒的成本才是真正淨利，
: 但我剛剛的購地成本算法已經很寬鬆了，
: 所以實際上建商獲利到底高不高，
: 大家就自己評估吧。
: 　
: 至於沒銷售完的空屋能再貸多少錢又是另一個故事了。
: 　
你漏估了一件事
營建業是高槓桿產業
土地+建造的成本，至多自備30%就夠了
再高上去會侵蝕到現金流
(除非能縮短回本年限，不然很少會有自備額拉超過三成的規畫)
賣50億(單位最低成交價)
總成本38億(土地單位最高實登成本)
營收12億(預估最少營收)
自備三成現金估12億(通常會更少)
再扣掉營運必要支出，利息，售後服務

至少也有賺100%以上

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其實我講的是投資評估 多少本金能帶來多少年化報酬率

財報會把這些藏起來 營收隨即就被轉入下個案子的投資成本 這樣才能抵營業稅

其實你喊的出來的大牌公司都是 賣1/3戶就回本，最差賣1/2戶也該回本

時間要考慮進去 從土建融核發開始 到全數賣完收款 正常是5年

沒有扣掉 借貸產生的利息才是成本

土建融只是舉例 實際操作還有更多可以拿來借 甚至自備資金一大部份是拿資產抵押生出來的，純自備現金的比例是很低的 後面的就是每個老闆財團都聽的進去的算法，這事不容易學，日本有個經理人專門出了書來 講解投資，稅務，債務如何評估 唉，其實這些只要有當過理字輩職務，自然都會逼人看懂

我比較好奇的是你們怎麼怎麼看的？ 財報只會揭露一段時間的分項收入 至多細分到事業部或轉投資之子公司 不會有人寫一個案子賺多少

最近想要寫一篇何謂賺的多賺的少 要先理解如波克夏年化報酬率也就20% 台塑集團每年大約是1x% 就大額資金投入的年化投報率 20%左右是很優質的獲利

我同意你講的話 不過我處理報價估算 (不論對上客戶還是對下客戶) 大致上都是依我講的這套邏輯作業 包含業界行情也是 溝通的層級不外乎是中鼎亞通這類上市的工程公司 如果你我講的都對，可能的結果是？

同意，但操作上有他的困難 對投資方來講，常常都是用a名目借出來做b的事情 最後面結算的時候，再想辦法沖銷過去 在帳面上美化數據，讓報告呈現出來的結果跟過往的資料不會差太多 當發生預期外的損失 (例如這波疫情造成的虧損) 才有充足的銀彈去支付額外的費用 不然大賺時全數認列完了 大虧時股價的虧損，會比帳面上的投資虧損，還來得痛很多，更甚者影響到他的資產抵押額 度 另外談，折舊是每年認 所以他是卡到已經在營運的現金流 對於營建沒有差，一開始就能估算 攤銷則是後來再來湊帳的… 例如折舊，攤10年太吃力的話 公司自行延長攤提時間就好 例如某客戶跟政府標到機場擴建案 跟銀行借了60M鎂，有4成都拿來付近一年欠我們的貨款…投資金額越高，槓桿普遍是開得越 兇，99%我都不會訝異-_-