[心得] 台中買房看房心得筆記，預售屋注意事項

大家都說畢業要寫畢業文，結果畢業文前面我寫了超長的前言

分享一下找預售屋方法與找預售屋的筆記。如果還沒看過前面這兩篇文章，建議從這兩篇

[買房] 台中買房看房心得筆記，條件清單
https://tuanuu.tw/howtobuyahouse1/

[買房] 台中買房看房心得筆記，中古屋注意事項
https://tuanuu.tw/howtobuyahouse2/

雖然寫的是台中買房看房心得，裡面有很多東西是全台共通的狀態。尤其看房條件清單我覺得真的很好用！

我們買房的時候是房仲中古屋/新古屋/預售屋一起看。發現這兩幾事情真的是完全不同的功課。預售屋的房源案源要去哪邊找呢？

#有些消息靈通的房仲/代銷跟你如果成為朋友，會主動提供。如果認識夠力的代銷，甚至可以確保買得到。

#各地區都有買房群組可加，但素質良莠不齊。

親友有在一個不錯的買房群組，我請他把我加了進去。運氣不錯的是這個群組裡面有很多從業人員，他們有相關訊息。比較尷尬的事情是如果一個群組人多，但是沒有人能提供資訊，很快這個群組就會變成一攤死水沒有資訊意義。另外請注意，很多買房群組在找人其實是炒房群組甚至疑似詐騙。

#mobile01的房地產版

mobile01的房地產版會有人持續整理新案與XX地區XX建商潛銷中的資訊(這是我覺得最有用的地方)甚至整塊地還只是地號出來，建商確認，推案日期都還不知道就跟版友說有需要問神明的可以先去請示了。PTT的房地產版容易出現神文或戰文，但是好的文章很容易被轉出來到社群平台，不用特別去翻。而且現在ptt限帳號，
對沒有帳號的人來說比較不方便，

#如果已經挑好居住的區塊，路上多逛逛。建商很喜歡在路邊做廣告！

#如果已經選定好建商，開始緊跟建商的資訊。這些建商的粉絲團跟官網都會有某某地段即將推出新案的內容。

#找適合的建商，也要找作品風格合適的建商

有些建商會有很一貫的風格，例如A建商花園都是一個樣，B建商基地座落地點都很好，但是棟距很近。C建商的公設做一概很明亮但是很簡單，沒有什麼規劃給孩子的公設。從中古屋新古屋開始看，看久了你心裡就會有想法。然後在妳可以負擔的價位帶(雖然目前房價真的很荒謬)內有那些建商？這些建商的作品風格適合你嗎？不過有些建商的風格很混亂，參考意義不大。

#建商的風評

台中買房賣房非常講究建商，知名建商的房子中古屋的價錢會比非知名建商好上許多。例如同樣都在七期，寶輝指標級建案秋紅谷的每坪二手價錢硬是比斜對角某建設的價錢好上非常多。更不要說過了一條台灣大道，對面在當年買了超多廣告的某建案。

同時台中人也有一X，二Y，三總。特別切心Z咖咖的說法。我要特別提一下三總指的真的不是總太。一X是一家名字裡面有X字的，二Y是兩家是名字裡有Y字的，為什麼到了三總大家都說是總太呢？三總是三家名字裡面有……只是這三家都沒有總太有名氣，總太又剛好
有一個總字。算是被掃到。(有點像是味丹不是味全，可是都有一個味。)

(不要問我XYZ分別是什麼，我不想被告)(如果你想買房還答不出這個一什麼二什麼的口訣，代表你網路爬的不夠多。請繼續搜索！)

還有很多小建商本身其實是某個大建商的子品牌，只是換個名字而已。為什麼要換名字？還需要我多解釋嗎？

不過有些建商搞子品牌倒不是因為出了問題或者風評不佳，而是需要做出價位帶區隔。例如台中號稱豪宅三大建商之一的聯聚，就做了個子品牌。第一案是理仁柏舍。聯聚也沒搞砸過什麼事情。特別切出一個子品牌怎麼樣看我都只能想到是價位帶定位的問題。

特別切心的Z咖咖也是有住戶認為蓋得不錯的房子。只是因為Z咖咖家大業大出狀況的頻率也有這麼一點……

看建商這件事情，需要慢慢爬文，慢慢問。例如中部有一堆寶開頭的建商，而寶佳、寶璽、寶輝……他們之間完全沒有關係。寶輝也是台中知名建商，然後新竹有一家寶輝開發，
跟台中的寶輝建設一點關係也沒有。台中寶輝建設旗下有開發字樣的是寶急開發。

到了這邊，有沒有覺得頭有點暈？

如果有喜歡的建商，可以上網看看評價。但是建商控制評價其實做的頗不錯，而且已經入手的住戶除非被惹毛到最高點，不然通常不會大爆社區問題因為怕轉手價格暴跌。

能做的大概有幾點：

*看看建商過往的評價。如果不是信譽有長久累積的建商，合約最好是挑價金返還的合約。而不是什麼同業擔保之類的……

*看看建商最近推案的頻率。推案速度又快又密，多少要注意一下。(例如中部某知名建商，最近推案的速度就跟他的名氣下滑的速度)(不要問，我怕被告)

*加入各種FB談論建商的社團，然後小心不要被奇怪的帳號帶風向。混論壇混久的人都知道有些帳號其實是來亂的！

*買房子不只是要看建商，還要看營造

有時候買房子也不只是要看建商，還要看營造。看營造這件事情就很麻煩了！

建商所賣販售的東西是一塊整合好的地到一批賣出去的房子。從無到有的全過程。蓋房子這件事情是營造負責，建商要自己設立營造廠或發包給其他營造廠。有些建商老闆是地主出身，從一塊地開始發家致富，能力在於土地買賣整合，並非營造。有些建商其實是代銷轉建商，能力在於包裝推案。推案推久了搖身一變改當建商。有些有營造出身，覺得營造太難賺錢終於來當建商。

建商比較類似品牌，營造則是真正做出東西的工廠端。(我們都知道好品牌也會出爛東西，平價品牌也會有一輛樣特別耐用暢銷的。)去看的預售案是否已經說好營造會是哪個營造了？如果已經公開是哪個營造，就可以開始查該營造的過往紀錄。總之！先查法院判決。利用裁判書查詢去找該營造的過往紀錄。然後找找有沒有工安問題。工安事件頻傳的營造，絕對不會是好營造。

再來，拜google大神，用力拜。

身為google神教的信徒，你會發現很多”出過事情”的新聞都已經消失在新聞頁面，甚至
連庫存檔都沒了！卻會在一些私人的部落格，或者網路邊邊角角的小論壇找出來。網路上看久了，也會看出某些公司旗下有N家營造。重視程度不同的案子，用不同等級的營造去應對。開案的時候就可以問一下是哪家營造。

#看新聞

看房產新聞不都是看業配嗎？不不不，重點是看業者業配的方向。新聞上面叫好的優點是真的存在的優點，還是一個遙遠的空中大餅？是真有一個已經存在的公園，還是強打一個未來”可能進駐”的百貨公司還有更遙遠的未來”可能會完成”的捷運路網？然後，去看
看這個建商業配的新聞都是往哪個方向買。如果全部都是增值機率高，包租公人生……或
許就不是選擇自住的人最需要的。

還有，看業配新聞能看出這個案子是不是建商本身重視的指標性建案。通常建商不會希望把自己手上的指標性建案做砸吧？

最後也是最困難的一點是：如何買到該預售案！

想花錢卻買不到？聽起來像個笑話對吧？不，身在購屋戰區的人保證笑不出來。

文長，我們下回見。

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