[心得] 屋主自售 先賣後買心得文 (二)

先補充我的上一篇，如果你要賣的房子也有牽扯到很複雜的繳稅(繼承等)問題最好也不要自售，或是至少問一問比較清楚的人該怎麼處理在決定，千萬不要因小失大。

定價是我覺得是賣房子最困難的，我給大家先從幾個方向去考量，如果是要給房仲賣房也可以參考、思考一下。

時間成本: 如果跟我一樣是換房，我會建議越快賣出越好，假設就以去年你的房子賣了一年到今年突破最高價，但整體環境都是上漲今年你要買的房子可能也得以高價購買，中間因此浪費了人生一年的時間，更不講自售帶看要花費的時間，還不如早點去住更新更大的房子享受生活。但如果沒有急迫性，現在真的蠻有機會創新高的，不過我是鼓勵做點功德就是了，一定會有回報的，這也讓我之後買房的時候遇到非常好的屋主，之後我也會在提到。

金錢成本: 先找出當初買房的所有資料，各種稅費、仲介費，精算一下自己當初的裝修成本，如果已經不可考就抓個大概，其實我是建議在買房的一開始就要時時刻刻的紀錄裝修成本，這時候EXCEL就是最好用的工具了。還有人會在計算到管理費、房屋稅甚至水電費，但我原本就是自住就沒有去考慮這些，之後得出一個總成本作為賣價的基準。

參考實價登陸: 基本的了，我主推永慶做的實價登陸，每個社區都幫你分好了，還可以用單價、總價、成交月份等做遞增遞減真的超好用。

判斷自己的房子屬於甚麼咖: 這就是最主觀困難的地方，請拋開一切情感去看看你家在社區裡是不是屬於2樓頂樓、朝西或朝北、棟距不佳、屋況不佳、梯戶比不佳、室內柱多、廁所不開窗、暗廳暗房、機械車位、室內不方正，請在心裡默默減一分，不是說你的房子不好，但這些在市場上就是屬於要賣比較久的，不清楚就找個看很多房的朋友來判斷一下好了，也不是說B咖不能賣A咖的價格，但你就要考量到上面說的時間成本的問題。

最後你的心裡產生出來一個價格，就剩下與家人或長輩、朋友好好的討論，看看能否得到新的意見，最好像寫論文清楚的書面資料避免對方不懂你在說甚麼，你的定價依據是甚麼。這個步驟很重要，千萬不要偷懶都自己決定，後面發生家庭革命可別怪我。

最終確認的價格只能屬於你心中的底價，會不會突然好多人要來看房了又決定賣貴一點，或覺得好辛苦都賣不掉而想降價呢? 我也想到過這個問題，所以後來有興趣的買家跟我談到價格的時候我都清楚說明就是不二價，但我會先賣3個月看看如果賣不掉我會降價，同時心裡也建設好了如果賣掉了也絕不戀棧去想可以賺多一點。如果你是談價高手，也可以像一般賣法先開一個高價再來慢慢談，但我老實說很困難…像我在賣的時候有一組人說2
個來看結果變成一家子連阿公阿罵都來，看完之後開始跟我”好好”的談價，也慶幸我那
時候有先說好不二價，所以那天我只想趕快閃人一直打發他們走說大家回去再想想，但現在想起來人多勢眾還真是可怕…

等到你要賣房的資訊PO上網之後，就要準備迎接大夥兒四面八方的訊息，當中不少也是房仲來的，也開始整段賣房最有趣的過程，下集續待摟…

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