Re: [閒聊] 老屋現在是不是要回投資主流了

※ 引述《asdfonly (How are you!)》之銘言：
: ※ 引述《humbler (獸人H)》之銘言：
: : 老屋翻新收租出售，一直有穩定市場，但這幾年預售屋投資是主流，紅單轉售就+50以上
: : 起跳，現在紅單、預售屋轉售都禁了，老屋投資是不是要回主流了？
: : 觀察了一下，這一年來老屋其實也漲了不少...沒有任何投報率2.5%以上好轉手的物件了
: 除了5樓以上公寓不要，樓層數越少的公寓越好，持有30年以上老屋
: 若能順利進行危老改建...獲利驚人...
: 舉例北市最一般的住3容積225%，4樓公寓的4樓30坪，土地大約30/0.7/4=10.7坪
: 若能整合到基地200坪以上進行危老改建(可符合營造經濟規模,與可設計坡平車位)
: 目標一坪換一坪的成本，用單戶概算
: 成本:30坪 *1.15 *24萬/P *1.4 *1.3=1506萬
: 權狀 建坪 造價 管銷 利潤
: 土地產出概算:10.7 *2.25* 1.4 *1.55 *4/4.2 =49.8坪(算50坪)
: 坪數 容積 危老獎滿 公設 一樓多分0.2
: 如此屋主拿30坪 建商拿20坪 用6:4分
: 若房價高於1506/20=75萬以上就可執行
: 所以台北市走目前的危老改建，其實都可以做到一坪換一坪權狀坪+車位+搬遷與租金補貼+頂
: 樓違建補貼
: 算起來買老屋當然划算
: 只不過危老要100%同意，99%=0%，需要時間整合，很多屋主是希望換回實坪，所以比較窒: 礙難行
: 買老屋租人，付貸款，總有開花結果那一天
: 記得除了5樓以上公寓不要，樓層數越少的公寓越好
台北市老公寓好地段低樓層本來就是寶貝呀

分享本魯的實際案例，某蛋黃老公寓總樓高三樓，和旁邊兩棟談過危老，
危老重建坪效表，

權狀28.5坪，土地10.8坪，
搞了時程、耐震、建築物評估等級、綠建築、智慧建築獎勵
(退縮、無障礙、協助開闢公共設施，弄不起來)
這樣的危老改建，以委建方式的話，2、3樓的可分回坪數，
未含車位的權狀坪數，可達55.3坪。

如果以目前附近新房一坪110萬左右來看，等於6000萬(還不含車位的錢)。

扣掉1.營造成本 2.本魯進價1600萬 ，
可以說純利益翻了好幾番。

假設目前危老卡關，一個月出租33500元，一年進帳40萬，
對比你當年320萬頭期和一百萬裝潢整理。
純粹出租，當傳家之寶，也是不錯的收入。

台北市老公寓，這樣不香嗎?

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