[心得] 台北畢業文 (兼區域指標建案分享)

其實這篇不太能算畢業文, 因為名下之前已有幾間房產, 但都是非自住用途
原先自住房沒計劃這麼快做選擇, 但因今年增加了不少現金部位想提早做些不同配置
也因疫情期間沒太多事可做, 所以看房和逛房產板的時間變多
最終也成交了第一間未來打算自住的房子
蠻有趣的是房產版跟股版「畢業文」的意思可以說天差地遠
在股版我想可能永遠沒有機會發畢業文, 藉這個機會終於可在此發個「畢業文」過過癮
順便分享幾個區域指標建案參觀心得

一開始買房的預算是希望抓 3 億內解決, 但因為個人條件需求的關係
其實真的能完全符合的物件並不多:

1. 地點和生活機能
老家是台北市 45 年左右的老公寓, 舊歸舊但因機能非常的好
隔壁巷白天是菜市場、晚上是小吃街, 後來捷運有了之後站口就蓋在巷口 200 公尺處
現在方圓 300 公就有約 8、9 家便利商店, 區域也有 2 家全聯
藥局診所、銀行郵局、屈臣氏、公車站、公園、補習班... 幾乎什麼都有
人生也差不多 2/3 時間都在這區生活, 習慣這類環境後很難再住到新市鎮、重劃區
本身也偏好早晚出來不遠就是人來人往的市區景象, 而不是人煙稀少的效區或純住區
另外出社會後有在外面租過幾個地方, 剛好也都在捷運站 100 公尺內的距離
雖然自己有幾台車在開, 但北市停車和尖峰時段恐佈的塞車問題 (計程車只能解前者)
有時去一些地方搭捷運還是方便許多, 所以自住會希望仍找捷運站附近的建案

2. 學區
未來有小孩的話教育是個人會非常注重的一環
我父母學歷不高又是藍領階級, 其實從小課業上是完全不監督的
雖然最後還算成材有拚到個台清交碩士學歷, 但自己知道這樣過來還是會走的較艱辛
也非常吃個人特質 (像家族同輩親戚大部份的教育都算普通居多, 走很歪的也有)
所以我家在我這代擺脫了階級複製, 未來我想對下一代做的就是: 階級複製 XD
也因此隨著資產累積愈多, 想生的小孩數也一直提高, 希望其中有一二個能接自己的班

有人會建議直接送國際學校不是比較簡單, 但因為國際學校大部份在非市區居多
住市區哪其實都沒差都要接送, 私校的話有名額需抽籤或考試, 也未必是想進就能進
唯有公立學校的學區有地域性是可以提早卡位確定, 所以學區佔我蠻重要的考量因素
卡好學區後未來要走公立、私立、國際學校都可攻可守

另外我目前也沒有很偏好把小孩早早送國外, 一是要延續我道路的話不需要國外教育
就算之後小孩想做其它工作, 若不是待國外而要回台灣我覺得留洋的 CP 值就低很多
二是出國中間還多了很多小孩在外的不可控變數, 不如就近培養監督方便
當然如果很早就確定有一二位對我這條路有興趣, 其它小孩可能就隨他們興趣選擇吧

3. 屋齡坪數樓層
從小沒住過新屋, 現在有能力的話當然是以可自己重頭設計裝潢的十年內新屋為主
坪數的話其實後來有糾結了一下, 因為前面有提到自己是想多生
但之後現實也未必會如預期發展, 而房間數也不可能等之後都生了才來規劃
所以人數需求未確定前買太大也怕浪費不必要的空間設計
因此決定還是先以能滿足目前通用需求的 4 房為主, 室內實坪要有 5x-7x 坪
而且我知道未來我一定會再買其它間自住房, 所以留些升級空間給之後也好

樓層的話個人反而不像很多人喜歡愈高愈好, 一是住太高自己會覺得壓力很大
(特別豪宅等級的住宅幾乎都主打整面落地窗)
二是平常私領域我窗廉大部份都遮緊緊的, 景觀對我來說其實沒什麼作用
所以 5-9 樓是個人覺得最舒適的樓層, 但因為很多建案剩餘的都以高樓層為主
我曾說服自己去體會別人說的:「住高樓層才爽啊」, 但終究發現那個檻還是過不去
如果是買渡假宅或是一週待不到一二天的房子, 可能會秒選高樓層
但想到都已經花了上億卻住了個天天待著都會有壓力的地方是還蠻好笑的...
最後加上看到大坪數高低樓層的價差範圍, 實在又更沒有牽就自己住高樓層的理由

4. 公設
蠻多人不喜歡多餘的公設, 覺得浪費 $$, 但能力能負擔後公設也變成個人蠻在意的項目因為我們做交易的關係, 其實大部份時間待在家裡的時間會比一般上班族還多
所以若社區有豐富的公共設施就會變成自己可隨時轉換心情的一個空間
餐後想來點簡單的運動健身 (老兄你先說你多久沒上健身房了)
只想滑滑手機耍廢也可到頂樓的 sky lounge bar 倒在躺椅上享受陽光 (這代銷話術吧?)平常業務會往來的人, 不想對方進到自己家中也要有像個樣的會客區能談事
另外當然就是友人來訪時有宴會廳、娛樂間這些區域能做招待

我自己還蠻常看一些線上賞屋的影片
常覺得外縣市的案子真的個個基地比大、建築比氣派、公設比豪華的
台北市先天上要有大基地就難, 然後單價也硬是貴了好幾倍...

綜合以上幾點, 其實一開始能進名單的區域就沒幾個, 然後區域內又要符合的建案更少
不過也算趁這個機會走了幾個台北市區域的指標建案參觀:
(以下提到的戶別坪數皆未計車位和雙拚戶)

* 西華富邦

台北市最符合 4 的莫過於大直的西華富邦, 因為它有得天獨厚的 7633 坪大基地
想的到的公設大致都有 (但還沒到像台中七期的豪宅有室內籃球場)
分為二棟住宅區, 一棟萬豪酒店, 一棟國際會議中心, 住宅總高 42 層樓, 一層三戶
(3x 樓以上二戶) 或許樓層較高, 電梯很給力, 每戶二電梯加一貨梯, 所以一層樓有七梯而且其實它的公設比不高 (30%), 因為它把很多設施計入到萬豪酒店中, 算佛心來者
住戶也標榜萬豪酒店式服務, 假日提供免費早餐, 社區有國際學校直達專車接送
因為以居住來說環境不錯, 蠻多科技大老在這邊都有置產 (都 google 的到)

管理很嚴, 因為疫情關係拖到 11 月住戶都抗議清零幾百年了才讓管委會開放外人看屋
面河景的二戶大戶別 (142 坪) 單價較高, 另一面的中戶別 (108 坪) 面美麗華單價低些也因樓層多, 過去每坪從 140-290 萬都有, 但當初買預售的到現在, 反而是中戶別會賺大戶別當時買的到現在基本上都還是套牢 (當初開價算高)

另外一個是因為西華富邦完工較久 (2010-2014), 當時電動車還沒那麼盛行
所以它的充電椿現在是架設在原 B1 的客用停車位區, 所以個人車位可能就無法充電
這種可能就是愈新的房子才能有的優勢

當時看的 3x 樓大戶別窗外實景照

https://i.imgur.com/vN7Of59.jpg

* 元利信義聯勤

著名豪宅推手元利建設 + Richard Rogers 設計的案子
算一位前輩有熟識的仲介有負責此案, 所以圈內一些友人大家糾團來賞屋
這棟應也不用多說因為有名人購買、單價也曾創 299 萬所以上過新聞版面很多次
坐落於不敗的大安森林公園第一排享永久棟距, 全案分為南北二棟, 每層二戶
坪數皆為 146/150 坪, 電梯一層二支是共用 (意外不是每戶專用) 加一支貨梯
基地面積在北市也算非常大有 2445 坪, 建蔽率不高只有 25%
(因為又分二棟, 等於它每棟的建築面積就約 300 多坪)
但因為它把公設獨立出來蓋在旁邊的一棟二層樓建築物裡 (有點像招待會所)
所以大部份的公設也都有 (還有一個宴會廳是設在住宅大樓的一層中高樓層整層)

底下為當天實拍照

https://i.imgur.com/2JIeTnx.jpg

* 華固名鑄

基地面積 948 坪, 建蔽率 51%, 分 A、B 二棟, 因是都更有部份地主戶
座落小巨蛋正對面, 享有永久棟距和敦北 70 米林蔭大道, 另一面則是靜巷住宅區
有 100、132 坪二種戶別 (A 棟都 100, B 棟都 132), 一層二戶, 每戶獨立電梯
舊市區機能的話, 可從敦化巷弄一直往復興的巷弄內延伸
敦化南北沿路也是未來台北最大的都更一條街, 沿路商辦、企業陸續都在改建
富邦也買下了王朝酒店未來準備和微風南京整塊改建成複合大型商場
鄰近敦化國中國小, 私立的話像復興中學也是公車三站可到的距離
最重要的, 離我老家很近, 所以基本上完全符合 1/2/3, 等於食衣住行育樂一次滿足
旁邊鄰南京東路金融圈, 我平時交易相關的資源也多在這帶上
所以它完工後的這二年一直是我最關注的案子, 唯一可挑的大概就是公設相對簡單
華固的品質一向也不錯, 社區也已有不少老闆、名人入住

當天忘了拍, 網路上找的室外照

https://i.imgur.com/uUxJPg0.jpg

* 敦仰

逛華固名鑄時看到隔壁棟牆面貼著大大布條才知的預售屋建案
後來查了才知已經開賣一陣了, 因為剛好就座落在華固名鑄正隔壁
所以上述華固名鑄的優點它一樣具備, 建商為璞永建設 (代表作勤美璞真)
營造廠是華熊營造 (台北 101、陶朱隱園), 團隊算有一定水準
而且此案雖然也是都更, 但因為原來是商辦, 因此完全沒有地主戶較單純
基地面積較本文其它案小只有 626 坪, 但因建蔽率較高有達 50%
所以實際建築面積仍有 300 多坪並不比其它建案小
最主要是它把一般價格最高的頂樓整層拿來做為公設層, 算是誠意十足
有像琢白的空中游泳池可眺望整個小巨蛋和 101, 也算是北市稀有的規劃設計
一層三戶有 86、120 坪二種戶別, 每戶獨立電梯, 加一貨梯每層共四梯
基本上小巨蛋正對面敦北第一排就唯這四棟建築了 (台北金融中心、敦仰、華固名鑄、
敦化國小) 所以未來這區也不可能再有視野更好的住宅建案出現
目前已購客戶蠻多是早期在敦化南京一帶發跡的企業老闆或富二代
可惜因為是預售屋所以一些偏好的樓層戶別已沒得選, 得看未來成屋是否有住戶釋出

原大樓拆除前 9F 接待中心往外拍的夜景 (view 跟華固名鑄大致差不多)

https://i.imgur.com/DQJNkbs.jpg

* 琢白

大陸建設 + 國際名設計師 Richard Meier 的作品
網路上看的到一些影片, 142 坪一層一戶, 三面採光
琢白跟斜對面的首席公館基地面積雖不小都有達 1000 坪初
但建蔽率都不高只有 23%、24%, 代表建築面積其實不大、都不到 300 坪
所以建築外綠地佔大半空間
琢白公設主要也在 31F 頂樓 (健身房、空中泳池、SPA水療、launge bar)
會採用低建蔽率無非就是為了要拉高樓層數, 賣的就是高樓 101 的景觀
特別這二個建案都是角地沒被其它大樓擋, 所以單價也較周邊行情高
其實同樣信義區我個人反而較偏好市政府站那邊的區域 (像聯合大於、聯合大哲)
那邊一樣臨信義計劃區, 但可吃到延吉街舊市區的機能和未來大巨蛋落成, 實用性較高
平常雖然蠻常到信義區吃飯看電影, 但我覺得還是要有點距離才較有休假的感覺
所以各松x路一帶的案子我一開始就沒特別偏好, 剛好熟識的仲介有接所以就當做參觀

* 耑序

之前忠孝敦化和忠孝復興站都租過一陣子, 因為東區已一段時間沒新案
今年這二區難得各推出較大型的建案所以可說是備受矚目
忠孝復興的 Diamond Tower (台北之星) 為新成屋, 打去問說要明年三月才開賣
現在只能預約沒東西可看, 規劃是大坪數 150 坪為主, 開價會在 250 萬以上
二案應都會再創先前敦仰所寫的都更案新高價

忠孝敦化的耑序一樣是大陸建設的作品 + 新加坡 SCDA 團隊設計
基地為昔日名宅華航起家厝共和大廈都更案 (和勝利大廈為台灣最早的二棟電梯大廈,
勝利大廈都更後即現在元大柏悅), 全案為 84、90 坪二種坪數設計
但地主戶不少佔超過一半戶數 (代銷可賣的只有高樓層二十來戶而已)
不過地主都是早期華航董事、機師家族, 所以素質基本上不會太差
基地面積 706 坪、建蔽率 45%, 一層四戶 (高樓層二戶)
開價 230-250 萬, 實際底價有拿到代銷可售最低層的 9 樓約 210 萬
(議價空間不大約 2%, 而且雖是預售但建照是 2018 前拿的, 所以雨遮有計坪)
大陸建設習慣每建案都會搭配不同的國際設計師
建築外觀有符合東區流行時尚的設計感, 公設不多偏向高檔純住宅設計為主
客群屬性應會跟信義區豪宅、大安森林公園有些區別
傳統富豪應仍偏好上者, 這區對藝人、時尚創業家、年輕富二代之類可能較有吸引力

有些非東區不住或喜歡逛街的女生會覺得住這很好很方便
但也有比較實務派的女生會覺得這邊環境其實較複雜 (包括我自己也覺得)
因為前面的大樓有夜店跟酒店, 後面茶街晚上到凌晨也真得都算熱鬧因此較吵雜
如果它是再往市民大道那端走的靜巷環境會比較單純, 對有小孩的人來說會比較好

樣品屋實拍

https://i.imgur.com/V6I9Yh9.jpg

雖然以上各建案都沒有立即能 100% 完全符合目前需求的房子
但最後仍成交了一間讓我覺得非常物超所值的物件, 基本上不到 100 也有 98 分了
保留些隱私就不明說是哪個建案啦

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