Re: [請益] 用租金反推房價合理價位探討

※ 引述《FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )》之銘言：
: 大家好
: 之前我看過一種合理房價的推法
: 即:
: 月租金>月房貸，則適合買
: 但這個算法卻沒看到更深入的探討
月租金>月房貸 根本不用考慮了，有要長住就買下去了
你每月支出減少，還多了一間房，幾乎沒有不買的理由
不過這種房子你現在很難找到了

: 就是每月租金的比較對象，是每月攤還本息嗎?
: 還是只比較每月利息呢?
: 如果今天每月租金17,000(用實價登錄抓條件相當案例之每坪租金中位數推估)
: 與每月攤還本息19,000(借30年本息攤，第一期本金14,000，利息5,000)做比較
: 那選擇購屋會是好的決定嗎?
: 為什麼呢?
租和買的比較要考慮的很多，變因改變結果可能就不一樣了
要比較變因太多就難比，若能把多數的變因假設不動，那也許可以用簡單數字去比較
例如假設長期利率沒大變動、房價不看漲也不看跌
以投資的角度看優缺點，並預計住十年後賣出，裝潢費用(住的爽)先不計等等
那買的支出和租的支出可以比較一下

買的支出:
買進後十年後賣出，房價先算不漲不跌，仲介費算到滿6%
利率假設長期1.5%(利率較大的變動就影響很大)，本金資金成本也假設1.5%
十年利息成本及資金機會成本共房價15%
修繕加稅的支出算2%好了
買十年後賣共支出房價23%

租的支出:
十年房租支出共120個月

結果:
這個假設下，房價小於521個月房租買就比租好，反之則租比買好
也就是月租2萬的房子若低於1042萬就買比租好
月租2萬，而貸八成30年房貸月支出小於2萬9左右可能就買優於租

不過這簡化了太多變因了，改變一項變因，結果就變很大
所以每個人評估完出來的結果可能就大不同

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