[心得] 新竹畢業文

從沒想過，自己會在房地產這塊經營，

一切只因為熟悉了幾位房貸業務專員、看了ceca的老公寓文章，

還有.....便宜賣了竹北房。

------------------文 章 開 始-------------------

2002年時買了預售屋-竹北樓中樓2房+機械車位(總價250不含裝潢)，

因為父親欠一屁股債跑路，很沒安全感，想要有家的感覺，對房也沒概念，

年輕時沒想太多，本想就這樣簡單快樂過一生就好。

後來結了婚、有了小孩，空間實在不夠，

加上太太的阿嬤一直碎念、酸孫女婿只買了這種很像套房的小房子，

在2013年才開始看房，由於自己本身就很省吃儉用，加上有兼家教，

當時手頭上現金大約有400，

因為太太想要透天，又不能接受老房子的破舊，

看了幾間後大概只有南寮這區塊有機會，

同事大家都一直規勸：買南寮不好、以後很難脫手、不會增值、海風大....等

但我深深明白：沒錢只能住海邊、墳墓邊、山裡面，只有這三種選擇。

因為忌諱墳墓邊；也不想住山裡面，所以選擇了海邊----南寮

由於自己實在也不會出價，就仲介說要加多少就加多少，

在2013年當年買了總價880(含仲介費)的屋齡8年的南寮社區透天，

(當時不算便宜，就是在行情上)

在2020年，股市殺到8523，當時因為對房地產有錯誤的認知見解，

認為屋齡只要接近20年，大概就不太會再增值！

再加上竹北房曾經遇過不繳租的租客，搞了很久，

以及想抄底台股、不喜歡機械式車位.....等

便宜賣出了竹北光明國小正對面的樓中樓2房+機械車位(屋齡17年，成交370)

比當時的實價登陸便宜了快兩成多，(目前行情大約有800)

跟我買的是一位投資客，他敘述：他光這周就買了兩間縣治一期這邊的房，

一間租金12000、我這間租金16000，我想了一下，他只花了快600萬，

人生就快可以躺平、財富自由了。

賣了竹北2房(扣除仲介、土增、代書 實拿約340)，

當時手上股票+現金總數大約600，(名下南寮自住透天，貸款餘額約200)

但台股很快地就衝上12000，我開始慌了，因為賣了房滿手現金卻沒做投資！

人生的翻轉真的只是一個觀念！不認識的高雄王ceca竟成了生命中的貴人！

由於滿手現金，本來只在股版意外發現了ptt的房版，

隨便瀏覽文章，意外閱讀到ceca對老公寓的翻修、估價 等相關概念，

覺得非常認同，再加上美國無限QE，

我深深體會到台股若一去不回，我將會被甩到外太空去，洗到邊界！

於是我回過頭去看老房子，

可能因為便宜賣錯了房，再加上厭世感，

於是在2021年陸續追買了5間房：
一間15坪套房
三間三房老公寓(兩間2樓、一間3樓)
一間雙面臨路透天店面

這中間過程當然很重要的：要感謝兩位配合放款的房貸業務專員，

可能大家會疑惑頭期款夠嗎？

只能說當時政府沒現在這麼緊縮，當然，還有當時房價真的很便宜！

便宜房，基本上都多少存在一些問題，

尤其在新竹想要買到便宜房，還常常要不看屋出價！(做我的仲介真的很爽)

在2022年時買的房陸續出狀況，包含有：

樓上熱水管老舊斷裂漏水、隔壁廁所漏水、鋼筋裸露、牆壁爆裂、

房子跟鄰居有訴訟糾紛未告知.....等

在一一經歷過後，處理老屋的整修經驗值上升不少，

整修房子所叫過的工班，

有的一開始算實在，後來看你房子不少價格亂報
(請他刷完防水漆後，順便打三排silycone給我收5000，後來就謝謝再聯絡了)

一值配合的只有一組水電工(也越算越貴)

很希望能多開發一些實在的工班(泥作、鐵工、水電 都需要)

2022年時，跟太太解約了所有儲蓄險，

窮盡洪荒之力，將名下幾間房先繳清(不領清償證明，避免違約)

跟配合的房貸放款業務透過增轉貸大法，從南寮透天增貸1200萬出來，

今年陸續再進了一間竹北2房、一間新竹市區套房，

目前總房貸約3000萬，現金水位比2020年賣竹北房時還多，

5間房租金收益7萬，等竹北2房、新竹套房交屋整理完出租，

預估租金月收益大約是9.3萬，

其餘的閒錢就是放債券基金、00937B、美債ETF..，股息目前每月大約3萬多，

還有一大筆資金大概就是等股市修正後，買入股票ETF躺平領息。

如果要給年輕人一些真心的建議：

1)千萬不要眼高手低，曾經大家都看不起的海邊-南寮，現在也都翻倍，

社區目前最高單價還成交到21xx，拉高了銀行的鑑價。

另外，住在南寮這邊真的也還好，常常可以騎腳踏車到海邊逛逛，

轉個念，其實真的都還好！

2)適當的運用槓桿，才能讓你的人生翻轉，擺脫老鼠賽跑的窮忙命運。

--

其實首購真的還好，當然，要存頭期款那1、200，是真的要苦一陣子， 但...不會苦一輩子！

謝謝:)

其實真的是要克服心魔、心態調整

真的是心態最重要！

因為被外拋，只能加緊腳步追回。

是這樣沒錯，不過要克服心魔真的難！

要認錯，當下也是很掙扎的

謝謝:)

這邊要澄清一下，第一間起家厝竹北2房樓中樓預售屋是我自己婚前買， 婚後的透天太太有幫忙出150萬頭款(我出250，剩下的貸款我自己繳) (然後兩人共同持有) 然後在2018年時，因為太太用錢比較不節制， 所以有跟太太一人再出100萬(共200萬)去償還貸款。

只可惜，我跟同事分享，大家一聽到貸款3000萬馬上就傻眼！ 馬上問：利息不用還嗎？貸款這樣還得出來嗎？ 跟自己家人分享，每個人都不想了解開槓桿的過程， 都仍然停留在以前的時代"現金要有1/3以上"才能買房

謝謝

應該這樣說，我增轉貸的錢都還在定存+債券， 資金水位還比買房前、增轉貸後高 另外，你可能真的是菜鳥，股票、債券跟券商質押現金是"不限用途使用"

當時關新路就超出自己預算了， 太太又希望是透天，又要新古屋，難度很高， 買高鐵區當時離上班地點太遠，還是有交通考量的

生活機能確實是不好，不過是生活是真的還好， 很多東西是可以將就的。

五間都是低總，竹北2房、即將交屋的套房也都是低總， 租金部分我一律都是貼著市場上最低價在走， 這幾年遇到的租客也是五花八門， 有：太太外遇先生帶女兒出來的、厭世不買房的夫妻檔、開計程車的、 園區工程師、作業員、八大的酒店妹、兩押一租是借來的撲攏共、 .......很多很多形形色色，好租客真的過濾篩選，但有時真的很難看出來

別這麼說，高雄噴的才多，而且基期非常低， 我很羨慕高雄人的！

也許我真的只是生對時，站在風口上的豬也會飛， 但如果我再早10年知道這些金融槓桿知識， 我應該可以很篤定的說：我總資產會是現在的數倍！ 對了，我跟太太也沒有後援喔，是白手起家！

其實鄉下也有鄉下的市區， 新竹腹地就這麼大，最東邊到最西邊南寮也都是30分鐘內的摩托車車程， 只要買基期低的都很好

其實也只是站在風口上的豬，也許是運氣而已:)

跟大大比，可能還是差了一截， 股市不敢追，只好將資金parking在房地產、債券ETF、基金、定存 因為賣錯很懊惱，只能繼續向前行，加碼買好買滿。

確實！

其實我很想跟ceca學習一些更細節的老公寓翻修、估價的概念 老房翻修水很深

確實！

為了省錢，我都是自己點工，甚至 處理壁癌、油漆、批土都自己來！

嗯，雖然現在回想，當初有幾間非常喜歡的房，但太太覺得短時間衝太多間， 不想把所有資金都投入在房地產，卻把錢鎖在儲蓄險，很可惜！ 不然那兩三間地點非常好的老公寓二樓，現在都翻倍了！

感謝 :)

是呀，大家都是這樣苦過來的！

還好而已，感謝:)

:)

是呀，我爸也曾經80年代早上簽約5萬，下午就拖手馬上賺50萬， 那是一個沒有實價登錄、沒有房地合一的年代， 但我爸偏偏沒把握時代紅利，還玩大家樂輸到家破人亡，別人來家裡討債！ 我永遠記得一堆債主來討債的畫面， 甚至我爸還跟人家說：我兒子有保險，要錢去找我兒子拿！

會嘗試克服心魔的！

我都是自己管理喔，出租是有委託仲介，也有一些是自租。 (因為有的仲介實在是不積極)

感謝！

:)

謝謝！

看zack影片，會信的真的思辨力也是有問題！

辛苦你了！

是的，目前現金還是滿手，而且還有四間房還沒開槓桿

:)