[心得] 翻修50年老透天心得(文長慎入)
去年疫情嚴峻的時候,大概七月看到附近有人貼邊間透天要賣,
因為開價七百多,想說看一下好了。看了之後,才發現透天的
年紀已經五十年了,有增建過,但長期沒住人,壁癌跟室內狀
況非常的恐怖。位子在中壢龍岡那邊。
後來八月下斡旋金,其中也有私信CECA大老透天翻修的問題,
感謝大大在繁忙之餘也來信給我一些建議,因此有了翻修的
底之後,就進行買賣。
房子狀況:地坪約21坪,二樓做滿,三樓是鐵皮屋。是二面
臨路的邊間,但路很小條,僅能一台車通過,外牆斑駁,內牆
壁癌嚴重,窗框會滲水,頂樓鐵皮也不能用了,都要換新,
還有,樓梯在中間,我一樓做工作室,二、三樓做二間二房
一衛一廚一廳的空間租人,幫忙分攤一下房貸。
因為三樓鐵皮整個都爛了,會大漏水,甚至前屋主有養花,
根都破壞三樓陽台地板,導致二樓天花板也漏水,一開始
原本想找「統包」,但對方第一次報價要三百多萬,就敲
牆見磚,外牆翻新,衛浴+換窗戶之類的,不含廚房跟家
具。後來我說,鐵皮屋不要整個拆掉,鋼梁留著,換外面
的鐵皮就好。對方才降了三十萬。變270萬。但還是超預
算了。
因為工作的關係,我白天幾乎都沒事,後來上網看了一下
,就想自己下來統包算了,我找幫我們社區維修的水泥,
家人介紹的鐵皮來估價,一開始預算只想壓在150萬,
大家估的價格加起來差不多符合我的預算,於是就自己
開始發包,除了水泥以外,其他都是鐵皮介紹的師傅,
後來得知,鐵皮還有從其中介紹的師傅抽成。
做了三個月,現在房子快完成,有幾個心得跟大家分享:
一、要自己做統包,一定要多少了解流程:像我一開始就
不是很了解水泥跟水電的配合,加上他們不認識,後來還
在施工時吵架,水電竟給我把總電源給切斷,人就跑走,
水泥也超氣,一直罵,人也跑走,工地就空著快二星期。
是一直協調,避開二人,工程才順利進行。
二、師傅報的價千萬要有再加價的準備:像水泥原本估
的部分,可能又臨時要加做一些或是沒預料到的狀況,
像我三樓有一塊地板,當初偷工減料,打地磚後,才
發現下面竟然只用木板當天花板,上面直接鋪水泥,
木板都已經爛了,所以師傅一打地板時,整個直接掉
下來,用了鋼板來補強又加上有些地方一開始覺得不
用打掉,後來看了覺得醜,又請師傅處理等,被加了
不少錢。還有一開始原本不做天花板想說就工業風,
後來發現,實在太醜了,還是做了輕鋼架把電線都
藏在裡面。(又加錢了)
三、要珍惜工人:幫我做水泥的師傅已經七十多歲了,
來做的師傅我看到六、七十歲,幾乎沒有年輕人。水
電跟油漆的還比較多年輕的,我覺得水泥很辛苦,做
好多事情,還會弄得很髒,加上師傅有職業病,重聽
常聽不到,講話很大聲,看到跟我爸一樣年紀的師傅
還能搬重物,我就覺得很厲害。
中間一直誇師傅的手藝好,他幫我把中間的樓梯移到
後面,敲掉轉折上二樓,在很小的空間迴旋做得很
漂亮,真的是有經驗的老師傅才能做的。
後來水泥師傅加了十多萬,但他移樓梯、補一樓的地
板,做樓梯,做一間廁所跟把我頂樓膨脹的地板全部
打掉補好,才跟我收四十多萬,我都覺得好像收太少
了,因為跟其他的木工、油漆比起來,水泥真的辛苦
又髒,而且技術層面更重呀!不知道是我遇到的比較
便宜還是水泥就是比較硬,才越來越沒人要做?
後來師傅還免費幫我家壞掉的樓梯修磁磚。還不跟我收錢。
想說年節要送師傅一個大禮盒,畢竟也不知道有技術的老
師傅能做多久?要好好珍惜呀。
心得:我好像滿好說話的,有些東西原本不想做,後來
師傅建議覺得好像也可以,加一加預算比當初的多了快
五十萬,有些是臨時加的,有些是師傅建議後追加的,
結果預算也超過當初預想。因為朋友有幫忙畫圖,所以尺
寸都算得還不錯,其他也沒什麼大裝潢,就三層樓粉刷
移樓梯、換氣密窗跟地板、廁所有的沒的,也噴掉二百
多萬,也算是學一個經驗。
寫了這麼落落長,現在工期也邁入尾聲,期間也學到不
少知識跟經驗,希望在這年前能全部都搞定,順利搬
進去。
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Sent from my Windows
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好辛苦
推經驗分享 辛苦了 也推西卡
期待完工的照片~ 最近幫客戶不賣大同區的一個舊透天快70
年也是植物把水泥都撐裂了+各種滲漏水,結果還好多人想
要買來翻修,不知道要花多少才有辦法搞定...
我完全不想自己點工點料...XD...
工人超愛吵架...爛攤子都你業主要收..
最多問題的就是水電和泥作,其次是泥作和油漆,其次是泥作和
門窗.
所以通常要分拆,泥作和水電基本最好是一起.
比較不受影響地例如燈具,地板(非磁磚)之類的要另外叫再說.
西卡大幫人幫到這樣...
推西卡好人
ceca大都是請統包嗎?
對,都是叫統包,無腦...
感謝
西卡大好人
謝謝分享
推分享&西卡大
最近在翻四層樓室內25坪多的屋頂鐵皮全換加裝電梯大概350
說…
我還做7間廁所
謝分享
推西卡
水電感覺很容易跟木作或泥作吵架
推西卡
土水最兇吧 碰到誰都吵架
感謝分享,老實說文沒有很長XD
推 之後我也要翻修老房子
圖呢
希望之後能看完工照
推分享
水電容易被其他工種搞到,當然容易吵XD
自己點工真的厲害,你應該脾氣耐心都不錯
水電最後才進場 就要挖開切斷人家的工作當然吵架
一開始就要有人負責講好監督 不然哪邊沒按圖 一定吵
土木都要撤了還要拆 水電工作日短要趕場
工人真的超愛吵架
問題我自己就是做統包的….
吵架其實還算小問題 出問題互相推卸責任才靠北
所以建議沒把握的 全都統一一個窗口 看是設計師 統包
或者某一個工班為主 由他去當統包也行
尤其你要暗管的你要怎麼辦
他們碰面就講很快 經過妳人都湊不到一起
辛苦了 有辦法做好這個協調很厲害
感謝分享
恭喜入門統包~
架構要先自己想好,工序也要很清楚,厲害唷!
老家也快45年屋齡了20年前長輩翻修過,想到20年後換
我幫忙修就很抖…
推西卡大好心
謝謝分享!
推西卡好心!
下次找一個泥水或水電出來當統包,品項給他們發包
師傅間互相介紹工程一般都會拿個5~10%,統包也差不多拿
這個錢,還不如給統包賺,人事問題統包會處理好
統包最好找老師傅有自己下去做的,單純監工會抽的比較多
忠貞市場好像在在龍岡那喔
恭喜!
感謝分享!! 最近也要處理48年透天
感謝分享
沒圖文 下去
推西卡大好心
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[請益] 屏東鄉下的透天能下手嗎?!最近從家父的朋友介紹之下, 看了一棟屋齡25年左右、三樓半的透天, 地坪30坪左右,五房三衛兩廳, 地點離婆家、娘家都近, 附近幾乎沒有什麼生活機能,23
[請益] 高雄透天搜購行情各位好,有個問題想請教 家人住在漢神百貨附近巷子裏地坪的16坪多的透天,已經住了十幾年,這兩年一直有土地 開發商要來收購,但之前沒有意願都不了了之。 今年小朋友上小一了,就讀的國小離家幾百公尺,這陣子做了不少工程,包括鋪了全樓層 超耐磨地板、外牆鐵皮、全樓層壁紙油漆以及換購部分家具等翻修工程,算是不小的工程18
[請益] 想出租老屋但沒錢翻修家裡有一棟兩層樓的透天型店面 在台中文心中清捷運站步行10分鐘 原先是看在屋齡60年連廁所都無法使用 屋況很差是早期老磁磚牆壁斑駁沒漆 所以之前都是以沒整理過的情況下14
Re: [請益] 50年透天要改建還是重建最近在翻修一間五十年的老透天,最花錢的部分有二個,第一就是整棟水電重拉。 而因為一樓要自用,二樓要出租,所以所有的線路都要重用,比較安全。 因為預算有限,後來跟師傅商量,能走明線的就走,只要整理乾淨,我覺得租人 應該沒差。而且未來修理也比較簡單。假如是要把所有管線藏好,加上打牆, 整棟翻新大概也要好幾百,我是走比較省的方式弄,但水電跟漏水這二部分是13
[請益] 台南41年老透天翻新~小弟最近在台南安南區看一間41年的邊間老透天 地點/學區/臨路/面寬 都有符合需求就下手了 地坪約30坪/建坪登記約30坪 1樓廚房增建+3樓鐵皮增建 看房時 明顯看到要處理的是邊間迎風面的壁癌問題 這部分版上C大有點出可以使用鐵皮大法 來節省預算..9
[問題] 有推薦土水師傅嗎?目前在龜山工業區附近有一間透天 需要找土水師傅,大概有以下幾項 1.改一到三樓樓梯位置 2.改一到三樓廁所位置 3.三樓鐵皮屋改水泥天花板6
[請益] 同樣的透天,登記權狀卻不一樣?之前買了一間老透天,鄰居在翻修完後,說想進來參觀。 因為是隔壁的,想說施工也吵到人家,就讓他們進來看。 看完問我買多少?我大概說了一下多少,換算一坪多少, 結果他聽了很訝異。 他說一坪的錢怎麼這麼低?沒那麼低吧?後來才知道他
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