Re: [請益] 增貸再買第二棟房出租的問題

※ 引述《newsnotti (橘子小姐)》之銘言：
: As title
: 最近跟先生朋友們吃飯討論到此議題
: 先生覺得是個好方法
: 但我想先來板上詢問各位高手
: 能夠更釐清一些觀念及想法。
: 狀況如下：
: 我跟先生31歲，月收+年終，年收約155萬，但扣除每個月的貸款及哩哩叩叩，手頭能運用: 的錢其實不多。（下方有回覆我們大概的金流）
: 目前有房子自住中（2+1房）在先生名下
: 每個月房貸約28000。
: 本來想將目前房子增貸，然後換3房大一點的房子，因為孩子今年要出生了目前的房子室: 內坪才約18-20，覺得有點小。
: 但後來跟朋友們吃飯，朋友說他們房子已增貸，打算再去買一個800萬左右的房子，然後: 出租，等之後漲起來後可以賣！
: 回家後跟先生激起了辯論賽，他一直覺得這個方法可行，但我覺得怕怕的，很怕生活上會: 不會太過負擔，所以想問看看大家我以下的想法跟算法對不對。
: 如果用現在的房子去增貸出250萬，然後買一個800萬左右的房，用增貸的250萬當頭期，: 等於每個月這棟房子需要負擔的房貸為
: 550萬/360個月（算30年）=15277/月
: 然後出租給別人租個2萬，等於新買的這棟完全不需自己負擔每月房貸。
: 而目前房子每月28000的房貸，加上增貸的250萬，等於每月房貸要再增加250萬/360個月
: （30年）=6944左右，加上本來的房貸28000，需負擔35000/月
: 請問這樣的算法有錯誤嗎@@？
: 不曉得以現行的税來說，新買的這棟如果在我名下，原本那棟在先生名下，這樣我們負擔: 的税是否會變很重呢？
: 因為跟先生兩個人完全不懂房市這一塊，他耳根子軟，比較衝動容易受人影響，但我個人: 較謹慎，覺得要先功課做足才能行動，希望能夠借助板上眾多高手的幫助，看看這樣的想: 法對不對～會不會我們想的太簡單了呢？
: 文字敘述如果有比較混亂或是不通的地方再請見諒XD
: 謝謝大家！

其實銀行端對增貸的錢怎麼運用管制真的很鬆
不過買房來出租也是需要考量很多事情

1.買來什麼家具家電裝潢都沒有，這種物件就容易空租
2.租客容易有一些阿里布達的怪人
3.遇到空租期，你們一個月負擔就不是35000，會直接變成55000
4.800萬物件很難出租到一個月兩萬，不曉得你先生是聽哪個朋友（X）仲介（O）講的
5.買賣房地產想要賺錢，一般建議長期置產投資，除非像C大那種專業投資客，要不然一買一賣扣掉雜費、時間成本、房地合一稅，最後常常沒什麼賺

還有孩子如果出生又會是一大筆開銷
產後有要住嗎？
婚後帶小孩有後援嗎？沒有的話是自己照顧還是請保姆？
小孩出生要買車子買了嗎？
每個月會多非常多小孩子的開銷，奶粉、尿布、童裝童鞋等等，有算進去嗎？
買了要出租，家具家電的錢有準備好了嗎？
萬一空租短期資金ㄍㄚ的過來嗎？

妳先去跟妳先生討論清楚這些，想清楚再做決定
不然到時候容易夫妻失和，有時候一股腦被洗下去蠻危險的

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