Re: [請益] 專任約房仲不夠積極該如何是好？

※ 引述《poi5140514 (poi)》之銘言：
: 先說結論，如果你是屋主千萬別簽專任
: 歡迎各位仲仲來噓
我不是仲介
但是你這種錯誤的地圖砲行為還是要批評的

專約的使用條件對屋主的判斷力跟專業度
要求比較高,不建議菜鳥屋主使用
但是某些特定情況下是可以用的

: 仲介的佣金分成開發跟銷售，所以如果你是店頭（就是仲介任職的店），就會希望這個案: 件開發跟銷售都是自己店裡的人，這樣才能收到最多仲介費
: 如果你的案子是熱門的，通常都會優先讓自己店的人先賣，這樣對店東來說可以抽到最多: ，也因為專案沒人競爭，都會希望收滿6%，甚至會壓住斡旋，讓屋主降或讓買家加，而價: 格其實早就到雙方同意的價格了，只是差在仲介費用沒有收滿
: 如果你的案子是普通或比較冷門的呢，先放一兩個月啊，再跟屋主說你開價太高了，沒人: 來看，要降價才有人買，一切都已收到最多%為最終考量
: 那如果你一次簽十個仲介店會發生什麼事呢？
: 會有一堆人幫你上架591，放上社團賣，曝光度十倍以上，看屋的人當然更多，又因為有: 競爭，大家都想儘快成交，就會讓利，落袋為安嘛
: 至於為什麼知道，因為我買到的幾個低於當下行情的案子幾乎都是專約，明明價格不高為: 什麼就是賣不快，後來跟仲介聊天就知道原因啦，出來混口飯吃，當然為自己想，除了有: 人情壓力外，我不懂專約到底有啥好處
專約的使用情況
1:沒有售屋壓力,想賣高價
當你沒有售屋壓力的情況下
如果丟十個出去,每天都要面對仲介回報議價
煩都煩死
2:專人負責
key 可以直接交給對方,有事找對方負責
比如說你家屋況很好,簽了十個出去
哪天客廳大理石牆上看到一條破口你找誰負責?
3:對不動產銷售有點了解

我簽專約是這樣,首先你要先有口袋仲介人選
叫來跟他談條件,
例如我想半年內賣掉,請對方開價
或者我想賣 3000 萬,請對方報預估銷售日期

價錢跟時間雙方同意後就表示
"這是一個賣得掉的價格/時間"
然後你就可以談銷售計畫
例如官網強力推薦/每月報紙露出次數
甚至是小蜜蜂份數,舉牌/op時間都可以談
一一寫入專約的附加條款
然後請對方每周出報表給你

什麼帶看數那個跟本就不重要
因為帶看數完全可以造假
但是花錢花時間花人力行銷看報表一清二楚
假如對方有做行銷,還賣不掉
那很明顯問題就要另外找

所以說專約一般是給老鳥屋主
在某些特殊情況用的
因為光是要找一個能負責的仲介
然後這個仲介要夠力,
有辦法承諾並達成你的行銷條件,
這要嘛是店長要嘛是該店王牌營業員
然後你還要鎮的住他
讓談判的流程按你的意思走
的確不適合菜鳥屋主沒錯
但並不是一無是處

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我認識的王牌, 有些你要給專任他還不一定接 因為如果這個業務重視你這個客戶 那他接了專任,壓力是很大的 他有 promote 跟回報的義務 要定時回報,要出報表 賣不掉要跟你解釋為甚麼 有些王牌寧願接一堆一般約 賣不掉不關他的事 不需要太多回報 也不需要跟業主解釋為什麼