[心得] 預售屋合約教戰守則1

看到很多網友針對定型化契約有很多疑惑
正常人都沒有受過專業的買房訓練
看到寫滿法律文字的合約審閱本
通常都會很崩潰
消費者崩潰完 就換銷售崩潰
一本合約簽個5-6小時大有人在
所以拋磚引玉寫這篇

定型化契約跟法規年年在改
上網找的法規新聞有時候都是舊的
有許多法規一直在變
如瓦斯外管費誰來繳
車位為什麼沒獨立權狀
履約保證的種類跟差異等
看網路上很多人介紹
但都沒有切入到實際面

所以本文用最簡單的方式深入淺出
看完就放心的簽吧

https://i.imgur.com/CFwkZq5.jpg

我個人把定型化契約切成三大項
越前面的事情越重要
比方買賣雙方 審閱期
基地位置 樓層坪數等

越後面的越不重要
如代辦瓦斯水電 公寓大廈管理法
這個看過翻過就可以簽掉了

https://i.imgur.com/b7ZgWYK.jpg

這兩條是整本合約書最重要的
現在代銷賣房子
一定會讓客戶回去審閱五天
只要在審閱期內訂金都可以全退
現在的合約書已經被主管機關稽核過
只要字樣有問題 我們就不能簽約
也不能讓客戶在上面加註字樣

所以雖然美其名為合約審閱
但大多數都是趁這五天回去天人交戰
到底要不要買這個房子

第二條是最重要的帝王條款
買方應確保廣告內容之真實，廣告宣傳品及其建材，房屋平面圖，位置圖都是契約的一部分

這條講的是現場的銷售海報，廣告
都是合約的一部分
不能跟泡麵一樣 寫本封面僅供參考

因為合約就這麼一本 篇幅有限
沒辦法把所有東西寫進去
所以廣告效力這條涵蓋的內容相當廣
除了樣品屋裡的假花 假書 假衣服
會特別加註 此為設計師裝修外

主要交付的馬桶 水龍頭 廚具
都可以把現場樣品屋裝設的建材拍照
未來當作交屋的紀錄
但因為上述提到的馬桶 水龍頭 廚具
都有可能在三年後停產或是改款
所以實際交付的產品等級
會在第二章節的建材設備上說明
但如果沒有停產或改型號 市場也買得到
就要以當時樣品屋上的產品進行交付

https://i.imgur.com/eN6M7Ue.jpg

3，4，5條主要是產品履歷
基地座落的位置在哪 面積多大
哪一層哪一戶，車位尺寸大小等
基本上只要跟銷售對過
主建物 附屬建物 坪數正確就好
基本上簽約時都會用分坪表對過
消費者只要對車位 坪數 總價就好

https://i.imgur.com/H5NDXLm.jpg

6是找補 房子是人蓋的 多少會有誤差
多蓋給你你補錢 少蓋給你退你錢
而室內面積會由主管機關來檢查
未來有機會會再解釋如何正確的丈量面積
一般來說 建商很少會蓋到超過3%
因為誤差超過3%可以主張全額退費

7是契約總價 跟紅單對過無誤就沒問題
主要會分拆主建物 附屬建物 陽台 等
107年後的房子都不會有雨遮
所以對總價就好了

https://i.imgur.com/IrqYX7z.jpg

這是最多人問的 就是履約保證的總類
最多人用的 是不動產開發信託跟價金信託
兩個基本上錢都是存到銀行專款專用
不動產開發信託可以用來支付廣告費用
價金信託只能拿來蓋房子
一般建商使用不動產開發信託比較靈活

消費者最想知道的是
如果建商倒掉有什麼保固？

這兩個信託都是把錢放銀行
建商蓋到哪 撥款到哪
如果中間建商不幸倒閉
可能就要找有沒有建商願意接手
基本上都沒有保固功能 只有代管功能

所以最後還是要回歸到建設公司本身的體質
大建商相對起來會比較安全

而新聞網路上一致推崇的價金返還
通常很少建設公司用
因為建商蓋房子就拿工程款去用了
怎麼還會有錢返還
一般會用的都是先建後售 或是成屋建商
已經習慣蓋好在賣
可能因為某些因素新案預售
才會採用價金返還 是市場上最少用的

同業跟公會擔保意思差不多
大多是有子母公司的建商會互相保證

付款條件跟逾期處理就很白話
蓋到哪記得繳到哪
沒繳錢會有罰款產生

上列是針對定型化契約的上半截大綱解說
有疑問的歡迎提出

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