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Re: [閒聊] 三房公寓高價收租是不是附近一定要好停

看板home-sale標題Re: [閒聊] 三房公寓高價收租是不是附近一定要好停作者
s8752134
(Sea)
時間推噓34 推:34 噓:0 →:48

※ 引述《ianwu0008 ( )》之銘言:
: 標題打不完,其實想問的是台北精華區,
: 看到一間價格不錯的想拿來用高檔裝潢收租,目標收四萬以上,
: 但發現如果要做這種案件,是不是一定要附近好停車?
: 查591台北的租金,基本上公寓高價區間我定義是四萬~五萬這個範圍,
: 會租到這價位的,通常是在精華區+高檔裝潢,
: 客群也多半是一家四口,年收入兩百~三百萬以上的族群,
: 既然都是高收入、且有小孩了,應該不太可能沒買車。
: 假設附近極度難停車,是不是這些客群會覺得遠遠找車位太麻煩,還不如去租別的地方的: 大樓或是其他案件。
: 因此這些難停車地方的公寓,花重本翻新似乎不太適合,反而是便宜基本裝潢弄一下,租: 個三萬左右就好了,有台北包租公前輩分享一下經驗嗎?還是其實不影響?


分享一下我一間出租房的作法 - 先說我是做共生公寓三人合租那種。

其實吼... 共生公寓說穿了就是雅房多公共空間而已,你可以把它思考成

本來可以做 6 -8 間雅房每間收租8000,變成三間雙人房,多客廳+廚房,

每間收1.5萬,看似租金收入變少但其實管理變簡單和人員素質高很多。

重點是這種共生公寓相較隔套隔雅之類的,完全沒有違法的問題。

你乖乖申報租賃所得就沒事了。


說回來地點的選擇,肯定選在捷運站附近是大加分,當然平均房價價也相對高...

另外如果你租的對像是這種共生公寓,通常是兄弟姊妹合租、朋友合租、同事合租的,

附近機車格遠近會大於有沒有汽車公有停車場,但當然你如果是租有家庭的,附近

有公有汽車停車場自然是加分,其次有家庭的附近有公園也加分。

除此之外,周遭的生活機能也很重要,講最白的就是便利商店距離多近,周遭的生活

機能飲食等是否都方便,如果是帶小孩的家庭則是到學校的距離是否OK等諸多考量。

以上各點儘量針對你預期的受眾去挑有符合條件地點的物件。


至於裝潢是否要多花錢弄到高級裝潢...

基本上我的看法是通常會想弄到高級裝潢出租的人,主要的考量不太是租金的增加,

而其實是 "篩選租客",也就是說你想做比較高端的市場避免一些出租房會遇到的

管理問題,如果是這考量,那你可以考慮。

但我必須說個人過去在台北市租房或現在出租房的經驗,基本上你有做正常的全室

翻修把價格已經拉到3萬或以上的情況,這種區間的租客基本上都已經很正常了,

比較可能會有問題的都是三房租金在2萬以下的機率較高。

所以花更多錢想篩選租客這點其實就有點多餘,那自然就回到花更多錢提高租金這點,

要不要花取決在你額外投入的成本 / 預計可提高的租金,回收期有多長?

例如你本來150萬的預算,額外再花150萬弄成高檔裝潢,每月租金預期多收一萬,

這樣等於你的成本回收期要 150 期(12.5年),那我就認為這太長了。

通常我是建議回收期在 60期以內的你再考慮,超過除了回收效益較慢外,你也需考量

裝潢的折舊和人為/自然的損害。

所以你最終評估就是看你到底預期想要出租的目的是為了特化租金? 做區隔市場?

如果確定是你文中說的想做較高端的市場,那你就評估看看額外裝修費的回收期是否

符合效益吧。

但你這點自己要拿捏好,除非是公寓一樓帶庭園那種有特殊價值的物件,不然大多

台北高端的租客,當你公寓價格太高的時候,多半寧願會選的還是有大樓的物件,

所以假設你希望把租金拉到5萬,你也必須很清楚同樣的5萬在周遭能租怎樣的大樓物件

,千萬不要變成裝潢好像好一點點而已(讓人覺得沒甚麼差),但租金卻跟大樓的一樣,

這種狀況就會很尷尬競爭力就會低落。




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※ PTT留言評論
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ianwu000809/15 10:50很多之前沒思考到的細節 真的是滿滿乾貨 太感謝了

shenevol09/15 10:53這篇很棒 感謝分享

asd3141592609/15 10:54感謝分享

lulo182309/15 10:58推 好文

liana102509/15 11:01好奇共生公寓電費怎麼算?包在房租還是憑單平分?公共

liana102509/15 11:01區域很多吃電

georgepg2509/15 11:05洩露太多了,共生公寓五年前就在玩了,那時候還很潮,

georgepg2509/15 11:05現在太多了對手了

Annahahaha09/15 11:05U質好文,推

ph082209/15 11:16雙北現在搞共生的真的有點多…僧躲粥少,不過最後面講的

ph082209/15 11:16完全正確,不上不下的裝潢只配得上不上不下的租客,花點

ph082209/15 11:16小錢整理出質感,租金跟租客的素質自然就上去,但也是很

ph082209/15 11:16多房東想不通才有共生的市場XD

abyssa109/15 11:26現在隔間裝修麻煩成本高 居住需求一樣在 才變共生公寓

lbehide09/15 11:31公寓的最大對手就是中古大樓,只差一兩千的情況下,一定

lbehide09/15 11:31是優先選大樓

IS098709/15 11:35

suPerFlyK09/15 11:35透露太多了

sagarain09/15 11:38要看鎖定哪一種租客 願意公寓的大多是因為大空間需求

bms09/15 11:51借內文 問一下有沒有負責台中的共生出租業者

bms09/15 11:51台北很多但是我台中都找不到

bms09/15 11:52台中租金很高建議業者來台中發展

gardeniablue09/15 12:10好奇這種,其中之一不住的情況是如何解決

gardeniablue09/15 12:10記得有共租的,房東是收固定租金

gardeniablue09/15 12:11共租的不租是租客要去煩惱

kagaya09/15 12:24其實我一直覺得很奇怪:共生公寓…那跟普通三房公寓,以房

kagaya09/15 12:24間為單位,分三組人租,有什麼不一樣…?

kagaya09/15 12:25以前都同學找幾個,租一層公寓,租金自己分啊。是一樣的東

kagaya09/15 12:25西嗎?

IS098709/15 12:27類似的概念

IS098709/15 12:28現在很多是不想要室內隔套那種空間,所以會改成共生這種,

IS098709/15 12:28至少空間相對大,這種的問題就在於人的習慣差距

IS098709/15 12:28但是租金投報都相對好

kagaya09/15 12:31這樣如果有原有格局的公寓更方便,不用改就可以拿出來租了

asd3141592609/15 12:34共生聽起來比較潮

IS098709/15 12:35共生有些都弄的很文青

abyssa109/15 12:43早期做共生公寓有的會先找個白人入住 跟你說可以語言交

abyssa109/15 12:43換 要交換別的東西當然也是可以

IS098709/15 12:52什麼!!

garyddt09/15 13:11看Zuker轉成租寓,也是因疫情打到共生的痛點(空租),目

garyddt09/15 13:11前轉回去做整層出租

Hawaii01509/15 13:17對啊 共生公寓 公共電費怎麼算 共生有什麼缺點嗎

chipretender09/15 13:21站租客角度共生我覺得很麻煩...感情生變或是新房客

chipretender09/15 13:21真的不合拍每天住起來應該度日如年....

s875213409/15 13:22回樓上幾位電費問題, 基本上我的作法是找一個主要簽約的

s875213409/15 13:22其他兩間房客也都是該人的親朋好友, 所以電費他們自己

s875213409/15 13:22去攤, 跟我沒關係. 但我可以決定要不要讓對方來住

abyssa109/15 13:23做外國人的這波應該也很辛苦 開國門應該會有一波反彈

s875213409/15 13:23找陌生人各自租一間, 才會有電費怎麼攤的問題

sdhpipt09/15 13:28共生公寓內湖出現好多年了

sdhpipt09/15 13:28說穿了其實就是古時候的雅房分租換個名字而已

sdhpipt09/15 13:29能租得起1.5萬的人 大部分都會選套房啦 個人偏見

s875213409/15 13:37不一定, 其實一般的隔套沒有客廳廚房這種舒適空間

s875213409/15 13:38隔套要煮個東西只能窩在小桌子上

s875213409/15 13:38冰箱也是超小冰箱 想買點吃的喝的冰的 沒啥空間

s875213409/15 13:38簡單說就是贏在比較像個家拉

NicholasTse309/15 13:56推 感謝分享

bms09/15 14:33推薦去台中發展 房租出乎意料的高

gardeniablue09/15 15:05北屯眷戀山光好宅有共居房

gardeniablue09/15 15:07覺得共生要房客不會因租客增減影響房租才比共租好

gardeniablue09/15 15:08但是感覺上…共居人很影響生活品質

roy071009/15 15:418000、9000的套就一堆有流理臺 沒有優勢吧 好做早就一堆

roy071009/15 15:41

Hawaii01509/15 15:51謝謝說明

liana102509/15 16:25謝謝s26大說明,不過這樣共居人的關係真的很重要…

liana102509/15 16:26打錯,s87大XDDD

waitacoffee09/15 17:44公寓三房應只會有一間塞雙人比較舒適

waitacoffee09/15 17:46花點裝潢錢,弄個日系北歐復古風,就可+2000篩選房客

waitacoffee09/15 17:47在台北住這比較舒適

elmo1709/15 20:47

s2649275509/16 02:39共生公寓聽起來就是屌啊

s2649275509/16 02:39其實也有共生大樓!

s2649275509/16 02:41三房四房的 一個簽約或各別簽約 但是會有一個主要窗口

s2649275509/16 02:41 如果有人搬走 窗口會去找接替的租客 又或者臨時搬走是

s2649275509/16 02:41會被扣押金的 要想不被扣押金就要找人來頂租約

s2649275509/16 02:44我之前看一個社區行情大概三房是33000-35000某天看到

s2649275509/16 02:44那個社區有三房掛13000… 原來是拆開租 沒廁所的13000

s2649275509/16 02:44 有廁所的主臥17000 這樣加起來43000

s2649275509/16 02:44而且內文敘述是剩一個13000的 另外兩個租掉了

s2649275509/16 02:47我在他附近社區的獨套是租18500 一房一廳目前沒看人拿

s2649275509/16 02:47來租過 是我會租20000-22000 所以共同承租在價格上還是

s2649275509/16 02:47有一定競爭力