Re: [閒聊] 新竹房市分析

Hi，多多們想鞭屍的竹科菜B八，我終於回來了

不少版友們喜歡在留言、回文Cue我開嘲諷，甚至站內信關心我還好嗎

先講結論，我還ok，雖然不像各大房神賺的滿盆滿缽，
過還是有搭上末班車，養家餬口還勉強過得去

大家的tag其實我都有看到，也想回覆，不過真的抽不開身

一來，園區大多公司這兩年業務量都大爆炸
敝司敝部門還有統計2020下半年開始業務量是2019的五倍以上，2021/2022又再持續往上不少長官更是好大喜功多方開案，更重要是不少同仁這波財務自由後，就登出了 (有錢就是任性)
走一個才補一個，邊train新人邊趕工
趕工之餘還得定期跟各大長官一一開會報備進度，時間最好是夠用啦

二來，家裡小屁孩根本不給多於空閒
不知道是不是混到拿破崙，十一點睡五點可以起床開part
老婆: 有空打廢文還不如給我過來顧小孩
(還要倒垃圾、洗烘晾衣服、洗碗、跑腿)

三來，打一篇有數字依據的文是很花時間的
我300w你大我300w，不如通通下去領500
把新竹一坪炒到992454/992330結案好像也不錯?

最後，小弟臉黑，首抽R卡
沒辦法躺在床上遙控爸媽的巨輪輾壓新人，也不像資深同仁
滿手銀彈，邊review菜鳥邊用巨_鞭策還在狀況外的學弟妹，
天照三餐打卡案讚分享並留言，順便回ㄎㄎ文再嘴一下生育率

我她媽不是在公司打雜，不然就是在家對付小怪獸，有空閒當然是趕快喬姿勢啊

總之這篇文是在槍林彈雨夾縫求生存捏爆卵蛋擺Pose中擠出來的，大家湊合著看吧

如果要問這篇文到底想講甚麼，那就是

1.通篇廢話，如果看了讓人ㄎㄎ笑兩聲就ok了
2.利空數據百百條，台灣政府/FED還是隨時可以把空空尬到天上，反之不一定成立
3.現階段想追高的可以買，但千萬要算準金流，說新竹房價只漲不跌的，
滿手銀彈的老鳥投資客在你後面吃瓜呢
4.如果還沒有小孩或不打算生小孩的，也許可以參考最後的解套方案

一、過去復盤 -
「PDCA機制，是長官賜予我們的智慧，讓我們在錯誤中學習、成長、並茁壯」

回顧自己過去發的三篇文 #1R1O3jV0, #1SUInMyk以及#1SbIqoeW，當時最後的結論
2018/5
新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
持平，抗通膨就差不多了
2019/3
園區營收連續四年衰退，且物價持續上漲
自己在開獎後把竹北高鐵區的預售屋退了 (預售一坪約30w)
2019/3
養一個小孩+貸款九百萬買房 (總價貸八成回推房價約1100萬)，年支出約120萬

如今相隔三年半，當時退掉的預售屋已經成屋一年了

啊娘為，同一個社區
2020/7月以前27~33，和當初價格相當，持續了三年
2020/7月後跳高到38萬/坪，持續狂噴，最新實價登陸一坪54萬/坪，一年均價51.41萬/坪

阿甘正傳，這樣算算我豈不是虧了800萬
要怎麼跟自己、老爸、和鵝子交代我們的Model Y被我賠掉了R……

再列出幾個有名戰區成交超過70筆的15年內建案時登價格
關新 - 昌益芬蘭 (13年)
2012/09 (21~25) -> 2015/09 (31) -> 2016/04 (22) ->
2019/09(31) -> 2020/10(33) -> 2022/07 (52)
關埔 - 自由曲線
2012/07 (18~24) -> 2014/12 (27) -> 2019/06 (22) ->
2020/09 (32) -> 2022/08 (55)
關埔 - 惠宇青雲
2012/07 (22~28) -> 2016/01 (24) -> 2017/09 (28) ->
2020/03 (30) -> 2022/01 (54)
關埔 - 惠宇雲品
2012/11 (25~28) -> 2013/10 (30) -> 2015/08 (24) ->
2016/06 (30) -> 2020/03 (34) -> 2021/04 (48)
關埔 - 愛凡斯
2013/10 (16~18) -> 2014/12 (25) -> 2015/08 (18) ->
2017/06 (25) -> 2020/08 (30) -> 2022/04 (54)
關埔 - 豐邑FB計劃文心匯
2014/12 (28~32) -> 2020/08 (35) -> 2022/06 (54)
關埔 - 東方文華
2016/04 (22~27) -> 2020/03 (31) -> 2022/07 (59)
關埔 - 竹科悅揚
2017/10 (24~27) -> 2020/09 (31) -> 2022/07 (57)
關埔 - 富春居
2018/05 25~27 2020/08 (33) -> 2022/08 (60)
關埔 - 竹科潤隆
2019/03 (24~26) -> 2020/05 (65) -> 2021/07 (62)
介壽 - 昌禾世界首席(預售)
2020/04 (32-34) -> 2020/10 (37) -> 2021/04 (40)

高鐵 - 惠友遠見(13年)
2012/07(19-24) -> 2014/04 (41) -> 2018/06 (21) ->
2020/04 (25)
高鐵 - 惠宇上澄
2013/07(21-26) -> 2015/02 (28) -> 2017/05 (23) ->
2022/06 (55)
高鐵 - 和發臻觀
2013/09 (16-20) -> 2015/02 (23) -> 2016/02 (17) ->
2020/06 (27) -> 2022/06 (51)
高鐵 - 大硯九+1
2016/03 (25-29) -> 2017/12 (24) -> 2019/03 (31) ->
2020/07 (40) -> 2021/11(65)
高鐵 - 和發首湛
2019/01 (23-25) -> 2021/09 (52) -> 2022/01 (53)
高鐵 - 竹科匯(預售)
2020/11 (28-32) -> 2021/01 (35) -> 2022/04 (48) ->
2022/08 (32)
高鐵 - 極至惠友(預售)
2021/03 (42-47) -> 2022/06 (65)

二重埔 - 環球市
2013/12 (15-16) -> 2015/08 (12-16) -> 2020/07 (18) ->
2022/06 (33) -> 2022/07 (22, 30)
二重埔 - 星都心
2017/08 (13-15) -> 2020/05 (21) -> 2022/04 (40) ->
2022/06 (24)
二重埔 - 星都匯(預售)
2021/08 (28-32)

幾個重點
1.2017-2019，和當初預測相同，大多數建案房價沒有很大變化，符合樂居的統計結果
https://imgur.com/a/UFlWMFg
2.2020年中以後，所有建案，大!爆!噴! 直到2022
也沒甚麼好說的，2020/03開始無限QE的好，在車上的都知道
沒在車上的就只能看著多多們薯條加大，夜裡哭哭
3.2022近期，除了預售還在亂噴以外，成屋差不多維持在50~60區間，且成交量極低

上述我家女兒來看大致上也能理解，沒上車的也不能改變甚麼。
But!再仔細觀察上一波QE的時間點，2012-2014
4.上列所有歷經過2012-2014爆噴的建案，在2014以後都出現回檔「個案」，從最高往下算最高幅度為腰斬，還是出現在高級建商上
5.個案數量極少，沒人脈 e.g.仲介碰友幫忙、足夠銀彈、運氣、果斷，還是不用肖想
6.即使回檔，也幾乎沒有回到開賣的低點

結論
「即使整體園區收入微幅往下，新竹房價都能維持住並微幅上漲，漲幅約大於通膨，但只要QE來了，神豬都會飛上天」
「如果歷史會重演，只要緊盯市場，QE結束後QT期間一定有便宜貨可以撿，但要快、狠、準，而且不要妄想跌回起漲點」

二、現實情況 -
「Review & Review & Review，是高層無死角的叮囑，帶領我們看清自身的渺小與不足」

房版教會我們，買房，就是投資兼自住
巴菲特教我們，投資，千萬不能賠錢
歷史教會我們，流動性問題，才是賠錢的關鍵

1.雞本麵 - 租金 & 利率

2022/10/12 591 新竹市東區和竹北各種房型租金及對應數量，再用最多數量的級距上限2%利率回推

新竹市東區 兩房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 12 10 3 1200
2~3w 30 18 10 1800
3~4w 15 127 35 2400
4~5w 8 38 47 3000
5~6w 9 2 8 3600
6~w 0 4 10 4200

新竹縣竹北 兩房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 16 2 1 1200
2~3w 119 43 18 1800
3~4w 26 163 62 2400
4~5w 1 15 29 3000
5~6w 2 3 2 3600
6~w 0 7 2 4200

租金回推市價
兩房2~3w --> 1800
三房3~4w --> 2400
四房4~5w --> 3000

基本上已經和現在成屋市場交易價格相去不遠
兩房還勉強可以打平利率，但三四房可能會倒賠，買了要賺就得靠增值

另外要注意的風險是
a.用級距最大值去抓，實際可能有落差
b.591上的租金可談，透過仲介出租要抽一個月
c.稅金、保險等有額外開銷

2.薪資面 - TOP 公司 & 所得

新竹地區TOP 3家庭年收 平均(萬)
年分 關新里 中興里 東平里
2014 262.8 213.5 224.4
2015 294.5 229.1 234
2016 292.7 230.7 229.9
2017 304.9 245.6 245.2
2018 304.6 252.1 248.8
2019 286 231.9 228.6
2020 301.2 239.3 237.8

房價所得比
年分 新竹市 新竹縣 全台 新北 台北
2021 7.2 7.9 9.1 12.3 15.5

全台最頂里平均收入，根據不同房價所得比回推
年分 關新里 新竹市 全台 新北 台北
平均收入 所得比
回推
2014 262.8 1892.16 2391.48 3232.44 4073.4
2015 294.5 2120.4 2679.95 3622.35 4564.75
2016 292.7 2107.44 2663.57 3600.21 4536.85
2017 304.9 2195.28 2774.59 3750.27 4725.95
2018 304.6 2193.12 2771.86 3746.58 4721.3
2019 286 2059.2 2602.6 3517.8 4433
2020 301.2 2168.64 2740.92 3704.76 4668.6

全台次頂里平均收入，根據不同房價所得比回推
年分 中興里 新竹市 全台 新北 台北
所得比
回推
2014 213.5 1537.2 1942.85 2626.05 3309.25
2015 229.1 1649.52 2084.81 2817.93 3551.05
2016 230.7 1661.04 2099.37 2837.61 3575.85
2017 245.6 1768.32 2234.96 3020.88 3806.8
2018 252.1 1815.12 2294.11 3100.83 3907.55
2019 231.9 1669.68 2110.29 2852.37 3594.45
2020 239.3 1722.96 2177.63 2943.39 3709.15

就自己周圍老長官的經驗分享
2019以前四房雙車，關埔入手成本<2000
高鐵四房入手成本<1800，符合最頂的里平均

不過近期市場價格幾乎已經推升到以2020的薪資，新北的房價所得比，
將近長官們的成本價兩倍

註
a.新竹密度遠低於新北
b.2021平均尚未出來，但一定比2021更高
c.2022平均大機率是略等於2021，2023大機率下降，但降幅未知

同場加映

TOP 3 IC + 護國神山員非主管工數、以及竹科歷年員工數

聯發科 聯詠 瑞昱 台積電 園區歷年就業員工數
2011 148714
2012 151282
2013 151818
2014 152397
2015 152196
2016 150653
2017 152371
2018 6155 2019 3356 42605 153503
2019 8218 2112 3582 43430 152250
2020 8741 2293 3984 47314 156389
2021 9094 2463 4446 53212 164784

TOP 3 IC + 護國神山非主管薪資，以及竹科平均薪資推算

聯發科 聯詠 瑞昱 台積電 園區入區 平均年齡
公司數與
營業額
*10%/人數
2011 69.5711 34.5
2012 69.9913 34.63
2013 73.2777 35.02
2014 76.3357 35.41
2015 72.3565 36.18
2016 68.9985 36.4
2017 66.8685 37.2
2018 270 254 199 200 70.0647 37.63
2019 264 271 210 198 71.7009 38.27
2020 308 317 236 237 79.5398 38.48
2021 515 499 408 242 96.3669 38.58

究竟有多少300+/500+自己推吧

3.資金面 - vs 台股 or 美股 or 美債

既然買房是投資，那就比較各項主流投資管道的收益

假設五年內都不再QE，維持2014-2019環境，

買房 - 現階段新竹房地產租金幾乎打平利率，只靠通膨2%增值，貸款八成年收益約8%

買台股 - 0050，現價100，五年後回高點150，年化8.5%，殖利率另計
(最低2009殖利率1.86，最高2006 6.97，20.19 3.85%)

買美股 - VTI，現價179，五年後回高點241，年化6.4%，殖利率另計
買美股 - QQQ，現價262，五年後回高點403，年化9%，殖利率另計

買美債 - 五年公債殖利率4%

綜合下來，現階段買股在下一次QE來臨前，高機率獲益勝過買房
不過美股台股都還在持續下跌中，只要能承擔風險
時間拉長，回高點獲益只會增不會減
另外股債也可以加槓桿，這是巴菲特不推薦，但一直在做的事

4.籌碼面 - 已購戶成本 & 建商成本

參考樂居，無論關新、關埔，高鐵，
2019以前甚至2020年初大多預售均價都在35以內，不過2022預售開到70以上

另外建商成本主要來自土地，
Google一下就不難發現建商在2021年中後高鐵區就停止獵住商用地，改囤農地?

價格從2019以前的住宅單坪50漲到近110，新竹縣地區住宅容積含獎勵240%
(新竹普遍蓋超過)

土地成本從20漲到45，售價從30漲到50以上，反映土地成本+營造成本

不過近期跳空開高70以上的案，明顯敲盤子在測試潘娜的極限

另外陸陸續續有西區的土地在成交20~40萬緩緩向上，照240%容積土地成本在20以內，
再疊營造成本20也在40內，若預算有限可以考慮看看，畢竟有建商做多了

另外關埔二期也在蠢蠢欲動，詳細價格再請專家們補充相關吧，沒電了

5.結論

以基本面租金回推，現階段房價已經漲到沒租金套利空間，只能依靠增值
大環境及歷史回顧，QT環境下要再暴漲不容易，不過通膨2%是可預期的，五倍槓桿套利8%無風險美債有4%獲利
有破底風險台美股五年後回高點，不開槓桿套利6.4~9%
PS: 股債都能另外上槓桿

三、未來展望 -
「SMART Plan ABCDE，是讓老闆展現大智慧，在無止盡的道，點亮羔羊之燈」

疫情期間，台灣受到降息+QE、居家受益、中美貿易戰三大利好

現在進行式升息+QT、各國解封+高通脹，烏俄戰爭，三大利好去掉兩大

美國公司已經陸續凍結+縮緊業務
Google終止Stadia、Amazon裁員6%員工、Meta裁員預告等，近期AMD財報爆雷

本土三大IC+護國神山
驅動連三個月營收年增腰斬，另外兩家扣除匯差年增持平，不過神山依舊高速上升

參考上一波QE，園區營收在2014見頂，之後微幅下降，直到下一波2020 QE才回高峰
但是，在2015園區工作人口下降1% (少了約1500人)

這波QT，連美國爸爸都受影響，園區想必不會置身事外

強如ceca，當然甚麼場景都能賺，靠時間差賺、靠裝修、靠封盤炒作等

至於鬆哥，竹北炒房王等，便不難看出他們最後超底房產時間在2020年，也就是QE開始年

2021以前購屋者，就算有QT再回檔20%都是賺(貸款八成最差就是回檔20%)
大賺小賺罷了，而且賺的不要亂花肯定夠撐到下一波QE

最後，

如果看官是已經有小孩或是有準備生小孩但又沒房的，

「你，已經死了」，既然你敢開老婆的生門，那就準備好姿勢，
一起來瞧瞧學長姐/資本的巨_，早晚都得來一下的

要馬核心關埔高鐵兩房算過能負擔就買了，反正買不買，投資客都幫你炒到跟寬限期一樣的租金了，但你需要戶籍

要馬退到偏區像竹北西區，像二十年前的關埔、十年前的高鐵

或者賭一把，緊盯市場看能不能撿到QT掉出來的回檔個案，
但版上滿滿投資客在你開會的期間也在看盤就是了

至於關埔二期，除非市場回檔太過猛烈，不然開高的機率還是不小的，
建商死撐都會跟著通膨走

如果看官是年輕但沒打算生小孩的，

「恭喜你，你還有很多機會」，當上帝為你關了一扇門，同時會幫你開一扇窗

雖然窗比門小，但至少還有逃生機會

1.你可以選擇出國進修，TOP IC 2021平均515看起來很高，
但那沒個十年經驗沒運氣沒待對部門拿不拿的到還是未知數

等你真的熬到了，8成又過一輪QE了

QE的本質就是現在的人一起借未來人的錢，到了未來再一起還錢，
過去有借的人到了未來肯定繼續借，但過去沒借的人到了未來就得償還了，
當然死的不明不白

不如去國外念個兩年書，FANG起薪直接超過本土TOP IC十年年資，
雖然要面對洋人的巨_，但你可以在幾年後回台當大王啊

幹幾年你就不再是台灣刁民，轉職成美國阿爸了，阿爸要誰生誰就生，要誰死誰就死
還用怕跟阿共打仗嗎

2.或者可以選擇分批抄底台美股，

只要能承擔破底的風險，回高點後年化報酬在下一次QE錢是大機率贏房產的

雖然沒房，但你有錢啊，有錢就是任性，
有錢又沒小孩是超級任性，不知道怎麼花可以給我我教你

3.或者可以選擇槓桿國債

4%的國債可不是年年有，只有匯差風險了，記得再下一波QE前處理掉就好

4.或者可以到外縣市找落後補漲或回檔的房，學長姊再多也是要參加review meeting，
沒空追你到外縣市

總不會世界這麼大還是遇見你，
六都沒暴漲也就不會回檔、未來會跟著通膨、甚至租金大於2%利息的房子認真找一定有

大不了買了出租，你再跟人租

隨便抓個妹子來問問，究竟是哪個好呢
「我有房，但還有三千萬貸款，你願意一起承擔嗎」
「我有房，想去哪租哪就去哪，你願意嫁雞隨雞嗎」

如果看官是有點年紀但沒小孩也沒房的，

不用再想了，新竹不適合退休的，精美的物價、落漆的品質，
趁手上還有點閒錢往外縣市跑吧

如果看官是滿手房的，

老實說也沒甚麼好說的

說高抬貴手放過學弟妹，你說可能嗎，
你（或你爺爺或你爺爺的爺爺，或奶奶隨便啦）當年也是這樣苦過來的

說不要再炒了影響生育給個機會，你說哪裡有，
一定是你書讀太多教育程度太高自己不想生的，
絕對不是為了買房壓縮到開銷算過風險太高索性不生或是存錢終於買到房時已經出不出來了

說真的太貴了買不下去可不可以便宜點，你說騙肖誒，你一定還有錢
我都幫你算過買下去只漲不跌不賣不算賠未來的你會感謝現在的我趕快上車不然車就要開了不要不信邪

嗯，總之你說的都對，嗯嗯嗯，就這樣吧

Reference
https://mops.twse.com.tw/mops/web/t100sb15
https://www.sipa.gov.tw/home.jsp?serno=201006180001&mserno=201001210113&menudata=ChineseMenu&contlink=ap/statico.jsp&level2=Y&classserno=201002030017
https://www.stat.gov.tw/public/Data/1819161036ECWG0XEJ.pdf
樂居
財經m平方

--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.219.27 (臺灣) ※ 編輯: batx6 (1.169.219.27 臺灣), 10/12/2022 05:04:15

應該不難吃吧

其實故人也面目全非了

ㄎㄎ廢文是也

長大就累了

跟ceca無關，看多看空我自個承擔

護國神山守護你我的家，韭甘心

真的要小心，FED有夠鷹

22頁5千字，只看到這樣嗎

能賺錢就是恭喜發財

0050 2019/3 高點79 2020/1 崩盤前高點97 (+22%) 2020/3 崩盤低點74 (-6.4%) 2020/6 回崩盤前高點97 (+22%) 2022/1 高點150 (+89%) 2022/10 現價100 (+26%) 房子贏在資金大+槓桿，長期穩定通膨2%成長收益就是8% 和美股台股長期回測沒差異，如果沒發生QE或QE時股票上到五倍槓桿收益不會差很遠 但QE一發生就要果斷上槓桿，買房買股都可以

驚不驚喜

我是看到開獎數字退房的，我一間扛起，與ceca Sway無關

不同位置不同角度看事情而已 在車上的當然讚嘆QE，不在車上的當然幹爆QE 不過QE本質就是霸凌後進者 規則就這樣定，也玩了幾十年，打不過只能加入

洩洩指教，歡迎大大開釋更多細節，願聞其詳

PDCA是一定要的

ㄎㄎ

有這麼一說，但QE降息玩幾十年了，不容易啊

大戶看不上，小弟這種低收小戶湊合著住也不賴

笑果韭是這樣

兩袖清風，兩手空空，跟板上大戶比一樣一貧如洗

對，我還回文呢

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台股不好說，美股五年內沒回高檔的敢問是哪年呢

我自己經驗是2019買股，QE後賣掉換房是可以的喔 另外2014之後走勢樂居都有分析，2022以後一不一樣就見仁見智了

※ 編輯: batx6 (1.169.219.27 臺灣), 10/13/2022 00:13:34