Re: [請益] 買指數型ETF的槓桿方式

※ 引述《ALegmontnick (Endarkment)》之銘言：
: 半夜值班睡不著跟學長請益
: 34歲男性，預估人力資本5000萬
: 目前儲蓄率40%～45%
: 目前已用PMT函數以1.5%通膨率再工作31年來計算期末需1428萬滿足4% rule 預計加碼至2000萬
: 其餘人力資本可能消耗在開創繼起之生命上，不敢太樂觀
: 目前有貸款6.6M臺幣
: 動產8.3M臺幣(含170K VT，其餘為現金)
: 不動產約14.5M並可能後續增加
: 照理債務率27%，槓桿率136%
: 動產部分卻呈現500%槓桿率
: 依照85%目標即可開始降槓桿的理論
: 應該要開始多還本金了嗎？
: 主要是擔心房子不能吃，流動性差
: 個人相當偏好動產
: 請學長賜教

這裡有兩個問題:
1.不動產要如何計入資產
2. 85%目標即可開始降槓桿?

1.不動產要如何計入資產
如推文所述，我建議房屋可視為類債券部位與風險資產部位的混合
出租或抵消租金的現金流作為類債券部位的價值相對容易確定
剩下作為風險資產部分的價值，不像股市有實時報價，只能粗略估計
也許可以參考如果想要增貸的話，銀行願意給貸的上限

2. 85%目標即可開始降槓桿?
如果說得是 https://www.ptt.cc/CFP/M.1612796263.A.1E2 所提及的
要注意，這不是Lifecycle investing的解
這個解是最小化退休年齡期望值的解
只有目標是最短時間退休的人才成立
按照這個解，以退休開銷每月3萬的目標來說你是快要可以退休了
不過這個解跟未來人力資本一點關係也沒有

Lifecycle investing會說:
目前動產8.3M
房地產價格14.5M，假設打7折計為10M (假設銀行增貸願意抓估價的7折為貸款上限)
貸款6.6M
=>現有資產計為11.7M

未來人力資本50M =>生涯總資產61.7M
假設50%股債比 => 風險資產曝險應達 30.8M

VT曝險4.7M
房地產假設4M類債券，6M風險
現有風險資產曝險10.7M
=> 還要增加20.1M風險資產曝險

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假設真的照此進行
不管怎麼做到的，總之額外貸到了16.5M放進VT，動產的3.6M現金也放入VT
VT曝險24.8M，房屋曝險6M，貸款23.1M

5年後重新評估:
假設薪水領到8M，其中花掉4M，還貸款4M
VT跟房屋曝險上漲，增加10%

資產現值 VT曝險27.3M + 房屋曝險 6.6M + 房屋類債券 4M - 貸款 19.1M = 18.8M
未來人力資本為 50M - 8M = 42M
生涯總資產變成60.8M

50%股債比，風險資產應為30.4M
27.3M + 6.6M - 30.4M=3.5M
=> 賣掉3.5M VT還貸款，待5年後再評估

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You got to know when to hold 'em, know when to fold 'em, Know when to walk away and know when to run.
You never count your money when you're sittin' at the table. There'll be time enough for countin' when the dealin's done.

'Cause ev'ry hand's a winner and ev'ry hand's a loser, And the best that you can hope for is to die in your sleep."
now Ev'ry gambler knows that the secret to survivin' Is knowin' what to throw away and knowing what to keep.

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"曝險"是指exposure。 你可能是指risk?

其實也可以 如果覺得這樣比較安心 就把10年內的人力資本貼現，之後的部分當作看不到 也還是可以得到一個目標曝險 然後看是要開槓桿還是要縮槓桿

人力資本要如何貼現其實也沒有絕對正確的答案 如果你改變貼現算法 算出未來人力資本現值20M 解就會非常不同 我其實也建議槓桿不要開太高 If it costs you your peace, it's too expensive.

Lifecycle investing也只是一種觀點 試算一下開闊眼界，然後決定還是不要照這樣做，自無不可

5年後的評估忘記把房屋類債券部分價值計入，已修正

這方面來說房貸真的很不錯 30年貸款越來越流行 不動產沒有即時報價,不易影響心理 工作穩定度就要看個人 只是不動產的idiosyncratic risk比較大

不過要借房貸要有頭期款。 如果有1000萬頭期款，借2000萬房貸 改成1000萬存款+信貸200萬配上股票融資2倍槓桿 借到1400萬，比2000萬少了三分之一 房貸限貸8成的話真的很難打敗，限貸6成的話就還好了