[討論] 京華城案合法容積率只有392%

你哪來的自信心？笑死！


游淑慧2日表示，今天會送京華城補告發函至北檢，希望檢調能併案調查京華城容積率從392%變至560%的過程是否涉及不法，並指出，京華城當年是民國79年左右，以捐地30%等附帶條件，由「第三種工業區（工三）」變更為「第三種商業區（商三）」，她翻閱民國79年2月的第379次都委會中記錄，裡面很明確的寫道「即容積率依整個基地面計算為392%(70%X560%)。然後京華城居然僅透過向監察院陳情就逆轉了一切。

笑死，原來你沒看懂捐地30%的意思，一直鬼打牆？

京華城的容積率要扣掉捐地30%，剩下的數額才是其實際容積率392%（（1-30%）X560%)，也就是80年都市計畫載記：「…整個基地面積計算為392％(70％X560％)，京華城為此打
行政訴訟確認捐地義務不存在，結果被最高行政法院駁回確定，也就是說京華城案最高的容積率只有392%，超過這個數額就是不合法，這也正是為什麼郝龍斌時代一直拒絕京華城請求的理由，結果KP上來居然就準了，明顯違反最高行政法院的判決，你跳針了半天居然看不懂人家在說什麼？一直鬼打牆？

還有臉說人家沒消化判決內容，真不知道你哪來的自信心啊！

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我可確定392%是正確的,560%是錯誤的 因為商三的建蔽率是70% 乘以560%就等於392% 而這基地面積要扣除捐地三成部分 這是土地使用變更回饋代價 監察院糾正案顯然誤解法規

笑死!原來有人不知道京華城捐地是因為土地使用分區變更 從工三 300% 55% 變到商三 560% 65%的土地利益變更回饋? 使用分區變更案例──台北京華城 在民間主動申請土地使用分區變更的案件中，以「 台北京華城 」屬於最具代表性的案例 了！這個案件牽涉的權利主體多、橫跨的期限也比較長，當中有許多故事值得我們去了解 。 這一切都要從 1987 年開始說起，當時京華城的位置還是唐榮鐵工廠（這時屬於第三種工 業區），威京總部集團看好此地區的商業潛力大，就買下了這座工廠，更在同年向台北市 都委會陳情要變更土地使用分區。 歷經多次的委員會議審議後，終於在 1990 年通過內政部都委會的審議，並在隔年（ 1991 年）的台北市土地使用分區通盤檢討案中，正式的將唐榮鐵工廠所在的地塊從「第 三種工業區」變更為「第三種商業區」，成為全台首個從工業區變為商業區的開發案！由 下圖可以看出，從工業區轉變成商業區後，容積率一下提高許多，也代表著土地更有價值 了。 什麼是容積率？建蔽率？＞＞＞建蔽率、容積率是什麼？ 建物高、矮、胖、瘦他們 決定！ 什麼是容積獎勵？＞＞＞京華城容積獎勵案例！容積獎勵是什麼？容積獎勵種類？和 增額容積差在哪？ 使用分區變更代價！ 不過正所謂天下沒有白吃的午餐，由價值低的工業區變成價值高的商業區，自然是要付出 一定的代價。基於受益者付費的原則，台北市政府也對京華城開發案提出了變更使用分區 的附加條件。 1.捐出 30% 的土地 首先，要捐出 30％ 的土地（約 8,000 平方公尺 ＝ 2,420 坪），規劃設計成公園、廣 場，並登記為市政府所有，以回饋社會大眾。 此時也正好碰上了一個小插曲，有個收藏家將大批戲偶捐給台北市府，時任台北市長陳水 扁也就順水推舟要求京華城用捐出來的土地蓋一個博物館來放置收藏品，所以目前京華城 旁邊的復盛公園和台北偶戲博物館就是透過捐地而來的公共設施。 當時捐地比例是依照個案決定的，不過目前法律已經有明確出變更分區的捐地比例了！工 業區變更為住宅區原則上應提供 30％ 公共設施用地；住宅區變更為商業區原則上應提 供 20％ 土地；由工業區變更為商業區原則上則應提供 44％ 土地作公共設施使用。

來來來不用吵，看起訴書最準，當初都委會的規劃方案就是A+B+C整體街廓開發，平均容 積率為392%，跟建蔽率或捐地無關， ㈠80年2月14日生效之都市計畫 北市府依都市計畫法第26條擬定主要計畫，76年4月29日辦理「修訂臺北市土地使用分區 （保護區、農業區除外）計畫（通盤檢討）案內有關臺北市八德路、東寧路、縱貫鐵路及 八德路4段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠）土地使用計畫案」公開展覽，威京公司76年8 月向北市府都委會陳情訴求變更為多目標多元使用分區，經都委會審議決議後，報由內政 部80年1月12日以台（80）內營字第886687號函核定，嗣北市府以80年2月13日府工二字第 80003366號公告「『修訂臺北市土地使用分區（保護區，農業區除外）計畫（通盤檢討） 案』內有關八德路四段、東寧路、縱貫鐵路、八德路四段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠 ）土地使用計畫案」（下稱北市府80年都市計畫），內容為：同意變更工業區為第三種商 業區，土地使用限制僅供作公眾服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文 化休閒設施及停車場等6種使用，為大街廓整體開發理念，將Ｃ土地共同納入北市府80年 都市計畫範圍。該計畫案說明書載明：「本案應捐地30％規劃設計為公園、廣場之用，並 登記為市政府所有，以回饋社會大眾，增建捐地後土地20％樓地板面積作為停車空間，並 開放供公眾使用；為採用『大街廓整體開發』理念，並符合臺北市土地因畸零不整且丘塊 過於瑣碎而必須採取『整合與集約使用』之特性，本基地開發方式應採大街廓整體開發為 原則；本案開發計畫應由威京公司整體開發……容積率依工務局於78.11.2第六次專案小 組會議所提（78.10.27製表）『京華再開發計畫案不同使用強度建築面積比較表』之第六 案計算［即容積率依整個基地面積計算為392％（70％×560％）］，但不應損及其原已申 請執照之樓地板面積（共120,284.39平方公尺）為標準」，自80年2月14日0時起生效。威 京公司取得Ａ、Ｂ土地使用分區自工業區變為商業區之利益，北市府80年都市計畫要求捐 地30％（即附件一Ｂ所示土地）、捐贈2億2,000萬元作為其上設施興建經費等作為回饋條 件，Ｃ土地亦因而變更為商業區，然威京公司怠於整合Ｃ土地，仍於80年委由京都公司向 北市府申請建造執照及都市設計審議，北市府考量前揭大街廓地區延滯多年無法完成開發 ，於85年核備之都市設計審查報告書同意採分期分區開發計畫，將本案土地列為第一期基 地之可興建樓地板面積為111,919.11平方公尺（原總樓地板面積120,284.39－8,365.28［ 即Ｃ土地面積2,134平方公尺*容積率392％］＝111,919.11），另把Ｃ土地列為第二期基 地（可興建之樓地板面積為2,134平方公尺*容積率392％＝8365.28平方公尺)。86年間， 京都公司與北市府簽訂土地贈與契約書完成捐地30％（即Ｂ土地），87年1月9日將本案土 地移轉登記予京華城公司所有，由京華城公司為購物中心起造人續為開發程序，本案土地 於87年受都市設計核備及核發建造執照（北市府87建字第212號），京都公司、威京公司 及京華城公司於90年10月16日與北市府簽訂捐建公園廣場設施之履約擔保契約書，北市府 於90年核發使用執照（北市府90使字第350號），至此完成京華城建築案即京華城購物中 心，基地面積16,485平方公尺，容積樓地板面積111,919.11平方公尺（地下1層至地下8層 並未列入容積樓地板面積計算），換算容積率約為678.91％（111,919.11÷16,485＝ 678.91％） 而監察院的報告也也得很清楚，都發局就是不想給到560%所以打七成以392%計算 ；3.本案由工業區變更為商業區 因容積提高，所增加價值、利益部分應回饋社會， 依當時該市研訂中之相關規定，工業區變更為住宅 區應提供 30%公共設施用地，住宅區變更為商業區 應提供 20%土地，故由工業區變更為商業區應理應 提供 44%土地作公共設施使用;4.另因當時社會氛 圍，作商業使用較有價值，本案給予最高價值 6 項 商業使用，綜合考量其對價關係，規範本案應捐地 30%規劃設計為公園、廣場之用，並應增建捐地後土 地 20%之樓地板面積，做為停車空間，開放供公眾 使用，故將商三容積率 560%予以折減云云。 既然當初設計就是以A+B+C整體街廓開發為基準計算容積總量，怎麼會允許你單一塊土 地切割計算560%，那這樣一來其他土地的容積率不是要降到392%以下，等於你京華城 搶了別人的容積率，十分的不合理