Re: [討論] 京華城案合法容積率只有392%

直接看起訴書最清楚

㈠80年2月14日生效之都市計畫
北市府依都市計畫法第26條擬定主要計畫，76年4月29日辦理「修訂臺北市土地使用分區（保護區、農業區除外）計畫（通盤檢討）案內有關臺北市八德路、東寧路、縱貫鐵路及八德路4段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠）土地使用計畫案」公開展覽，威京公司76年8月向北市府都委會陳情訴求變更為多目標多元使用分區，經都委會審議決議後，報由內政部80年1月12日以台（80）內營字第886687號函核定，嗣北市府以80年2月13日府工二字第80003366號公告「『修訂臺北市土地使用分區（保護區，農業區除外）計畫（通盤檢討）案』內有關八德路四段、東寧路、縱貫鐵路、八德路四段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠）土地使用計畫案」（下稱北市府80年都市計畫），內容為：同意變更工業區為第三種商業區，土地使用限制僅供作公眾服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施及停車場等6種使用，為大街廓整體開發理念，將Ｃ土地共同納入北市府80年都市計畫範圍。該計畫案說明書載明：「本案應捐地30％規劃設計為公園、廣場之用，並登記為市政府所有，以回饋社會大眾，增建捐地後土地20％樓地板面積作為停車空間，並開放供公眾使用；為採用『大街廓整體開發』理念，並符合臺北市土地因畸零不整且丘塊過於瑣碎而必須採取『整合與集約使用』之特性，本基地開發方式應採大街廓整體開發為原則；本案開發計畫應由威京公司整體開發……容積率依工務局於78.11.2第六次專案小
組會議所提（78.10.27製表）『京華再開發計畫案不同使用強度建築面積比較表』之第六案計算［即容積率依整個基地面積計算為392％（70％×560％）］，但不應損及其原已申請執照之樓地板面積（共120,284.39平方公尺）為標準」，自80年2月14日0時起生效。威京公司取得Ａ、Ｂ土地使用分區自工業區變為商業區之利益，北市府80年都市計畫要求捐地30％（即附件一Ｂ所示土地）、捐贈2億2,000萬元作為其上設施興建經費等作為回饋條件，Ｃ土地亦因而變更為商業區，然威京公司怠於整合Ｃ土地，仍於80年委由京都公司向北市府申請建造執照及都市設計審議，北市府考量前揭大街廓地區延滯多年無法完成開發，於85年核備之都市設計審查報告書同意採分期分區開發計畫，將本案土地列為第一期基地之可興建樓地板面積為111,919.11平方公尺（原總樓地板面積120,284.39－8,365.28［即Ｃ土地面積2,134平方公尺*容積率392％］＝111,919.11），另把Ｃ土地列為第二期基地（可興建之樓地板面積為2,134平方公尺*容積率392％＝8365.28平方公尺)。86年間，京都公司與北市府簽訂土地贈與契約書完成捐地30％（即Ｂ土地），87年1月9日將本案土地移轉登記予京華城公司所有，由京華城公司為購物中心起造人續為開發程序，本案土地於87年受都市設計核備及核發建造執照（北市府87建字第212號），京都公司、威京公司及京華城公司於90年10月16日與北市府簽訂捐建公園廣場設施之履約擔保契約書，北市府於90年核發使用執照（北市府90使字第350號），至此完成京華城建築案即京華城購物中心，基地面積16,485平方公尺，容積樓地板面積111,919.11平方公尺（地下1層至地下8層並未列入容積樓地板面積計算），換算容積率約為678.91％（111,919.11÷16,485＝
678.91％）。

80年公告的都市計畫案寫得很清楚，係採用『大街廓整體開發』理念，並符合臺北市土地

因畸零不整且過於瑣碎而必須採取『整合與集約使用』之特性，本基地開發方式應採大街

廓整體開原則；本案開發計畫應由威京公司整體開發……容積率依工務局於78.11.2第六

次專組會議所提（78.10.27製表）『京華再開發計畫案不同使用強度建築面積比較表』

之案計算［即容積率依整個基地面積計算為392％（70％×560％）］，其是將

A+B+C三塊土地合併開發，容積率為560%打七折等於392％，適用於區塊內所有土地，所

以即使後來C土地被切割出來，也僅是其基地面積乘以392%計算扣除可建樓地板面積，

並未採取560%計算，所以威京集團要求560%其實是不合法的。

㈡103年5月14日生效之103年都市計畫

前揭大街廓地區Ｃ土地上建物老舊頹敗有更新需求，經小地主所有權人多次申請劃定都市更新單元，因受限於前揭北市府80年都市計畫訂有整體開發規定，未能符合臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知規定自行劃定更新單元之要件，遲未更新改建。北市府考量威京公司、京都公司已享有取得前揭大街廓地區整體開發權限長達23年，但該2公司僅對其有商業利益之京華城（即本案土地）及公園廣場完成開發，對該2公司承諾整體開發之第二期基地部分（即Ｃ土地）卻遲不予開發，致該部分之建物淪於老舊頹敗，違背整體開發之義務及本旨，佐以該2公司長期怠於履行整體開發之權限，又致Ｃ土地之所有權人囿於原整體開發規定而無法申請都市更新，此項整體開發之規定，長期限制Ｃ土地所有權人之財產權，且致當地建物老舊而有妨害地區公共環境等情，北市府爰依都市計畫法第27條第1項第3款規定，辦理都市計畫變更，歷經都委會102年10月24日650次、103年1月23日
654次、103年2月27日655次會議審議後決議，北市府以103年5月13日府都規字第
10300893800號公告核定「修訂80年計畫案開發方式細部計畫案」（下稱北市府103年細部計畫）計畫書，自103年5月14日0時起生效，採2個分區開發方式辦理、刪除北市府80年計畫案整體開發之規定，意即將前揭大街廓地區之基地開發方式，由原大街廓整體開發改採分區開發，並刪除「本案開發計畫應由威京公司整體開發」等文字。威京公司不服，認其就前揭大街廓地區整體開發權益消滅，且京都公司給付之捐地捐款未獲得相當賠償或補償，提起訴願後，經內政部104年1月20日台內訴字第1040002809號訴願決定駁回，復提起行政訴訟，聲明請求撤銷北市府103年細部計畫或確認該2公司無捐地捐款回饋義務，嗣經臺北高等行政法院以105年度訴字第270號判決該2公司敗訴，該2公司不服，提起上訴，經最高行政法院108年4月30日108年度判字第219號判決廢棄發回，臺北高等行政法院110年8月26日108年度訴更一字第49號判決認定：威京公司捐地、捐款，乃係取得前揭大街廓地區整體開發權之條件，且獲准於本案土地興建京華城購物中心為營運，即北市府與威京公司已各自依80年計畫案所定條件履行，威京公司已履行之捐地捐款回饋義務，不因其整體開發權於多年後，因北市府103年都市計畫變更採分區開發方式辦理而不存在，亦不因威京公司遲未能整合並順利開發Ｃ土地而有異等理由，判決該2公司敗訴。該2公司上訴，復經最高法院110年度上字第707號判決認前述原審判決並無違誤而駁回上訴確定。嗣該2公司對上揭最高行政判決聲請違憲審查，於113年8月9日經憲法法庭113年憲裁字第20號裁定不受理。


而後北市府雖然於103年5月13日府都規字第10300893800號公告核定「修訂80年計畫案開
發方式細部計畫案」（下稱北市府103年計畫）計畫書，辦理都市計畫變更，但也僅是

將前揭大街廓地區之基地開發方式，由原大街廓整體開發轉為分區開發，並刪除「本案

開發計畫應由威京公司整體開發」等文字。並沒有更動容積率，所以這三塊土地的容積

率自始至終都是392%的商三特，不是560%，所以郝龍斌堅持原本都市計畫所訂的392%容

積率並沒有錯，反倒是監察院糾正的560%毫無法源依據。


至於當初所給予的一萬二保障樓地板面積，那是內含容積獎勵的，而此容積獎勵僅有

一次性，用完就沒有了，所以當京華城自行拆除而要重新聲請建照時，就應回到80年

都市計畫公布時的392%，而不是京華城或監察院所主張的560%。


而107柯市府都委會通過的560%，那又是另外一回事，裡面的問題也很多，就不在本篇討
論內了!

※ 引述《Hoty69 (今天吃什麼)》之銘言：
: 原文恕刪….
: 關於這題，我一直疑惑郝男
: 為何要一直宣稱容積率是392%….
: 首先我們先觀察事實是什麼
: 京華城的基地面積是16485平方米
: 然後京華城樓地板面積為111919.11平方米
: 換算起來約678%（容積率）
: 然後一直說它容積率只有392%
: 多出來的都是幽靈樓地板嗎
: 所以這時候就有另一個問題產生
: 80年的都市計畫中
: 保障京華城樓地板面積為120284.39平方米
: 拿京華城基地面積去算，容積率是729%
: 因此京華城的基地基礎容積率是多少
: 還是爭點嗎？
: 再來就是，京華城後來打算拆掉重蓋
: 這時候就變成小沈跟台北市政府在吵
: 那塊地到底應該是多少容積率
: 依台北高等行政法院的判決可觀之
: 107年度訴字第1206號判決
: 108年度訴更一字第49號判決
: 台北市政府在更新都市計畫中
: 把保障樓地板面積刪除=》合法沒問題
: 京華城商三地為基礎容積率560% =〉 合法沒問題
: 都市計畫是地方自治項目
: 依照相關法令（自治條例）執行亦無問題
: 最後，商三基礎容積率還有什麼好吵？

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通過此一糾正案的監委就是威京小沈安插在監院的內線你不知道嗎? 前陸委會副主委劉德勳(2023.12)說：「侯友宜市長是我幾十年的朋友，為什麼因為我們 以前小孩同班。」曾經以教授身分，出席侯友宜兩岸政策記者會的劉德勳，卻被爆出過去 擔任監察委員時，就是他促指京華城容積爆增的關鍵角色之一。 國民黨北市議員游淑慧揭露，劉德勳監委調查報告中，採用現在被收押的應曉薇助理吳順 民當關鍵證人，而且做出誤導證詞，直指京華城容積率，應該是560%而非392%，民進黨北 市議員陳怡君說：「劉德勳卻憑著吳順民的說詞，讓京華城的容積一路闖關，我們不禁懷 疑這所有的一切，都是早就已經安排好的共犯結構。」 攤開時間軸，劉德勳2016年提出糾正，認定法定容積率應該從392%提升到560％，2017年 質問北市府後又拒絕採納市府意見，並在同年8月認定京華城容積獎勵為560％，更可疑的 是劉德勳卸任後，到威京集團旗下沈春池文教基金會擔任董事。 國民黨北市議員鍾小平說：「在那邊吃香喝辣在沈慶京的麾下，當初從392%到560%，他是 監察委員，當初你怎麼召集開那個會，我覺得檢調也要來好好調查劉德勳。」 郝龍斌市府時代，只願意給京華城392%的容積獎勵，疑似因為劉德勳使力增加到560%，但 除了他之外，現任北市工務局長黃一平，也被點名曾當過威京集團相關企業的中華工程董 事長特助，後來被柯文哲找來出任都發局長，是否在京華城一案，從法律邊緣踩過了紅線 ，案情內幕愈演愈烈。

老兄看一下這幾段文字好嗎? 容積率依工務局於78.11.2第六次專案小 組會議所提（78.10.27製表）『京華再開發計畫案不同使用強度建築面積比較表』之第六 案計算［

］ 人家就清楚講了整個基地面積都是392%，哪來的560%，公共設施的部分也有建築ㄟ，其 容積率也不是零好嗎! 更別提其在扣除C地可建樓地板面積就是直接以C地面積乘以392%計算ㄟ，照你這種說法 應該是要C地面積乘560%才對啊?怎麼會是392%，560%的算法根本說不通啊! 於85年核備之都市設計審查報告書同意採分期分區開發計畫，將本案土地列為第一期基地 之可興建樓地板面積為111,919.11平方公尺（原總樓地板面積120,284.39－8,365.28［即