Re: [閒聊] 最近想買房子

因為不猜測別人的現金流和財力.

所以以下並不是專門建議原PO.

單純講一下.

高雄目前租金還是比利息高很多.

所以先買房子墊著住,以後再換屋是很重要的人生選擇.

越沒錢,那這個選擇對你越重要.

例如就100萬頭期款+把一點點股票賣掉,和4萬月薪.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12559152.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12715577.html

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花1分鐘隨便找的.從北找到南.

可以直接買這種.

然後跟賣家談,叫他把冷氣洗衣機留給你.

然後隨便去找型錄買一些便宜的家具.
(家具行型錄家具大多都對岸做的,這已經是市場主流現象,很多買家不知道而已)

其他甚麼錢都不用花,就可以住進去.

之後無論是等房價小漲,或是薪水變高了.

憎茼A來換屋就好.

換屋的時候,現金充足,你愛裝潢再裝潢.

你說如果房價漲了,怎麼換屋追得上?

喔,這牽扯到現金問題.

你今天買700萬,頭期款140萬..

之後漲20%,也就是漲到840萬.

你賣掉(忽略一下交易成本,因為懶的算數字)...

那你可是拿回280萬現金.

而本來要買的1200萬,漲了20%也不過是1480萬.

是不是剛好,你就足夠換1480萬那一棟的頭期款了.

如果還怕現金不夠.

那你等漲30%,也就是910萬,你拿回350萬現金.

買1560萬,頭期款310萬,你就可以多40萬來用.

這還牽扯到這段時間,你付房貸可是本利合.

所以如果你是支付了5年的房貸好了,貸款算600萬整數,也就是一個月2萬1.

實際上你利息可能才吃掉1萬,另外一萬一是強迫儲蓄存入本金.

所以五年,你本金也累積了60萬.

因此實際上你會多一百萬可以用.

so....換屋你再往上跳,就會輕鬆許多.

而且隨著年資,通膨.

你的薪水會越來越高,相對房貸壓力也會越來越低.

現在房貸利息都是低於通膨的.....

所以借錢是變相的"放空貨幣"的概念.

所以今天看起來累了點,明天你就會越來越輕鬆.

當然,也不要把自己逼太緊.

一定要留餘地.

逼太緊很容易炸掉,留餘地才可以永續經營...!!

不過就像我講的.

我不喜歡猜測原PO的現金流狀況或是財力.

他說他背的動1200萬的房子.

那就背的動.

想要一次到位也不是不行.

這樣基本上就是40年房貸開下去.

1000萬的40年房貸,月繳兩萬九.
(40年房貸,我們多想要用但是條件資格不符合,不能用...殘念...)

都快跟這棟房子的房租差不多了...呵呵.

買下去現金空了也沒差.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12736357.html

也就先墊著住..東西都用二手的前屋主留的或是你原本搬去的.

住個幾年.

你都沒存款也沒關係.

你用理財型房貸把存進去的本金領出來.

再用那筆錢來裝潢和買新的家具電就好了.

很多時候,不要急著一次到位

你就會有很多轉圜和操作空間.

你要一次到位,你錢不夠.

你就在那邊存.

這個利息比通膨還低的年代.

存錢追資產....很辛苦的拉.

現在不是甚麼利息6% 10%的年代.

整個金融格局都不一樣.

不要用老一代的思維拿到今天的市場來做事.

這樣很危險,會陷入很多坑裡面.

更不用說.

你一個月房租,租套房也要6000,租2x年的中古三房怎樣都要一萬多甚至一萬五.

你知道10年你要繳多少租金?

套房你要繳7x萬,中古三房你要繳200萬.

租金喔...拿去給房東付房貸用的租金...XD

租金低於利息的局面,都是租不如買.

記得這件事情!!!!

更不用說租金還會一直上漲上去.

到最後實際支出,還會遠高於計算...越以後差距就越大.

不過現在是冷盤.

中期投資我一直都是建議.

看到FED要降息再進場.

自住通常來講都還是看爽就買.

主要是因為.

冷盤沒漲幅,投資不需要先買把錢卡在那邊.

一方面是錯失出擊的機會,也許有其他更好的機會你會錯過.

另一方面,要是美國故意引發亞洲金融風暴,不要說跌,又冷盤個兩三年.

那你資金躺在那邊看星星是很開心?

不如不要貪那一點租金利息差額的套利,先定存在銀行等局面改變.

不動產反應很遲鈍,看到局面要改變了再進場不遲.

但是自住因為你一直再付租金,這邊虧損累積太多.

所以看爽其實就可以進場.

當然如果你深信可能會跌還是幹嘛的,想要在場外觀望.

冷盤要觀望也ok...也許讓你等到更好的物件選擇或是更便宜.

但是記得,美國降息的時候就要進場.

不要到時候還在等,等等等,房價又衝起來就直接躺平.

記住,現在局面很冷,但是建商都還在拉抬價格,一點都沒往下降價,甚至沒打算平盤.

每一個建案都還是一個比一個貴,很難賣他就推案推很少,但是價格死不壓平.

這種情況,自然中古屋和新屋價差已經非常大,建商還在拉抬就會越來越大.

而只要一但遇到降息開始.

中古屋會產生一個報復性補漲.

你說你買新古屋例如今天的0~1年屋...ok..反正你很貴沒得補漲...影響沒很大.

但如果你要買的是10年屋20年屋...

報復性補漲跳起來,不要被嚇呆.

上面講的,農16遠雄成交大概再47...高的有5x.

理論上15年屋價格應該在哪?...八折,也就是37.6...

更不論城揚如果東六要推均價50,那八折在40.

而現在美術館這邊,15年屋可能還可以買在30~32左右.

這個價差會在價格回溫後產生補漲...

也可能在長期盤整的時候,慢慢地拉近...
(要嘛上面的掉下來,要嘛上面的拉上去)

如果FED一直都不降息,或是就算降息還是把利率維持在一個高檔.

那會走慢慢拉近的路...

但如果降息循環比較快,尤其目前美國幾大尖牙股公司都在裁員+美國經濟都要衰退.

以及這是輸入性通膨+能源價格已經走跌一段時間等等的因素來看.

並不會維持高利率太久.

而台灣利率又很低.....所以實際台灣內需市場差的是信心問題.

so...降息循環只要明顯一點+台灣又跟著降,把利率下條個一兩碼.

就可能會走報復性補漲.

而你要買自住屋,你錯過那一波.

那.......10年存100萬.

你錯過的...大概就是你1x~2x年的人生

不要跟你的人生開玩笑....

當然也可以不信我這個投資客.

都是在帶風向,都是要誘騙韭菜上車,都是要出貨.

然後跟我逆著幹..XD..

我是沒差,反正到時候再回頭看笑話就好...呵呵.

至於高雄.

機車在手,高雄我走.

所以住哪不需要太過於煩惱.

太煩惱你可以考慮住你公司隔壁.

有人住在公司隔壁,每天上班打卡前3分鐘出大門,趕最後一分鐘打卡.XD

中午跑回家睡午覺.大便也都是跑回家大不想在公司大便.

so...你也可以考慮這種生活.

這樣你就不用思考要住哪裡....

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.70 (臺灣)

實際操作有一些細節顧一下. 但是本質上換屋會有很多現金追上的優勢.

那你買的東西更不會漲. 越小的東西以及越便宜的東西. 長期來看,價格越硬,漲價的時候強勢度越高. 當然一個大漲波. 新的房子和蛋黃區會先跑. 所以大漲的前面一段時間,好像新屋和蛋黃區比較會漲. 但是等到整個大漲波結束,盤整後. 最後整倫下來的結果. 通常老屋和低總價,會有長期最佳增值解. 跟一般人想的不一樣...XD 因此通常爛換好,小換大,都會有優勢. 中期最重要的就是在做這種差異. 除了賺漲價的時間差外,最後收尾都是用老屋收尾. 除非你是指長期佈局在成長區. 高雄比較不明顯. 台中像是北屯或是水湳,就是成長區,那個區塊會越來越強. 他在變強的時候,增值都會比別人強一些.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:30:50

信貸本來就可以直接買房. 是轉貸增貸和理財型才不行. 而銀行抓的是你還款. 例如銀行估你一個月可以還3萬. 你信貸七年期本利合一個月1萬的話. 那你還可以有兩萬的扣打. 如果拿去辦30年,你可以借六百多萬. 大概這種算法.

實際上他有多少錢要買甚麼. 他還是要自己判斷. 因為他到底現金流能力怎樣. 他沒講清楚,我是不喜歡猜測..XD 也許他有一個每個月可以支持他3萬塊的老爸. 那...自然它的操作就可以不一樣.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:33:21 ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:35:46

https://www.alphaloan.co/blog/797/down-payment-not-enough/

google都有教學文了...XD 你的行員大概昨天看電影看太晚 大腦一時都是糨糊. 把理財型,轉貸,增貸,和信貸給傻傻分不清楚.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:37:34

會怕就換個戶頭就好了. 通常轉增貸要滾回買房. 錢不多的話,是用換戶頭的方式. 銀行會回查那個戶頭使用. 而央行只盯銀行有沒有做回查的事實. 政府沒那麼多公務員去查你的帳戶和金流. 除非你是經濟犯,檢察官到你家把你的資料和電腦都帶走...XD 當然如果金額很大就需要過水. 過水股票,過水金融商品. 通常這個金額是指500萬以上. 因為你很難解釋為啥你平白無故多這麼多錢出來. 你多個一百萬你還可以說你打零工,接外快賺的現金... 五百萬你很難交代. 當然還有一種更簡單的. 先跟親人借,然後借了去還他. 這樣還有時間差. 也是很無敵的作法.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 00:47:52

自住可以用重購退稅. 大絕招... 當然五年只能用一次. 有CD時間.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 01:15:31

重購退稅 大換小要計算. 小換大就全退 (賣出房的房地合一原本該繳的金額) * (新購入房價/賣出房價) =退稅金額. 因為你新購入房價高於賣出房價,所以除下去大於1. 因此只要你新買的比賣掉的貴,就是全額退. 當然如果你是大換小,貴換便宜. 就要套上面公式去算. 另外,小物件增值很誇張. 套房都漲很兇. 主要是因為小物件是必需品. 並且,越窮的人越多. 這個"窮"不只是"自住買家" 沒啥前的投資者包租公也很多. 小資女想投資不動產,最大宗的商品不就是小套房. 錢少一點的投資客入門投資大概就是公寓. 然後這些小物件"建商又不蓋"....建商又不蓋公寓,建商又不蓋老屋. 另外二手市場可以去搜一下,這些東西釋出量又不多. (新古屋釋出量才叫做多) 所以價格不但很硬,該要補漲的時候也不會客氣. 更重要的是,目前出租投報也都還是比較高. so...小換大其實有非常多優勢. 要善用換屋優勢,你去追房價才追的到. 存錢.... 很容易存到躺平.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 02:22:58

目前大概是. 蛋黃區60坪以下. 一般區50坪以下. 漲價比較穩定. 超過之後會有壓制效應. 而總價逼近4000萬豪宅線就有明顯壓制. 主要是因為2010年那一段時間蓋太多假豪宅+豪宅限制貸款這兩個問題. 不過這一波大長,把那些假豪宅造成的洞給淹掉了. 那些洞就是,供給量過多+被套牢的屋主狠多. 但因為大漲,漲到你會發現,二手市場,同屋齡. 60坪貼一點錢就可以換快一百坪. 所以很多人就往上升級. 然後幫那些套住的物件和屋主解套. 進而讓大坪數的價格也往上抬.. 這個價格往上台就代表,上面的那些洞都被填掉了. 當然啦,房價在漲的時候吵做很重要. 目前格局大家都還是不想吵做中大坪數和大坪數. 尤其非台北的其他都市,炒手主要是建商. 建商目前還是對這種中大坪數以上推案量非常低. 代表他們並不想主砸資源到這一區塊來. 因此,中大坪數的"單坪價"目前都還是會明顯落後於中小坪數. 但是畢竟坑被捕掉了. 也許未來會有一個報復性補漲效應. 也就是,例如兩房的單坪是34,四房是33...大家沒差很多. 但100坪的單坪在28.... 他可能會有一個時間點突然補漲從28跳到30~31.. 不知道哪時候,不知道哪一天,無法預警... 你投資不會去追這個,因為無法預畔的投資跟賭博沒啥兩樣. 但如果你是要自己住,就可以爽爽的低價切入,然後某一天補漲上去. 你賺到這一個"單坪價差收斂"的利潤.... so...現在換屋如果要換大坪數,其實不但不用擔心,還可以暗爽... 因為如果中大坪數的單坪價在繼續落後. 你會發現60坪和80坪的價格一樣....XD 你覺得會發生這種情況嗎...當然不會. 而目前價差已經被壓縮到很小開始不太合理的距離. 那自住買中大坪數,不用有甚麼煩惱....爽爽的住.爽爽的未來看哪一天中樂透. 對建商來講. 土地價格是一回事...哪個是炒地皮的人賺走. 排除建商自己賺到土地增值的利潤. 建商主要利潤可能在30~35%...最近比較低,也是建商很敢拉價的主因. 但就算30%好了. 土地價格是行情,建築成本是一樣. 那自然他在推案的時候,無論他要賣20坪還是要賣200坪. 他銷售時候的單坪價都會抓一樣. 當然大坪數難賣他就不推,小坪數好賣他就狂推. 目前就是這樣子. 但當哪一天市場大坪數需求缺口夠大,或是小坪數需求缺口變小. 他遲早也需要平衡回來推大坪數. 那到時候100坪好了,新案要賣6000萬,而你1x年屋還在3000萬. 你就來看1x年的100坪會不會有一個大補漲被哄抬到4500萬. so...長期來看,單坪價格總是會收斂. 立基點在於建商推案價格是非台北的其他都市的房價指標. 中古屋會去跟新建案收斂到一個穩定的價差上面. 所以投資會很在乎那個價差. 買被低估的,拋價差大又貴的. 而自住你如果要換大坪數. 你剛好可以卡到這個甜頭.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 02:46:32

貸款過比較極端的物件. 鹽埕區7x年透天貸款八成. 5x年老公寓貸款八成. 4x年老大樓貸款八成. 給你參考. 銀行貸款會不到八成通常有幾個問題. 1.太小,例如以前是15坪,最近放寬我忘了到幾坪(台北套房都可以八成,各地又不太一樣) 2.地點太偏,之前林園公寓轉賣的時候某個買家要貸款,找了半天只找到放給她六成的. 3.實價登錄跟不上....2021年很多人買房子可能會吃到這一塊. 漲太兇,實價登錄還在6xx你買到800,銀行鑑價鑑不到,所以最多抓700的八成給你. 另外公寓一樓可能會遇到一個特殊問題. 銀行估價很多是白癡,他拿公寓去做demo. 造成他用2345樓的"單坪價"去估公寓一樓. 那當然估不到啊,公寓一樓價格通常是二樓的1.5倍. 所以買公寓一樓很容易撞牆. 喔還有一種. 我翻修後轉賣,買賣時間低於一年. 銀行會先參考我的買價,然後放款給我的買家. 當然我有裝修,可以把價格估高. 但是如果價差太大,例如我買廢墟300翻修好賣500. 他會估不到....很可能只能估到400放8成也就是320萬,他要自備180萬. 而投資客很容易貸款都是八成是因為. 通常我們買價都比較低,也許屋況不好或是漏水或是...撿到便宜. 但銀行只會因為你翻修而增加對你價值的估算. 但銀行不往負面看,也就是行情500,你屋子再爛,就是估到500... 管你屋頂破還是漏水成泳池. 因此我們通常隨便買都是貸款八成....

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 11:39:23

跌的話. 大物件,新屋,會跌比較兇. 有興趣可以去爬不動產歷史. 例如2000年崩盤. 然後你會發現,201x年最晚漲回"買家當年買價"的. 大多都是1998~2000年的時候買的新屋.. 至於老屋,早就比199x~2000還要貴很多. 這主要是因為. 隨著時間久,物件的價差會越來越低. 價差最大是0年屋和1年屋. 價差最小是3x甚至4x年以後. 3x甚至4x年以後,幾乎無視屋齡大家價格都差不多. 也因此為啥越新的房子越吃折舊...因為隨著時間他價格會一直往老屋靠近. 而靠近的辦法. 要嘛老屋漲上去. 要嘛新屋跌下來. 而如果像2000崩盤. 台北2003開始谷底起漲,之後一路強勢. 中南部大概2005免強一點點復活,2009才開始報復性補漲. 而你1998年買新屋,到2009年的時候已經差不多1x年屋. 這時候你的價格就會跟2x年屋沒差很多. 但是1998的時候你的新屋,可是遠貴於1x年屋. 所以這就是"上面的掉下來往下靠"的狀況. 因此如果你1998年是買1x年屋. 你整個崩盤後,上面的往下靠. 之後再熬到不要說大漲大賺. 你漲回平盤好了. 例如你當年買500,跌到370...又漲回500. 但你會看到那時候的新屋可能800,跌到450,然後漲回...550. 你這時候換屋,你還是有甜頭. 怎樣都比你直接硬吃當年的新屋賺. so....只要是換屋. 無論漲跌. 新的東西就是風險高,老的東西就是強勢. 就是因為隨著時間,他們價差會收斂的關係. 越新的東西越危險,折舊越兇,越容易跌而漲也比別人少. 不是你買1000萬過了5年,建商賣2000萬就代表你的五年屋可以跟人家1900萬..XD 而是你的五年屋要看10年屋的臉色,人家才1600萬,那你5年屋大不了1700萬.

※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/20/2023 14:08:03