Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌

s8752134 發表於 2020/12/12 下午5:30:45

看板home-sale標題Re: [新聞] A7住戶反而希望房價跌作者

s8752134

(AndyChen)時間Dec 12 17:30:45 2020推噓43 推:44 噓:1 →:73

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會有這種想法的人，恩... 數學問題... 好喔。

如果投資理財單單用數學就能解釋，那數學家應該是全世界最有錢的人

先講一下有這種論點的人思維非常單純，只會看到未來房價跌 50%，未來買房的人，

在買下一間的時候成本會比現在降低，因為數字算起來就是這樣沒錯。

but.... 就是這個 but... 代計恩系憨人想的那麼簡單。

為什麼？我們稍微把數學問題進化成更現實的投資理財問題來看，看看有什麼變化：

這是原本的假設：
1000 萬房 25 坪，10 年後換 2000 萬房 50 坪。

A - 如果房價漲 50% -

原本房子總價值 1500 萬，扣除自備款2成以及10年間還貸款5成，總資產 1100 萬。

新房子總價值同樣漲 50% 會是 3000 萬。

買此房扣除自備款2成後會變成：

現金 500 萬 + 貸款2400萬(總價值3000萬的房子)。

B - 如果房價跌 50% -

原本的房子總價值 500 萬，扣除自備款兩成以及10年還貸款5成，總資產 100 萬。

新房子總價值同樣跌 50% 會是 1000 萬。

買此房連自備款 200 萬都拿不出來。什麼？身上還有其他錢？好好好...

我們繼續算下去...

買此房後 -100 萬現金 + 貸款 800 萬(總價值1000萬的房子)

有人要選 B 嗎？什麼？貸款只有800萬我還是會選B？好好好... 我們繼續看下去：

上面就是這個樓主原本用數學角度算的狀況，先不論那消失的 100 萬自備款哪來，

我們接下來帶入一點投資的角度 - 在 A 方案中用增貸的方式取得換屋的自備款。

A - 總價值 1500 萬貸款僅剩 400 萬的房子，增貸個 600 毫無問題，操作後：

有一間總價值 1500 萬(貸款 1000 萬)的房子 - 出租每月收租 ______ 自己帶入

你認為合理的金額吧。

同時擁有一間總價值 3000 萬(貸款 2400 萬)的房子。

最後你會有：

總貸 3400 萬 / 房屋價值 4500 萬 / 總資產 1100 萬 / 第一間房子的租金

vs.

總貸 800 萬 / 房屋價值 1000 萬 / 總價值 100 萬 (消失的100萬記得補)

你選哪個呢？ A 還可以有更多彈性變化喔，但 B 呢？最後我只想說...

不要以為帳面資產無法運用，你沒有資產才是甚麼事都不能做

※ 引述《F0r (廢宅4)》之銘言：
: 把結論寫前面好了
: 避免一堆人沒耐心看完
: 1000萬房 25坪換2000萬房 50坪

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※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.190.212 (臺灣)

※ PTT 網址

推

F9393512/12 17:32如果貸三十年的話還要貼錢才能賣掉唷

推

F9393512/12 17:33 https://i.imgur.com/pawYl9A.jpg 現在貸三十年應該很正

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F9393512/12 17:33常吧？

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F9393512/12 17:33大概還有560萬餘額沒還還想換什麼房

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F9393512/12 17:36現實中漲價換房的通常都是搬比較遠的地方，除非事業有成，

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F9393512/12 17:36我同學就從大直搬到三峽北大

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F9393512/12 17:38我阿嬤也從中山區搬到五股、年紀越大需求不一樣

推

ImCPM12/12 17:41一開始有能力買2000但買1000的人他的1千也還在啊= = 怎沒算

推

CaLawrence12/12 17:44貨幣幻覺簡介

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ImCPM12/12 17:44應該說改買1000可以少付的頭期+房貸利息啦

推

ImCPM12/12 17:46 +房貸

→

ImCPM12/12 17:46你這比法兩者本金大小就不一樣了吧

推

CaLawrence12/12 17:48不如漲十倍你看你的分析是不是比漲50%更好

→

CaLawrence12/12 17:48你先把數字改成十倍你看結論是什麼再來討論

上面兩位對舉的例子有意見的，都不會覺得自己很好笑？這例子誰舉的？他舉例我照抄回他，又有意見了？

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 17:52:50

推

F0r12/12 17:52講的貸款不用還一樣

我每月創造出來的收益 > 貸款每月要繳的錢，幹嘛急著還？你是不是以為瘋狂借錢的法人 / 自然人都是笨蛋？然後你有看到兩大重點嗎？一、有資產的人才有彈性的空間，在你的舉例裡，B很可能連換屋都換不起。懂？二、A總資產1100萬、B總資產100萬，管你有沒有房子，資差產11倍，懂？

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 17:57:11

推

F0r12/12 17:54第二戶貸款可以用房地產增值出來的還嗎？

推

CaLawrence12/12 17:55帳面價值很高但過得很痛苦因為你貸款超級貴

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CaLawrence12/12 17:56頭期不用投入成本貸款不用還那房子當然越貴越好

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CaLawrence12/12 17:56上面的十倍的例子就當我沒說

推

F0r12/12 17:56你把投資的方案總資產5600萬貸款3400的現金流算一下啊收入

→

F0r12/12 17:56要多少銀行才給貸？

你還是不懂，你舉的例子已經是預設 A or B 兩者狀況都能貸款了，現在要改跟我討論能不能貸款？那你要不要先回答一下 B 怎麼買？連自備都不夠喔。然後你的B只有100萬的資產，在擔心總資產高你 11 倍的A 的還錢能力？案例內A有本事這金流怎麼會是問題？沒本事就賣掉換小總資產還是高妳 11 倍，能做的事情還是比B多很多，懂？

推

CaLawrence12/12 17:58A每個月本利和應該比b高三四萬彈性比較高嗎

→

CaLawrence12/12 17:58我可不這麼認為

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:01:47

→

CaLawrence12/12 17:59帳面價值高還不是自己付錢買的那b省下來的錢你怎麼

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CaLawrence12/12 17:59不算

推

paunch12/12 18:07其實也可以算，漲跌對賣台北房子到鄉下養老的影響

推

maypcc12/12 18:16理組人通常都在簡化問題、就他把一堆變數都加進來、難怪

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maypcc12/12 18:16一堆人很難理解。連結論都XD

推

ImCPM12/12 18:17人家收入跟存款都有算你還在B只有100萬資產= =

推

F0r12/12 18:21你到底有沒有實務經驗-.-

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F0r12/12 18:22我舉的例子已經把漲價過的A賣掉才去買漲價後的B

→

F0r12/12 18:23你是A沒賣還增貸房租能租多少算一下啊

推

F0r12/12 18:27還每個月創造的收益大於貸款呢... 1500萬房子出租收益能大於3

→

F0r12/12 18:271500萬房子一個月是租17萬喔

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F0r12/12 18:281500萬房子出租租金能幫你還3400萬的房貸？哪裡那麼好？

不知道誰沒有實務經驗，你知道房貸分本金和利息對吧？你透過借錢損失的只有你的利息，你的本金還是存在。腦袋轉不過來沒關係，你只要想著 B 是越買越窮，資產越來越少。正如空空愛講的，哪天出意外要賣房的時候，A有 1100 萬， B 只有 100 萬，你就會知道總資產才是一切了。然後你還是沒錢哪來耶？ A 換屋後還有 500 萬現金 + 每個月額外的房租 B 想換屋但苦惱身上只有 100 萬怎麼辦？然後身為B的人在擔心A還不出錢？

推

ImCPM12/12 18:32欸我看錯了= = 不過B資產只有100萬這句還是錯的吧

我說你看不懂沒關係，不用執著回文，或是問問其他看的懂得請他們救救你。

推

flywater12/12 18:35對所以整天對社會無貢獻只會炒房炒股的一定選A

→

flywater12/12 18:36你是不是不想工作只想整天炒房炒股啊

對呀炒房炒股都沒貢獻度，你發點有貢獻度的文來討論討論。

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:42:34

推

hikaru061412/12 18:42這原PO簡直天才原本的第一間房月供5萬八加買第二間

→

hikaru061412/12 18:42如果重算20年還清月供20萬我們都不討論銀行敢不敢借

→

hikaru061412/12 18:42你請問你1500萬的房子打算租多少？還是又是一個10年

→

hikaru061412/12 18:42收入漲3倍的動人故事？

說實話我本來以為我超級平凡，但當遇過一群_____之後，我真的覺得腦袋挺重要的。 A你那麼擔心銀行他會不會借，那要看他實際上A的財務能力啊，如果還得起有問題？如果還不起，A一開始也不會選擇自己做不到的事。相反的 B 的狀況是連想都不用想，自備款就不夠了，還是你要幫原 PO 的舉例新增幾樣變因？有人總是只看到貸款，沒看到你口袋有多深。總資產才是你真正的價值，連這點都不懂，然後跑來笑別人，真的是腦殘無極限。 A 讓你總資產變 1100 萬， B 讓你本來全部資產 600 萬的錢縮水剩 100 萬，然後有一群人說要選 B，這種樂於資產縮水的人，請問我能稱呼為

韭菜

嗎？

推

Unsullied12/12 18:43唱唱高調而已

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:43:33 ※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 18:49:10

推

Unsullied12/12 18:47他們只是希望A7趕快發展便利讓他們生活方便

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Unsullied12/12 18:47生活方便後接著就是漲價清楚的自然清楚

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Unsullied12/12 18:48不思考的人還以為撿到槍當新聞

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Unsullied12/12 18:48不思考不是笨是懶與不負責

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Unsullied12/12 18:48等到A7發展起來他們就會改口了

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Unsullied12/12 18:49歐我家是蛋黃區當然加價賣啊

推

F0r12/12 18:50資產變多沒錯啊現金流撐不起來又怎樣？

推

hikaru061412/12 18:50沒關係你只要告訴我1500萬的房子你打算租多少就好

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hikaru061412/12 18:51租到到5萬8嗎? 租不到叫做房租有支撐? 笑死

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hikaru061412/12 18:52你這種做法就是槓桿開到爆一個天災就跳樓

→

hikaru061412/12 18:52當然富貴險中求你要這樣做也沒人會攔你

推

F0r12/12 18:53你是以為錢借下去就一定還的出來喔？那你去借個1兆美金買超

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F0r12/12 18:53多房子出租房租繳房貸總資產馬上成為全世界最有錢的人啊

挖，銀行願意借我當然也願意啊！你的要不要先借我？

推

hikaru061412/12 18:58我覺得這幾天討論下來應該很多房板老板友被看破手腳

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hikaru061412/12 18:58還看不起潛水仔你這篇文給稍微有常識的人看看都知道

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hikaru061412/12 18:58一個天災你就準備自由落體

不要說天災拉，先來個人禍生病或是撞到人要賠錢等各種要用錢的事情，你看看有 1100 萬比較好處理還是 100 萬比較好處理。不過我是不太期待連資產縮水都不在意的人是能夠理解就是了。

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hikaru061412/12 18:58至於你很囂張的說口袋有多深之類的如果這個例子口袋

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hikaru061412/12 18:58夠深他一開始就不會去買1500萬的房子啦口袋這麼深

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hikaru061412/12 18:58幹嘛不買帝寶XD 還是這10年間他中了樂透

推

Unsullied12/12 19:02空仔最喜歡算數學把房子數字化卻又喜歡說房子是住的

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Unsullied12/12 19:02不是資產這不是很矛盾嗎最注重數字的明明是阿空

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Unsullied12/12 19:02最喜歡說歐晚買賺賓士

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Unsullied12/12 19:02讓我來破解這些蠢話術聽好了

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Unsullied12/12 19:03買再好的地方就算買貴100萬 10年後...

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Unsullied12/12 19:03你只是少賺100萬不是賠一台賓士懂嗎

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Unsullied12/12 19:03一群負面思考的羊

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Unsullied12/12 19:04每天當自己是受害者就會真的變成受害者

其實照他們的模型每10年一個漲50% 一個跌50%，換屋後跌的可是會繼續跌的呢，永遠都在資產縮水。還是反過來期待換屋後開始漲？跌的繼續跌，資產繼續縮水，但卻有人喜歡這種的，果然是一樣米養百種人。

推

paunch12/12 19:06借的到一兆美當然要借阿，之後銀行就要跪著拜託我還錢了

推

hikaru061412/12 19:08是啊是啊那拜託樓上大大馬上把自己的資產負債表擴3倍

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hikaru061412/12 19:08 看看刺不刺激

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hikaru061412/12 19:08這已經不是多空問題了這是財務健康的問題原PO這種中

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hikaru061412/12 19:08學生等級的風險控管還有人要幫他說話再來一次武漢肺

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hikaru061412/12 19:08炎你會不會斷頭XD

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hikaru061412/12 19:09更正再來一次sars

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ssiou12/12 19:12所有金融危機都來自正面思考，給你參考

推

Unsullied12/12 19:20所有的事情都看負面是沒用的

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Unsullied12/12 19:20只會抱怨不如改變自己

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 19:27:44

推

KrisNYC12/12 19:23再來一次肺炎發財了吧世事難預料啊

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Unsullied12/12 19:25這一次都還沒結束

※ 編輯: s8752134 (61.228.190.212 臺灣), 12/12/2020 19:28:54

推

F0r12/12 19:35還好意思講法人/自然人狂借錢XD 越借銀行爛頭寸越多是吧？這

→

F0r12/12 19:35怎麼借的啊？

推

maypcc12/12 20:21不用跟成天幻想五折的談實務啦五折這輩子都遇不到 1千萬

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maypcc12/12 20:21和2千萬房子的漲幅也不會是等比算半天都在想不存在的事

→

maypcc12/12 20:21實

推

F0r12/12 20:48在討論自住一間換屋硬是要講投資那麼會投資當初幹嘛不all i

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F0r12/12 20:48n比特幣再增貸繼續all in?

噓

mark020412/12 21:12所以你也是"全世界最有錢的人"了嗎?

推

opop113312/12 21:35和平呀~

推

neck198212/12 22:19推

推

oberon101312/12 23:36原po你何必這麼認真教這些人?

推

Nightu0512/12 23:37不要跟推文認真啦XD

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Nightu0512/12 23:38他們終於看到買房的希望..

推

s2649275512/13 00:46回一下第二間的貸款可以用第一間的增貸還過個水就

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s2649275512/13 00:46變自由資金除非你行業特殊不然一般銀行不會去查

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s2649275512/13 00:46這種事板上我相信不少人幹過

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s2649275512/13 00:47在買房來說算常識

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aloness12/13 01:10這種事在做生意根本就基本常識...

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aloness12/13 01:12銀行之間的聯徵系統自然會幫你整理出來，行員也都是用債

→

aloness12/13 01:12務整合的程序幫你送件

推

s2649275512/13 01:29我套現都是說家庭備用...大家心知肚明我會乖乖繳利

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s2649275512/13 01:29息就好

推

kktt25412/13 01:34原po跟白痴講這麼多幹嘛如果聽得懂現在就不會整天在這裡

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kktt25412/13 01:34嘴砲

推

maypcc12/13 02:17這幾年拜行動支付所賜過水招式多很多除了以前常見的台

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maypcc12/13 02:17股online 現在連街口 line pay都可當跳板這也可算分享實

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maypcc12/13 02:17務經驗吧呵呵

推

s2649275512/13 03:02不過聽說如果本身是營造業的話過幾層追幾層有人驗

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s2649275512/13 03:02證過嗎

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s2649275512/13 03:02我是真沒遇到銀行去追的

推

MacD8912/13 13:56五年前想以舊屋貸款買新房當時馬政府信用管制銀行貸款專

→

MacD8912/13 13:56員叫我先拿這筆錢去買台積電等一陣子再賣當時我覺得風險

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MacD8912/13 13:57太高現在覺得可惡當時應該聽貸款專員的話的...

推

s2649275512/13 15:00過股票到第二層基本上不會查只是你買了想不想賣就是

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s2649275512/13 15:00另一個故事了

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kokunmai12/14 14:093000-500-2400 vs 1000-800-100 docchi~~~

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