Re: [問卦] 都更為啥會推不動啊

※ 引述《jack97256 (雪芙第一)》之銘言：
: 嗨 我啦 阿肥
: 是這樣的啦
: 都更這種好康應該會兩方都爽歪歪
: 可是建商只想要給一點點
: 住戶能拿越多越好
: 尤其是頂加那種
: 一戶換兩戶
: 怕建商賺太多
: 社會住宅就不用想了啦
: 只有什麼都沒有的會想要
: 看大陸那種老家拆遷
: 每個都笑的像中樂透一樣
: 為啥台灣推不動
: 有卦嗎
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone

首先天底下不會有好心人
會沒有任何好處下就無條件幫你老房子拆掉重建蓋棟一棟新房子給你的

如果看過都市更新條例的立法目的
開宗明義會寫
"為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，
增進公共利益，特制定本條例"

那如何"促進"土地再開發利用呢?
基本上就是給予容積獎勵

什麼是容積獎勵
先說什麼是容積

容積就是這個土地能蓋多少樓地板面積的房子

每塊土地會根據使用分區的不同有不同的容積率

像是最常見的第三種住宅區
其建蔽率45% 容積率225%

例如一塊1000平方公尺的住三土地
那麼那塊土地剛好可以蓋棟占地450平方公尺
樓地板面積2250平方公尺的建築物
(也就是差不多5層樓)

而都市更新建築容積獎勵辦法的規定
大概有13種各種容積獎勵項目

例如一定期程內核定都市更新事業計畫可以給予最高10%容積獎勵
拿到綠建築證書最高可拿到10%容積獎勵
提供公益設施最高可拿30%容積獎勵
等等等

那容積獎勵可以拿很高嗎
其實也有上限的

都市更新容積獎勵的上限是
"不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積"
或是
"不得超過各原建築容積加上該建築基地 0.3 倍的基準容積"

簡單來說就是剛剛的一塊1000平方公尺的住三土地
如果能夠拿滿都市更新容積獎勵的話
可以蓋3375平方公尺的建築物
或是比原本建築物多675平方公尺的新建築物

而建商所賺的
就是容積獎勵下多出的房子

如果一塊1000平方公尺的住三土地上的房子
上面只蓋了1000平方公尺樓地板面積的建築物
在一坪換一坪的條件下
建商只要估算
都更後蓋出3375平方公尺的建築物
把1000平方公尺的建築分給原地主
剩下2375平方公尺的建築物再拿去賣
其賣出的金額如果大於建造成本以及都更過程的一切支出的話
就會跑去跟原地主討論要不要都更了

所以也就是為什麼目前都更通過的案件
大多數都在台北和新北
因為依照上述案例同樣賣2375平方公尺的建築物
在台北可以賣更多錢

更簡單來說就是拿你的土地持有比例拿去換新房子啦

所以如果沒有建商跑去跟你談都更
基本上就是建商一開始估算根本就賺不了錢

簡單來說就是你的土地不夠值錢啦

那為什麼一堆都市更新案談那麼久還是沒辦法通過
就是有些地主想拿的超過建商的預估啦

另外還有既存違章建築的影響
老房子很多都有陽台外推 頂樓加蓋等違建
地主覺得自己原本有30坪的房子
但實際上是20坪加10坪外推違建
就算以一坪換一坪也只能拿回20坪時
這時候就....

簡單來說如果你看到有個地方違建有那麼多的話
就代表都更難度就有多麼困難

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