Re: [閒聊] 房市冷的問題在哪
這一波房市冷其實很簡單.
因為突然輿論和媒體都在說.
"房價要跌了"
然後大多數人信以為真.
所以就進入大家縮手觀望狀況.
並且這個大多數人是無論投資還是自住.!!!!
當然輿論說要跌了,主要原因是跟美國狂升息有關.
尤其狂升息壓垮了股市(股市這種跌幅算很兇了,國安基金都進場了)
反而政府的打房政策是其次...打房政策對不安定籌碼的影響比較大.
而到去年年底,大概就是最危險的時候.
因為有很多人真的相信房價會跌.
不過你也看到這兩個月交易量開始回溫.
原因也很簡單.
因為美國升息已經進入了末梢.
然後..
然後房價並沒有跌.
不買房子的不知道,已經買房子的也不知道.
急著要買房子的最清楚.
他一值在看屋,因為火燒屁股要買房子.
無論是因為要結婚被逼著買,或是工作的關係到新地點被逼著買,或是多生了小孩要換屋.
他有壓迫性,所以他會一直在市場看屋和訪價格.
而這些人通常是市場所謂的"真正的買家",也就是成交大多都是這種人寫出來的.
投資客一直都在市場的比率很低....投資客無法影響交易量的主要數據.
而這些"剛性"買家,從去年下半年開始一路看屋看到今年年初.
發現,靠邀股票跌到谷底,然後又反彈跳起來.都快要宣告進入牛勢復甦了.
(或是其實已經算是牛勢..你自己看技術分析現在是牛勢還是雄勢?
你半年線年線月線都翻揚向上,只剩季線還差一點就翻揚起來,這是牛勢還是雄勢?)
房價都不跌.
那之後房價還會跌??
因此他們會很緊張.
很害怕房價又會隨股票牛勢而上漲.
所以很多就忍不住跳出來買.
這也是這一兩個月交易量回溫上升的主因.
不過當然拉,還是有更多人還在觀望.
畢竟美國升息循環還沒結束.
所以交易量是"緩慢"復甦.
不過當然反過來講.
為啥不跌而沒有大漲呢?
因為,炒手在等時機.
你要知道,做生意,主動行的生意,你需要布局和造市.
市場炒手主要是建商.
對建商而言,要造市是需要成本的.
你要花錢.
買廣告,買新聞,買名嘴專家?,買周刊,甚至買政府官員發官方"房價大漲"新聞稿...XD
(這年代,你看到的大多數東西,都是用錢堆出來的,目的就是要洗你的腦)
對炒手而言,他可不能每天都在造市,這要成本的..
並且建商又不是只有一家,要造市還要大家有共識一起出錢出力.
你單靠一家要造市,除非他是在外圍造鎮,不然對市區來講太難了.
世界上沒有那麼龐大的建商財團可以靠自己就在一個都市造市.
所以他們需要等風向.
等到東風來了,借到力,才會狂砸資源.
而現在.....現在雖然看起來交易量要慢慢回溫,但是不足以讓他們搭順風車.
做生意的人永遠都會懂.
豬站在風口都會飛....
所以大家都只想當一隻順風而飛的豬!!!!
所以到今天,建商都還在布局.
吃土地,減緩推案.
但是也有在做造市的先啟動做.
例如,既有的建案也是持續在微服拉價...
(如果是一個維持2~3年以上冷盤的局面,例如2016,建商不會拉價...他會平盤拚完銷)
先微幅拉價,一方面是跟剛性買盤表示態度 => 房價不會跌.
另一方面,等到下一次東風到的時候.
例如本來賣40,等到東風來了,可能已經拉到44.
他就會從45開始起跳大炒....
中間這段時間,拉多少,都可以在下一次大漲的時候,直接踩著階梯向上跳.
你要知道這些價差入帳都是"純利"......
因此這種短暫性的冷盤,偷偷拉價,後面可以吃到的回收利益非常龐大.
你只是時期性很難賣,很難賣讓他更難賣一點又沒差.
很快東風就來了,之後連本帶利全部撈回來還多賺很多.
這是建商的算盤..
建商並沒有壓力每天每個月每一季都要賺多少錢...XD
他只要一個週期,例如3年5年這樣可以賺多少.
他的目光不是那麼狹小,整天都要賺錢,都要短線上有足夠的利潤..XD
眼光那麼狹小的早就都被市場淘汰了好嗎.
現在都是老狐狸,他的算盤都是一個區間裡面最大的獲利...
so...目前這種短暫性冷盤,減少推案,量縮,拉價.
對建商來講未來會有更大利益解!!!!
而東風基本上就美國降息.
美國狂升息把股價壓垮了,造成市場人心恐慌.
那反過來美國一但開始降息,股票...喔股票跑很快,應該已經衝到一個很囂張的數字.
而那時候建商就可以藉著股票大漲的東風來大吵特吵.
so...美國降息會是一個關鍵,投資基本上要在這個時間點之前一點進場會有最好效應.
至於你說如果美國都不降息.
喔,先不論這樣會不會除了倒銀行外還產生更多的災難事件.
如果今天市場就是這樣並沒有一個降息的大高潮.
那路線會走穩定回溫.
也就是建商只好繼續持續很小幅度的緩慢拉價.
但是因為剛需等不及太久,又看到市場就是不跌.
外加股市看起來也不會長期維持在低迷...很可能也是很緩慢的復甦.
(當然中間也可能還有上下震盪,但以巨觀來講應該還是會再向上復甦一點,
只要升息循環結束,不需要降息,股價都還會在高不少)
那建商這段時間向上拉價也不算是一個賭博性決策.
當然後面就會直接衝擊到中古屋和新案價差太大的問題.
建商會因為價差太大而難賣,因為被中古屋拉扯.
所以拉價可能會越拉越少....因為他必須等中古屋.不然他的銷售量會很悲哀.
而中古屋也會緩慢的開始補漲....
只是這樣這種局面就會拖很久...並且變化都很緩慢.
不像有東風的話.
建商會開始大幅造市,大幅拉價.
而中古屋會瘋狂的產生報復性補漲....
有機率產生一個大漲局面,中古屋漲得比新案拉價還兇悍的倒掛市場狀況.
(通常大漲局面都是新案拉價最快最兇....
當然新案拉得快不代表你買了轉賣可以賺那麼多.
你買了轉賣,尤其現在只能賣成屋...你賣的可是中古屋,是二手屋市場..
你不是建商,你永遠都不是賣新屋阿...請記得這一點!!!!)
阿你說,那中古屋怎樣看都是贏家??有那麼爽?
對阿...
價差那麼大,買低價那邊.
本來就是所有好事都是你的,所有帶賽都是貴的那一端的人要承擔.
這很簡單必賺穩賺發大財的基本概念.
還要懷疑喔.
難怪都我在賺錢你再套...XD
便宜就是無敵沒聽過???
第一天出社會??
--
大蓋4霉体祭者上網抄作業時看到窩的屁話 現實應該如房
板講的 還狠熱絡 看房下定早上排隊到晚上哈哈哈 平行世
界都4真的
台南XX公會跟史衛哥表示...
腳麻逃不掉的只要去另一個世界加價賣好了
要小心. 因為下一次大漲. 第一個要反映的就是. 這段時間大通膨造成的效應. 建商目前利潤很低. 他們會在很短的時間內把利潤拉出來. 並且因為通膨造成的成本上漲. 所以建商瘋狂拉價,並無法產生"新的建商"來削價競爭市場. 建商最怕的東西是,另一個建商削價競爭. 而不是怕你們不買..XD 因為,真的會買的永遠都會買. 不買的講再多還不是租屋一輩子... 顆顆... 建商的敵人,永遠都是另一個建商.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:40:50有囉！！！！！
謝謝老師
如果想買的中古屋附近很多新建案 有什麼需要考量的嗎
新案會在區域做造市. 你可以搭到順風車. 注意的話就是,會不會中古屋價格特別高. 如果特別高,那區域造市效應等同沒了...
借問上一篇小港新案上30 中古大樓要上20的話 公寓大概會在哪
最近幾年市場巨變. 目前公寓和大樓的價差比較混亂. 所以如果你單論公寓的話,你就去跟市區比,差在15%左右正常. 但如果論物件的話. 目前公寓會比中古大樓在被低估一些. 要更久以後盤整補漲才會收縮這一塊價差.
我要東風！
現在市況有點撲朔迷離，價差沒特別明顯，像美術館周圍兩
圈的建案，大家價格都差不多，正負10%那種
中都也很神奇，原本大部分都12xx跟13xx，突然全部拉到16x
沒錯 房價其實還是穩穩向上 就是一些年輕魯空被帶風
向而已
x以上
成交價都在行情中，毫無恐慌亂殺的，自住這波不進場
股票大漲的時候說房價當然漲
股票從高點下來，大家都在觀望回血而已
真的會溫溫上去，等下一波繼續崩潰
高鐵也沒特別便宜，國道旁邊的也沒特別軟XD
等市場破前高，什麼戰爭結束就會再衝了
滿手現金想買的還是很多，發現下不去 就會消化掉了..
都是相對值啦，現在至少散戶股市比較難賺
然後看看六都，高雄機會還是不錯，等暖男在搞1-2年經濟
會更多空軍哭
建商這一次冷盤照樣拉價. 是有看到成效的. 大幅壓縮市場觀望期的時間. 交易量也提早開始復甦. 這年頭,建商越來越厲害了. 不像199x年的時候傻傻的. 更不像198x年的時候一堆大老粗白癡. 玩弄市場玩弄人心玩弄技巧的功力越來越高.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 11:54:13看法拍屋的數量最清楚,法拍屋沒大增 你跟我說下跌?
超級房仲說啦,6都很多跌到2021年的行情
請有買房需求的人 去找這些看空的名嘴摟
現在法拍量超級低. 就算哪一天噴兩倍都是低..XD 很多人會很愛拿法拍量的甚麼增加20%在那邊高潮. 沒注意到,法拍量的絕對數字太低. 所以就算是200%都是很低. 量都不足以壓到市場. 更不用說現在法拍價格實在很起笑... 法拍不用透過仲介+公開招標的關係. (有一票人整天都有被害妄想症,仲介都是要坑他的錢...) 吸引大量的買盤去競價. 然後整天標出天價...
推
想借這篇問一下，高雄的廢墟老公寓改成可以住人或租人
的程度，預算要抓多少
可以住人不用太多錢. 但是你要弄到自己想住. 那要看你想要的等級在哪裡? 弄到可以住,通常就是兩間廁所一個廚房. 其他都隨便弄弄,最多窗戶狀況太慘的就包框一下... 再搭配一個電線拉新和換配電盤. 這樣幾十萬就搞定....甚至摳門一點不用50...甚至不用40...XD 但你如果要弄到漂亮. 阿你所有門窗都是新立框,牆面都敲到見磚,地板也都敲掉從新鋪磁磚. 你搞這麼徹底,現在成本又上升,破百萬大概只是剛開始. 以上是弄成空屋的樣子,也就是建商賣你的那種空屋的樣子的花費.
雖然手邊現金不夠，但也是為了自住買了預售屋@@
還想買一戶投資 結果照實登砍個一萬出價
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:00:28
大概有70%機率不被收斡...
真的搞不懂法拍拍在市價的人在想什麼
老師午安！ 分析超精闢
而且我還是用2022的實價出
法拍市場就一堆"被仲介害妄想症"的聚集處..
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:00:52住高大新社區 最近明顯覺得來看房的人變多了
你的討論怎麼沒提到少子化這個因素？
少子化如果有人口方面的處理,那就不影響. 如果少子化沒有人口方面的處理,那政府必須.稀釋貨幣價值. 來打消少子化對產業經濟金融和政府財政以及社會福利的衝擊.. 不然台灣會直接倒了. 而且是甚麼都倒了,剩下出口產業....XD 因此直接忽略少子化. 天塌下來也輪不到房價去稱...XD 你把少子化想得太簡單了. 才會有會壓到房價的錯覺.
冷熱是相對的，我覺得現在只是因為之前過熱，所以感覺相
對較冷而已
可以買中古農16等補漲嗎？ㄧ坪好像31.32
建商利潤很低? 黑人問號?
如果建商利潤很高. 那我為啥不當建商...XD 當建商是很難膩? 要是那麼好賺. 我早就當建商了. 你沒看到帥過頭本來想當建商. 市場訪了兩圈,就放棄嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:12:33發現網路世界真的很多假訊息，尤其是台南不動產估
價師......讓我真正見識到..沒有深入去研究就會以
推，準備上車
中古屋漲幅真的爽，新成屋管理費高、公社高，屋齡老
了後，怎麼看都輸精華地段中古屋..
因為“口徑一致”改變風向
六都精華地段中古屋，地坪大的，收租等增值，真的爽
歪
抱歉我最近不小心刷新了我們社區的實登單坪高價XD
感謝c大開示！！！
嘻嘻 魯空嘴硬沒用啦 買不起哭哭唷
推C大
房價有沒有跌魯空最知道 因為他們最關心阿 哈哈哈哈
跌價台灣就會倒 那中国現在已經滅亡了八 韓国大蓋要裝
葉克膜了 日本要住安寧病房了....
你沒看到日幣怎樣貶的. 你沒看到全世界都在升息,中國再降息...XD 對拉你都沒看到...XD 外加. 你現在看到台灣鄉下跌了嗎? 不是跟你說甚麼淡水台中海線. 也不是跟你說甚麼西螺還是屏東潮州. 我在跟你講甚麼中寮,大溝,本厝. 那些99.99%台灣人一輩子沒去過的地方... 你看到跌了嗎? 阿你鄉下都不跌. 你是要少子化跌個屁.. 鄉下跌了我看要燒到都市還要30年. 30年,我們早就身價超過三五億然後都跑光了. 才終於讓你等到房價跌了. 哈哈哈.... 等到你孫子都要當老爸了. 可能也等不到啦.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:21:38賴功德都要上了 魯空期待DPP下台都等不到 哈哈哈
帥過頭就4野心太大收支平衡沒做好的前房虫代表 這波過
去會多幾個這種人
跌了魯空早就歡喜進場了，還跟你喊口號
真用心寫了篇長文，壓力很大？
看看版上魯空還在硬撐就知道 房價沒跌 嘻嘻
跌價通常都是傳說
魯空說跌
但都拿不出實例
有也都是特例
壓力很大? 我寫文章不是一直都很長嗎? 你看我2020年大漲的時候,寫文章是不是也很長. 那時候壓力也很大嗎? 喔,鈔票太多,要數鈔票壓力好大好大喔... and...暗黑四封測今天結束阿. 25號公廁好像會多開死靈和德魯伊.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:23:31有阿 台南估價師公會 哈哈哈哈
小港最新的永信建案，低樓層優惠價27~28，同事嫌小港
27不如買市區，我只想問市區新屋哪裡有2字頭末的？又
聽別人說升息房價要崩了再等等，身為房市韭菜好險有
看到C大文章，去年買了別人認為的高點，沒想到今年又
更高，自住買房真的要衝動，愈看只會愈不想買而已
這兩個月台北買氣也逐漸回溫了!越來越多成交
想請問C大 ,同一個地點,
在地A級建商蓋的新大樓
和一般建商蓋的新透天緊鄰 ，
建坪和價格也差不多,新大樓還是新透天哪個比較有未來性?
魯空最後的浮木 台南估價師公會XDDD
如果2xxx萬以下. 半斤八兩. 非雙北如果價格3500以上甚至破豪宅線. 目前別墅比豪宅要強勢. 不過局面會不會隨著別墅強勢到一個價格後就停止再強勢下去. 這要觀察. so...前兩年甚至以前,我有建議,買2000萬以上的,別墅會比較強. 所以可以優先考慮別墅. 但是今天,我會開始處於保守狀況... (當然現在那些2000萬以上的都已經變成3xxx萬) 因為這一波別墅強勢上去,也會達到邊際效應反過來被拉扯. 所以可能會慢慢趨於大家又半斤八兩狀況.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:26:23不知道為啥以為建商利潤很高，都不做功課的，是土地
地主賺很大，不是加工業，只是建商會有兩種身分而已
真的跌了他們也不敢進場啦 好怕好怕
同事今早就在說中古開始跌了，我一查實價登錄，去年1
1月成交17，他看的那棟開價23，我真的不知道怎麼回他
實在是不懂打電話約一圈看屋 甚至實登都有解答的題目還
要一直騙解答是漲很兇或跌很慘的到底是怎樣
同意，但很多人沒考慮到明年是龍年的問題，鋼需會漸漸浮
現
結論 便宜治百病
會拿來自住,只是不知道若從未來性來看,要從哪些角度去考
量在南部該買大樓還是透天比較正確...?
自住優先買你爽的. 你要知道,如果市區好了. 2000萬的大樓和別墅比. 別墅單層很可能被壓制在11~13坪左右. 但是大樓可能會有室內3x坪. 住起來大樓爽度可能會略高於別墅. 而當它們價格開始趨於穩定大家漲幅半斤八兩的時候. 你何苦去住一個其實沒那麼好住的別墅? 所以自住要考慮爽不爽的問題.
問題是空空一直都沒看遠一點 永遠都覺得現在很貴
看最近一個新聞，林口立軒天美四樓法拍，一拍2754萬、
二拍都流標，三拍底價1764萬最後拍出2650萬，平社區實
登最高價，這叫撿便宜法拍嗎？
唉 今天看一下，我家實登又創新高了 舒服
大推
推～精闢分析
話說暗黑四時間太短了，才玩一隻腳色而已
生小孩後 沒時間玩暗黑這種爆肝遊戲了QQ
請問西卡大，仁武84、100期重劃還有搞頭嗎？兩年前買在
17萬，現在想再入手一間讓老人家住，不曉得值不值得？
封測只是讓你了解一下操作和設定. 幹嘛那麼肝. 並且以目前暗黑四的設定來看,應該也是讓高端玩家和休閒玩家的能力差異不會太大. 大多就是甚麼高端玩家3分鐘刷一趟難度100的甚麼大秘小蜜. 休閒玩家5分鐘刷一趟難度80的.. 這種差異. 這樣的話,有空隨便玩玩就好. 不用太拚. 當然封測三天,一大堆肝神在那邊瘋狂. 我自己是法師和野蠻人都第一章結束+法師滿等野蠻人差一點. 之後都在測試技能,流派和研究裝備詞墜. 但是肝神喔. 有人野蠻人先祖之槌達到7萬傷害的成就(幾乎所有東西都可以一槌秒) 有人已經搞出甚麼反傷流派,法師站樁秒王流派幹嘛的...XD 三天遊戲時間5x個小時大有人在. 這......... 幹嘛跟那些人比,你又不是遊戲YT....XD
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:35:09想當年暗黑3還要追超商物流車XDD
先不論c大是否投資客 每次打一大篇文章真的滿猛的
暗黑三當年超瘋，我第一天就搶到不過瘋狂卡斷太痛苦
對岸降息是為了救房市跟救銀行，深圳兩萬套以上的房子
在法拍市場，如果不救，金融危機會從中國開始燒。
感謝C大指點～
gym鴿 小孩蹦出來了？
去年才回味一下復刻版D2
投資客怎麼可能信以為真，應該是繼續大買特買，又不是魯蛇
在那邊被鄉民嚇，笑死
台中蛋白預售還在往蛋黃靠齊 完全沒在害羞的 真的猛
！
年初就生了阿 快3個月了
那應該是四五個小時睡一次的時間. 你可以利用她睡覺的時候刷一波...XD
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:40:26我家不一樣 房價只漲不跌 困霸數錢
假日成交一間刷新社區實登新高 想等的慢慢等哦
這兩天都抱著她睡覺用搖桿玩 手好酸
你需要一張可以調整躺平或是坐起來的嬰兒椅..
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:43:33小孩太淺眠太痛苦
不一定啊 我家三個月大概三小時睡一次 怎麼刷啦…要等睡過
夜才有機會
哭啊 睡都睡不飽了 還耍裝
正式版要6/6才開. 到時候各位的小孩都超過半歲了...XD 準備弄個圈圈讓他在裡面爬.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:45:43請教西大，小弟首購自住，看到一間蛋黃的三房中古，價格
可以格局也行，缺點是沒車位，社區可租，金流算得過，該
買嗎？還是沒車位的就不要碰？有想過買了，存錢或信貸再
看社區有沒釋出平車可買，不知是否可行，感謝西大
蛋黃區的三房電梯大樓. 投資來講,平面車位幾乎要必備. 除非沒車位它的單價還可以低20%以上. 自住的話更建議買車位. 租的話要是對方要賣房子或收回車位. 你會很麻煩.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:47:07現在沒車位的不好賣 想買的話多殺一點 因為太不方便了
蛋黃區,正三房,90%以上的人會有車. 當然不排除有沒車也不需要車位的. 但是因為,沒車位的物件在比例上比這種客群還多. 所以造成沒車位的銷售時間會很久. 因此投資來講,沒有低20%以上,那沒有足夠的利潤來填補銷售時間拉那麼久的缺點. 而你今天不是老人. 如果你是老人,阿你打定主意就是不需要車. 那你買沒車位的ok. 但你既然不是老人,你又有車. 這樣建議拚一點也要弄個平面車位出來. 自住是長期的事情,不要讓自己長期活在一個麻煩的不安定狀況下.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:52:32ceca大請問 美術館外圍（鼓山路上）10年屋跟高鐵附近（17
年屋）的話 如果是自主為主 但會考慮之後換屋的話 那邊會
比較推薦呢？
高鐵. 美術館農16要買在裡面. 外面的環境差異很大. 阿差異那麼大,你買在美術館旁邊的意義在哪? 美術館又不是百貨公司或是巨蛋或是世貿..XD... 他是居住品質的走向,而不是機能的提共者. 所以要嘛住裡面,要嘛住別的地方. 至於投資. 很久以前內惟很便宜的時候,可以切入. 美術館炒作確實會拉抬內惟補漲效應. 但是現在內惟的價格並沒有讓投資看到有利可圖. 但是如果你是說店面. 那就是另外一個故事. 美術館的人會跑去內惟消費. 你沒看到西藏街的便當店生意隨著美術館的發展還越來越好..XD 外加翠華路第一排的店家越開越多. so...店面反過來會吃到美術館住宅區的擴散效應.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 12:56:13又要把魯空嘎到崩潰哀嚎了 舒服
了解，感謝兩位大大，我看單價開的比社區的實登便宜2-3
萬，看來可以再砍砍看，另外想問平車跟機械有在出租，機
械有在賣，真要買房的話，該先租平車存錢等釋出，還是先
買機械的將就用呢？感謝～
哦哦，看到上面回文了，感謝西大不厭其煩回答
我也是覺得消息亂飛預期心理作祟，但最近升息到頂，朋友
很多人對機械沒安全感. 所以機械車位比沒車位好,但是跟平面車位的強勢度有很大一段距離. 能弄到平面車位最好. 但是. 蛋黃區你應該也很難單獨買到車位. 幾乎沒有人再把車位拆出來賣的. 機械車位則是有人對機械不信任所以確實有機會拆出來賣. 平面車位的話,他不用,也只會想出租. 很難拿出來賣.
東六的美廳院不知道要開多少
高樓層不知道有沒有要開到見七... 但是會比最近巨蛋珈柏麗高. 以及. 珈柏麗是15F. 美廳院是29F. 通常同樓層價位都差不多. 因此美廳院16F以上的價格自然就會比珈柏麗高. 造成建案的最高價,例如美廳院的2xF..... 價格就會比珈柏麗的最高價明顯高不少. 這牽扯到樓層的關係. 所以珈柏麗開價雖然只到小6x. 但是美廳院有機率看到七.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 13:01:19圈聊天又開始蠢蠢欲動了... 但預售比較可挑是真的
遲來的恭喜gym大.. 丈母娘說退休要當後援 484想搞
請問是少子化>內需產業影響>政府狂印鈔救產業>台幣大
貶值嗎？謝謝
會壓到,產業,金融,政府財政,社會福利. 不是只有內需產業而已. 勞保健保,甚至政府稅收都會被惡性衝擊. 再這種情況,基本上都只有稀釋貨幣可以救.
台北市平面很難有機械可以將就，其他縣市盡量平面吧
ceca大，請問自住首購新莊高架第一排預售屋格局跟金
流算一算還可以的話，值得買嗎？
高架橋會有聲音甚至有震動. 你要先看你自己受不受的了. 受的了,價格有明顯便宜的話,那你要自住ok阿. 反正缺點如果已經反映在價格,那再投資上來講他就不是缺點. 只是反映價格應該是砍幾%,每個地方不一樣,你要再當縣市做調查和判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 13:03:46自住金流過，爽就可以吧!
同意急著買的那一段，最近看很多不管預售還是中古屋都很多
人要買= =中古屋還有遇到20幾個人要看房的，下斡還好幾個
廢話太多啦，簡單說預期可以影響成本增加的因素未來
真的傻眼顆顆，重點是那個成交價格比實登高了10%
還很多，不缺錢就慢慢來，反正那些最後以為會便宜的
還是在看房時會被巴到麻
應該說. 通膨和地價壓制到中小建商死光. 也無法"誕生"新的建商來搶市場. 而大建商壟斷市場的情況下. 下一波大漲,一開始是拉回通膨效應該有的價位. 但是之後就會順勢繼續炒作,包含哄抬地價....
加柏麗成交有55+就很不錯了…要成交6字頭很拼
珈柏麗開到小6. 現在的成交應該看不到六. 除非他未來有拉升價格. so...上面講的是開價. 美廳院就算開價到七. 成交大不了也是6多一些,理論上來講短期內,最高價都不會有破65的機會. 但是美廳院之前是聽說要平均5字頭.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 13:05:47市區停車費這幾年用噴的，記得C大幾年前就講過會炒
車位
謝謝ceca大
原來今天封測結束，想說你今天怎麼有時間戳魯蛇XDDD
0325大家一起來玩排隊破壞神
25日有死靈和德魯伊.
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 13:11:53想請教ceca樂居創辦人說降息通常是房價下跌期怎麼看
呢
早期降息是因為金融風暴或是產業崩潰. 例如2000~2003.... 而後來降息例如2008好了,他一路降息到2010. 但房市2009就準備,2010拉出了一個很誇張的大漲波開始. 而2009的房價在準備期就差不多超越2008之前的價位. 之後2015左右一路降息到2020後. 房市其實2018~2019就開始準備,2020開始一波大漲. 如果你單論降息的點. 2000年那一次降息啟動點真的是災難,所以崩盤. 2008降息是世界級的金融災難,雖然整體房價並沒有崩盤的慘烈,但是進入很冷的冷盤. 2015那一次降息其實降幅很低,主要目的是甚麼產業復甦!?!?但是房市確實也是進入冷盤. 這幾次降息都跟台灣自身狀況有比較直接的關係. 尤其2000年那一次,台灣非常嚴重,比歪國嚴重非常多(日本除外,日本崩潰的關鍵時間) 但是這一次跟之前不太依樣. 這一次是世界輸入性通膨,才狂升息去壓. 然後壓到歐美自己都再出問題,外加通膨確實有消風狀況. 在牽扯到輸入性通膨硬用升息去壓並不是經濟理論上的正確解,所以遲早要轉降息. 而...台灣都在場外看戲. 不動產是內需產業. 台灣都在看戲,升息也都斑馬斑馬. 因此對實際不動產衝擊很低. 這也是為啥房價連回檔都沒產生的另一個理由. 沒人急用錢啊,沒幾個人被裁員無薪假,沒幾個人公司倒閉. 而降息對台灣也是一種宣示,降的幅度也不用想太多. 最多降到2020年那時候的利率應該就到底了. 因此這一波冷盤基本上都只是內心情緒性影響而已. 本質上台灣沒啥影響和巨變. 而台灣降息也只是因應美國降息循環開始,避免沒降息台幣太過強勢的調整. 那自然要因為這個理由降息而房價走跌. 這是很奇妙的思維角度...XD
最近很多新聞都政府買的啊 什麼打房 房市變冷
認識的建商 已經買了約40塊地 累積實力 緩慢推案
等停止升息前1.2個月 美國開噴 接著又是亞洲了
樂居是說降息「初期」，因為經濟不好房價有可能回跌，
不是整個降息循環…而是只有初期可能跌而已
問題是經濟哪裡不好？
現在是金融系統風險出來 和經濟完全兩回事
這個才叫有趣啊
通膨和經濟都還是正的 升息路上出現金融事故
真的快笑死
現在應該只是承續2016年的下修吧，只是2020年出了個肺炎
，美國又大水漫溉，造成本該下修調整的房市又往上衝，但
下修你說要修到2020年那也是癡人說夢，2016年修到2020年
都沒讓你見到2010年的價位了。
亞洲目前也只有韓國在吐血而已
暗黑只玩過D2 從1.08玩到1.12 也超久了(飄味
其實泰國越南也在吐血
可否請教大神房價與含裝潢的價位比較方法？裝潢抓多少價位
比較合理呢
但那是更早之前就爛了（2020-2021）
讓我存銀彈的時間根本不夠 還以為可以緩跌三五年再
進場QQ
想請問C大，如果想投資中期先出租後賺價差，但只能買6-7
今年2-10月 買房意願增加賣房意願減少，預期問券結果
百左右的物件，有什麼建議嗎?因為看了一輪591發現這價位
樂居圖片那是降息前期小跌然後直線上升不是嗎？
你與其去抓那短短的跌價期 不如有消息就買吧？
能找到的兩房都是機械車或沒車位，還是只能看公寓了?
在高雄
友達已經喊出面板報價回升，景氣修正已經結束
感謝Ceca大優文，請教雙北還有哪些區域有機會進場嗎
？還是便宜治百病，先衝中古屋，最近要緩漲讓人受盡
委屈Rrrr
今年底前 美國一定會降息，建議要買要快喔
跟對岸車市一樣~大家輪流降
謝謝C大。想請教一下，您的短中長期在時間上的定義大
概是多久呢？兩年以下算短期、2-8年中期、8年以上長期
嗎？
現在可以買蛋黃中古屋嗎
想問問人車分道呢？最近有看到國小旁的人車分道透天
，價格不錯。但房屋有被煙燻（房仲說是地下停車車子
不小心冒煙），看屋的時候已經重新油漆過，目前裸屋
狀態，這種房子需要注意什麼呢？
謝謝開導
美國會維持利率一段時間 臺灣也是哦
不會再回到以前利率了
而房市接下來難再大漲 所以自住客確實有本錢不追
請教ceca大怎麼看鳥松大華附近別墅
想買間來自住，賣掉現在住的大樓
推C大 城揚那兩個新案好想了解
通膨+缺工 是要怎麼降...成本就在往上了
米國升息到目標利率會維持一段時間，但我們央行一直維持
不動隨時趕著想降
台灣23號就會開會了 在看看吧
高雄大概2024 2025自主需求 在想到底應該著重在中古還是新
屋
去年底入手一間蛋黃區預售價格依然硬完全沒有跌的樣子
預售就建商跟自住看誰先投降啊
建商太小預售不敢買，建商太大放著不賣也不降價根本沒在
怕，自住客囧…..
全世界有看過交易量窒息，價格還會往上漲的東西嗎？時間
還沒到而已。
講那麼多 買就對了啦
台灣只漲不跌 不用怕
去年成交31.8萬新聞說交易量窒息你就信
ceca大想請問對A7現階段還有展望嗎謝謝
租金可以漲了吧
還有一個族群是房貸繳完還想買下一間的 這個族群剛好是
人數最多的六年級 這筆錢留著也是亂花 倒不如繼續置產
東風何時來~再不來就只有西北風了!
打字機你什麼咖 蛤
等大羅董開始蓋房子在進場
推
年底準備噴出
2022年全年房市成交量31.8萬件,
你告訴我這叫做窒息量？怎麼你一年買賣幾件？
一群腦袋空空口袋也空空的底層可憐啊
未看先推
我前幾天賣掉一件掛了2個多月的物件
全社區第二高價謝謝，第一高價高樓層
我這間是低樓層
交易量少？ 第三戶4成解封看看會不會被買光
請問 ceca 大，小重劃區同時有三個建商在蓋，這樣算
有潛力的地區嗎？其中一個是寶咖咖
整天等崩盤的 先等股票回12629好嗎？現在還在死撐萬5
整天想崩盤 先看看股票崩不崩再說好嗎
既然會漲 大家還不快買爆 壓身家啊
這波萬五真的撐很久 蠻意外的
美國降息要等 台灣很快降息的
又來一個傻白，這裡買房的誰沒有壓身家？
有250萬現金就買1000萬的房子了
總財產沒1000萬那不算壓身家？
真的吼，我對這種人過敏怕傳染
美國與台灣不會再回到以前的利率？ 這財商難怪當魯空XD
現在真的有感受到房市熱度漸漸回溫了
建商廣告越來越多 有眼睛都知道壓力在哪邊
你是覺得熱的時候建商廣告多呢. 還是冷的時候建商廣告多...XD 喂. 第一天關心不動產喔...XD
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 18:08:56很多人搞不清楚. 他是真傻還是假傻..XD 對未來都是"以對自己有利"的狀態在幻想..XD 這在鈔票的世界. 會是韭菜中的韭菜阿~!!! 怎麼死的都不知道. 快回到現實世界來喔. 現實世界是很殘酷得喔!!! 至於裝傻的. 恩....
※ 編輯: ceca (61.227.96.99 臺灣), 03/21/2023 18:10:38大概以為電視買廣告都是賣不出去的 笑死
樓上，不是這樣嗎？我想買的預售一堆廣告，還有廣告車，
被同事笑
我看麥香奶茶廣告幾十年了 有人笑嗎 還是他賣不出去
同事水準太差吧...
我覺得開案後廣告太多的預售真的比較弱一點...
真正好賺的不太需要打廣告
不過如果是還沒開始賣就在打的，就另當別論
去年底股市最爛的時候購入青埔一間預售不二價 銷售破七成
房事冷在哪XD
我覺得最大東風是解除第三戶信用貸款，比降息難預期，所以
最刺激
同意，而且租金市場真的蠢蠢欲動
所以持有稅太低就是問題
你要知道個屁啦
認同！空空繼續租房吧，哈哈哈哈哈
不要炒房了啦...看看人家九妹開買房課賺翻@@"
你開課應該隨便幾億就收進來了...搞不好我還低估XD
推
升息的尾巴....
我也覺得下波一定拉通膨這波
台灣物價繼續衝，基本時薪調整。但若整體薪水沒跟上
代表中產階級貧窮化，最終要看買盤力道在於中產，
還是更高的階級
有可能劇烈M型化，終點不知道在哪
想請教ceca大，偏鄉地區虎尾的預售屋能買嗎？目前看起
來都是小建商自售，高鐵附近好還是市區好呢？
請教ceca 大 ，獅甲國宅還能投資嗎？
輿論講跌講幾年了 現在才說是輿論?
開課了開課了，網路世代不利用太埋沒你的才能了XD
仲仲們加油，最近很難過對吧
推
仲仲不難過剛好休息，會的老早經營人脈去了
台灣的通膨還是被政府壓，都壓成這樣了，長期還是要反應
我看了3個月都沒跌啦 感覺蠢蠢欲動
吹哨壯膽。。。噢不對這裡只漲不跌
投資客的敵人是另一個撐不住的投資客
房市熱的時候，廣告都不用打就完售，這投資人都心知肚明
緊張了齁
請問 ceca 大 我覺得你講到一些目前看空的YT沒說到的點，
但有個疑問是目前美國一直升息，國內卻不升 這利差造成資
金外流及進出口匯差和債務風險，如果這個狀況久了這泡泡遲
早會破的對吧？這會造成什麼狀況？會對房市有影響嗎？
看了兩年多房屋和房價，我自己認為即便跌也不會掉多少了，
我自己是真剛性，雖然我買得比實登高一點，但總算塵埃落定
回樓上台灣沒有泡泡因為台灣人是真的有錢結案
利差會衝擊的東西. 有一個指標可以看. 那叫做台幣相對美元匯率. 如果台幣繼續相對美元貶值,真的要奔35. 這樣央行必然升息. 但是目前...台幣穩在30.x 央行幹嘛要升息? 資金外逃出逃,影響最嚴重和直觀的會是台幣匯率. 另外,浮動的資金本來就跑來跑去,他只是來套利撈錢. 這種跑掉不太影響產業. so...之前台股大量外資跑掉,央行都老神在在. 阿這些投機資金又沒啥創造能力....愛跑就跑嚕. 只要匯率穩定就可以了. 所以不要把"資金外逃"看似好像超級大災難一樣. 台灣很有錢的,無論人民還是政府. 所以台灣在國際金融波動上抵抗能力超強,是超級強中的強. 這也是台灣很多東西都很平穩的基礎之一. 人家在巨浪波動,我們在小漣漪. 對比你看韓國就應該非常有感受....韓國很窮的,顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 11:49:51感謝Ceca大開示...
就簡短一句：利率影響房市即可。
你這樣會搞錯重點. 是美國升息拉垮全世界股市. 然後讓風向產出一種升息股市都垮了,房價也要垮的輿論. 之後美國升息升到要尾聲. 股市都谷底打底反彈看起來要重新啟動牛勢. 而房價都沒跌. 因此剛性買家開始轉換念頭認為不會跌了. 所以交易量開始慢慢回升. 如果你說利率會影響房市. 那請問怎樣會漲怎樣會跌? 這次為啥沒有跌? 太簡化一件事情. 反而會把問題的判斷搞得更混亂...XD
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 14:25:08講到建商廣告最近真的讓我聽到有感的是南科相關 電台一直
廣播www
如果說美國這次升息造成銀行倒閉潮，只好降息應對，但通澎
壓不下來引發惡性通澎導致金融危機，這種才會讓台灣房市真
正的往下跌嗎？
通膨壓不下來. 房價就飛天了. 房價會反映通膨. 停滯性通膨或是輸入性通膨. 請問投資建議有哪幾樣? 其中一樣有沒有是不動產...XD 你營造成本大漲. 房價要怎麼跌? 台灣要崩潰. 產業崩潰阿. 大量失業+大量公司倒閉,引發租金崩潰(太多人租不起房子) 租金崩潰才有辦法讓不動產基本面下降到產生泡沫的壓力. 並且這個崩潰還要維持個兩三年. 不然時間太短又被拉起來,會"來不及跌" 而如果美國升息引發銀行倒閉又降息. 你想台幣會怎樣? 台幣會飛天. 台幣飛天我們央行要怎麼辦? 降息嚕....不然飛天我們出口產業競爭力會大幅下降. 這種情況會又會引發一波不動產超級大漲. so...要知道. 為啥各種無論災難阿還是好事阿. 不動產都會漲. 一方面是因為我們不動產價格被低估...所以很難跌,沒有泡沫的任何跡象. 另一方面. 金融世界中,最脆弱的東西. 叫做鈔票. 鈔票太脆弱了,好事他也貶值,壞事政府一拯救也是讓鈔票貶值來救. 而公司因為牽扯到她會滅亡,大盤可能還在那邊,但是公司會輪替,舊的死了新的活了. 所以你買股票,很容易吃到這種輪替...你買的股票死了,新興股票飛天了你又沒買. 但是不動產不吃這一套,無論你產業或是金融怎樣跑. 房子就是房子... 所以他跳出單一物件風險的狀態. 又占了貨幣動不動就貶值的便宜. 再加上目前台灣稅制和金融狀態來看不動產價格又被低估. 所以才產生這種,不動產怎樣都在漲,然後超級難跌的狀況.... 歷史也不段的在告訴各位這件事情 2000年最後一次崩盤後,台灣就很難再看到傳統意義上的崩盤.
C大，法拍是因為很多仲介騙代標所以才會有標高價的情
況。網路 路邊廣告超多騙民眾找他們代標收仲介費
法拍代標影響是一回事. 但是實際上還是. 太多自住戶自己把她搶高. 代標怎樣影響會有個限度.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:06:14沒有壓力要賺多少錢的只有小建商，大型上市櫃建商
，都是有壓力的
，否則他無法維持運轉，你要維持跟銀行的關係，又
要養得起工程能
量，不可能你當烏龜3～5年，重出江湖就要大推案，
而且股價也會打
到地下室去，而且大建商的體量也不是小建商可以比
的，所以這些建
商一定會維持一定案量，資本額持續擴大，不可能當
烏龜躲起來不推
案。
大建商只要控制她之前的案子交屋和款項入帳就可以了..XD 他又不是貿易公司還是製造業. 哪需要天天都有進出帳. 這是不動產, 不是零售業不是製造業不是OOXX... 不動產都久久一筆. 另外他沒交屋他也不可以入帳... 再者. 建商的帳最好"做"了...XD 營建股建議去多了解一下. 跟你想的差太多了.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:22:21另外,很多時候,很多建商的股票. 很多時候.. 交易量低到.... 低到你自己去看一天幾張. 顆顆..... 維持股價? 他們又不是甚麼熱門股... 哪來的天天在炒股? 你知道之前有趣的是. 1xxx萬就可以把一隻營建股買到漲停嗎. 阿就沒量阿.
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:24:23你知道今天三發地產,交易量多少嗎? 23張股票. 謝謝合作!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:27:00不要玩電子股科技股和權值股玩太多. 對其他類股有錯誤的認知..XD 你今天既然要講營建股. 拜託. 多研究一下營建股. 不要亂套用. 這樣會死... 營建股,你錢進去很容易被玩. 你錢進去了要拿出來也很困難. 你不覺得,大多股票老師很討厭玩營建股? 這東西很危險的. 但是你說這麼危險幹嘛有人要玩. 阿要嘛因為他配息阿. 要嘛因為它會漲阿...XD 之前遠雄配息那麼爽,他不動產資產又那麼多,甚至一度股東權益低於它的資產. 所以很多人持有遠雄也不想賣阿. 慢慢吃慢慢吃,然後屯著屯著,爽爽收當時7%的股利. 長期公司資產又抗通膨不向金融股很容易賺了股利賠了股本. 但是如果你今天主力要操作遠雄. 你會被趙家玩到你破產....XD.... 營建股很危險的...
※ 編輯: ceca (61.227.112.249 臺灣), 03/22/2023 23:30:51大多老師討厭玩營建股？建議你去理解一下現在營建
股的財報跟過去
差別在哪，法規是有改過的，你說的那是什麼年代的
事情了啊？了解
一下最新的做法吧，現在所有的營建股都有人系統的
在監控，好賺到
不行，而且營建股跟其他產業不一樣，股本大小和籌
資的能力絕對有
差。建商不推案可以啊，但別人推案繼續擴大股本，
最後你搶得到地
嗎？銀行團會挺你嗎？建商就是在幫銀行打工的打工
仔，你要龜縮可
以啊，那你就繼續當小建商，我兩個阿姨在高雄就是
萬年小建商，常
常在休息的XD
50
[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了實在不想這麼說，但分析起來還是會漲，而且是更容易漲 之前漲是因為原物料漲， 接下來漲是漲供需的變化 供需變化主因有以下三點 1.巴菲特：高通膨時代最好的投資標的之一是房產地，需求上升![[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了](https://img.youtube.com/vi/jxf-ILjbLoE/mqdefault.jpg "[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了")
18
[閒聊] 別幻想房價跌，別上漲就阿彌陀佛了新屋供不應求 導致要搶房 買方願意追價買 而且有錢人多 這是上漲主因![[閒聊] 別幻想房價跌，別上漲就阿彌陀佛了](https://i.imgur.com/flQgr6ub.jpg "[閒聊] 別幻想房價跌，別上漲就阿彌陀佛了")
7
Re: [新聞]預售屋轉售第三人最高罰3百萬,最快7月上路你說的很對 投客轉戰跑去炒中古屋(新成)，中古屋價格上升 那預售屋呢？建商會很佛心開一個跟中古屋價格差不多的嗎？ 當然不會，中古屋價格上升，預售屋也會上升 直接升到消費者受不了為止4
[閒聊] 建商會遇到新案無法拉價的情況會怎做?目前台灣較熱門的區域就是新竹/台中/台南，當然因為QE，其他區域也有大小不一的漲幅 台南最近度的桂田磐古2又上新聞 然後從房價提升可能就幾個方式 1.建商新案拉抬單價以及總價 2.投資客/自住客幫忙買市場低價物件，可能直接加價或者整理後再加價4
Re: [請益] 在台灣是不是沒有好的打房方法其實要打房也不是不可能啦... 房價會這樣一直漲 有很大一部分原因是因為通膨 地皮漲 原物料漲 工人薪水漲 ... 各種成本都漲1.3~1.5倍
70
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億61
[閒聊] 南部租屋仔看南部房價![[閒聊] 南部租屋仔看南部房價](https://img1.591.com.tw/house/2024/12/01/173302753734749204.jpg!1000x.water2.jpg "[閒聊] 南部租屋仔看南部房價")
51
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億![Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億](https://img.youtube.com/vi/cdDj24Cmd9E/mqdefault.jpg "Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億")
30
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億10
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億![Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億](https://i.imgur.com/10lFLGxb.jpeg "Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億")
20
Re: [新聞] 房貸之亂到明年！全國「人均扛貸」1043萬![Re: [新聞] 房貸之亂到明年！全國「人均扛貸」1043萬](https://i.imgur.com/9lRp8UFb.png "Re: [新聞] 房貸之亂到明年！全國「人均扛貸」1043萬")
56
[閒聊] 區權會的神奇議案?![[閒聊] 區權會的神奇議案?](https://i.ibb.co/1LV3LPk/4e3c22c9-c0c9-4c0b-8335-75e374aa1b34.jpg "[閒聊] 區權會的神奇議案?")
13
Re: [新聞] 台北、桃園、台南預售房價都跌了 房仲示7
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億6
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億12
[閒聊] 買小宅也能輕鬆養小孩![[閒聊] 買小宅也能輕鬆養小孩](https://i.imgur.com/OwUTMr2b.jpeg "[閒聊] 買小宅也能輕鬆養小孩")
7
[賣/高雄市/左營區] 高鐵站大地坪電梯透天店住![[賣/高雄市/左營區] 高鐵站大地坪電梯透天店住](https://i.ibb.co/kgPP850/image.png "[賣/高雄市/左營區] 高鐵站大地坪電梯透天店住")
18
Re: [新聞] 央行隱藏手段「別想搬錢」 科目四、增貸7
[請益] 詢問首購的認定![[請益] 詢問首購的認定](https://i.imgur.com/CbwAipCb.jpeg "[請益] 詢問首購的認定")
5
[社區] 台中南區-泓瑞恆昕1
Re: [閒聊] 買小宅也能輕鬆養小孩1
Re: [閒聊] 買小宅也能輕鬆養小孩
Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億
Re: [新聞] 房貸之亂到明年！全國「人均扛貸」1043萬
Re: [閒聊] 南部租屋仔看南部房價
[閒聊] A7鳥格局買58萬會套幾年?![[閒聊] A7鳥格局買58萬會套幾年?](https://i.imgur.com/4kkzCi1b.jpeg "[閒聊] A7鳥格局買58萬會套幾年?")