Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們

夫妻雙方都七年級，夫英國人妻台灣人，
另一半小我一些就不平均了 XD

座標英國倫敦

2010 我到英國讀博，在一個不大的大學城小鎮

2013 家裡叫我買房，小鎮房子不貴，學生簽證也不能貸款，
全額買了三房house，開始房東人生。
一開始自住一房其餘兩房出租，瞬間達成財務自由
（存不下錢的情況但可打平日常開銷）
同年認識另一半，交往一年多結婚。

顯然這裡有人誤會，三房是指三個房間。
我自住一個房間另外兩個房間分租出去，不是一次買三間房

2015 結婚搬去倫敦跟另一半住，對方土生土長倫敦人，
他2010年就買兩房公寓自住，搬家後我的房子繼續出租。

2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租，
倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。

2019買下同區段三房公寓自住。
頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸，原公寓出租每月是正現金流。
英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only，開槓桿神器。
貸款25年只需要繳利息，本金最後一次還完就行，但此種貸款僅限出租。
（2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%，直接翻倍）

兩間房貸（自住本利合、出租只要付利息）扣掉倫敦兩房的租金（稅前）
根本和我們原來房貸差不多，一樣的支出同地段居住面積直接多50%，
頭期還不是用存的而是直接轉貸而來，當然要換房！

2021 小孩開始上學，英國小學放學早又放假多，
每天三點放學還一年放假十八週，四個半月，正常工時太難配合。
和另一半討論決定我不找全職工作，投入房地產。
我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間，這間我當初買在低點，
九年來也漲了80%。
2021當時利率又低，貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。

2020-2023
疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。
原因是疫情間租金本就降價低於疫情前，2022整年都在升息加上通膨，
又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。

2022我看了整年的房，也看著利率一路飆漲，
中間改變目標從貸款改現金買。
出租房一般可貸75%，我可以買到蛋白區四房（那間四房適合做分租HMO)，
但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。

2023我買的一房終於交屋，我買房買出心得來也意外開啟副業推出

英國房產線上課～

英國房產買下後要六個月才能轉貸，現在利息高我就先放著專心製造小孩去。
之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間，
目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。
只要買對地方，房產持續增值，
每隔三五年就能重新操作一次。

不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大，
也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。

另外英國沒有第三間限貸成數的規定，
但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出，
要規模化要走公司登記
（19%公司稅，分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高，
差別在公司可先扣貸款利息支出，個人不行）。

賣房資本利得稅也高，個人是18%-28%，
買房印花稅也很貴，整體來說適合長期持有不適合短進短出。
短進短出一定要用公司買，做整間翻修、
一間隔兩間、店面改自住這種情況
才有足夠利潤做短期。

這是一個讀博士變成包租婆的故事

另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。
倫敦已經算英國裡投報率低的地方了，但還是比台北好太多。
但房地產一直是在地化的市場，人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大，
不同國家甚至地區相比其實意義不大。
（那我還比 XD)

最後一點來房板的心得就是，ceca講的是對的，真的要聽啊！
稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同，
但開槓桿的原理是一樣的，我自己當房東十年下來的體會也是這樣，
但他講得清楚又願意分享，真的難得！

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請問想知道什麼細節？

但台灣租金收入「幾乎」不用課稅啊 英國是這樣，房租先扣40-45%個人所得稅 扣完再去繳房貸，剩下的才真的是你的

是沒錯，但稅真的很高，台灣是低稅天堂 各有各的玩法啦～

可能我認識的還不夠多，真的不報稅的我知道都中國人 台灣人有做非法Airbnb的

新買這間用附近租金行情去估gross 是6.4% （租金/房價）% 淨投報率（租金/總花費）約5.87%，只要裝修預算有抓對。總花費：房款、律師費、印花稅、裝修家具家電。 不是倫敦投報率都這麼高，是我會買～ 之前買的我已經搞不清楚該用哪個時間點投入的錢算了。舉例來說，我小鎮房子漲了八成後我貸款75%出來的錢就超過當初投入的本金了。在拿回超過當初本金的情況下，貸款利息支出只佔每月收租三成，我每個月還是有那間房的七成租金收入。真的是生金蛋的鵝～

我不知道，我只說出我看到的但原因為何在地人應該會比我更了解

當然差很多，我老公他比較會賺就沒有靠家人買房 但真的能早上車就早上車 我們都2x歲買房，十年後就拉開差距了

不看家人就我老公啊～ 他年紀比我小，比我早買房，家裡沒資助 他說是剛開始工作就有買一些蘋果股票，後來就賣掉換頭期款

前面有寫，是第三年買的房 十年前小鎮買房不用二十萬 當然現在沒這個價了 不過當年英鎊1:50啊！現在才36、37

那是現在啊！ 英國房貸多數人都會選固定利率，固定兩年或五年 十年的也有 我們2019、2021貸款時的利率都不到2% 離固定利率到期還有幾年時間 至於到期了怎麼辦？漲房租囉～

現在有差，2013的時候沒差 但這個差是差在「居留」，你只要在買房前過去12個月在英國住滿183天就算本地買家