[請益] 三房後的資產整合與操作

版友們好，

小弟自2019接觸房版並購入第一間中古屋後,幾年下來受惠房版上良多也陸續購入三屋
近期預售交屋準備重新整合財務,想請版友幫忙健檢一下操作上有什麼沒注意的地方？

個人狀況:
年齡:34y/未婚
年收:稅後250萬+
現金:300萬
股票:台股約50萬可略 &美股約300萬(多為ETF且短期無贖回考量)
債務:房貸1150萬,其餘無

目前持有三房(六都市區)，預計操作如下:

名下A屋: 0y新成屋_3/2/2電梯大樓(購入1350/同地段新案估值2000-2200)
貸款1147W/月還息2W(寬3年),預計投入現金部位200W裝潢整理,計畫寬3年後再多繳2年並申請轉增貸

名下B屋: 28y中古屋_3/2/2電梯大樓(購入580/同地段實價900-950)
去年底向長輩週轉400W償清,目前無貸款/月租金16000,預計重新掛4貸款(不還本金,月還息1.3W),償還長輩後預計剩餘200W左右並投入美債正二

人頭C屋: 29y中古屋_3/2/2電梯大樓(購入900/同地段實價1000-1100)
貸款770W/月還息1.3W(寬限餘1.5年)/租金18000,近兩年將有區域重大建設若上漲則售出

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1)今年購置A屋(掛1),如果同年度再增貸B屋(掛4),資金用途為償還親人借款&投資,不曉得近期銀行端是否會刁難或拉高門檻? 另外償還親人借款後,他們也會再拿去償還名下房貸,請問"A借房貸>>贈B>>B還房貸"這操作是否會踩到法規?

2)A屋吃到房市較多漲幅,如果短時間(1-2年)想再次增貸or轉增貸,是否有可行性?

3)這波操作後預計金流:200W美債正二年息8W +租金年收41W -房貸年支55W = 年支6W,
待寬3年結束後預計每年額外支出44W,按目前收入評估相對壓力不高的情況下,該如何再
加大槓桿操作呢? (ex:美債質押or信貸??)

4)以個人名義全現金購入第三屋(六都低總公寓)再掛4借款,請問目前經驗放款成數大約?若槓桿太低使投報率效益大打折扣反而比不上投入大盤ETF,請問一般多房族會怎麼操作?

最近政策頻繁改動, 對於想藉由房產翻身的中產真的是處處受限...

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預計分兩年or現金提領方式陸續過戶!

請問(2)如果要轉增貸是不是應該提早償還本金比較好?

目前也是打算遵循房>股>房>股的循環,現金不足只能買低總又被政策卡數量,謝謝B大 建議,看來我應該先投入股市等待本金累積更高水位,再擇期入體質更優的房產

瞭解！那我先詢問一下配合的專員，提早做準備

這間是掛親人名下，用贈與的名義作為頭期款，時間也接近兩年，短期無買賣打算

原本的想法是希望最大化利用槓桿並且做為下一屋的啟動資金，但短期看來不太容易...