Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
※ 引述《linandydog (伯)》之銘言:
: 原文恕刪,單純想借個標題碎碎念。
: 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale)
: 懶得讀的話重點在下面這張圖
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
: 如果持有六年平轉,身為一個無經驗無背景房市小白,你會拿到-0.95%的年化報酬。
: 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR
: 用兩年前的超低利率條件搞出負年化,這怎麼可能!??
: 問題就在於,大神是大神,但你只是小白。
: 因為你是小白,只能跪著求仲介收斡幫你談價,根本殺不了仲介費。
: 因為你是小白,只能看到大神收剩下的物件,在各種隱藏缺陷物件中踩地雷。
: 因為你是小白,拿著地雷物件怕空租,在591比價半天,只敢開投報3%的房租,含管含車。
: 因為你是小白,平常要上班只能請仲介代租,兩周租掉加半個月代租費,直接去一個月。: 因為你是小白,代租不幫篩房客,結果房客各種雷點年年不續約重找再繼續被代租扒皮。: 因為你是小白,電器壞掉水管不通,你也只能請假找水電來修,開價多少就付多少。
: 對大神來說,這些都不可能會是問題,但因為你是小白,這些全都是你的成本,跑不掉。: 我怎麼知道? 因為自身就是一個沒祖上支援,毫無金融/仲介/裝修背景或相關人脈。
: 現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資,學校又沒教只能在網路上爬爬文。
: 背學貸負債出社會還要給孝親費,撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。
: (上面那間1000萬的是熟識親人買的,不是我)
: 物件如下,台中74環內10-20年屋兩房平車,同樣真人真事只稍改數字方便計算。
: https://i.imgur.com/BowGxch.png
: 重點是,身為一個小白,現在投資房市你要有明確的認知
: 你能買到的物件,起始年化報酬就是負的,還負不少!
: 各種顯性/隱性的成本會把你的帳面投報整個吃光還倒吐。
: 房價哪怕沒跌持平、只是漲不夠對你來說也會是虧爛!!
: 你當然可以凹單十幾二十年直到某天漲幅終於夠了為止。
: 只是沒有什麼"房價下跌靠房租收入也穩賺",那跟高股息左手配右腳類似就是自我安慰。: => 你的投資獲利基本上完全取決於未來房價的漲幅要夠大,醒醒吧你就是來賺炒房的 <=: 在有了這個正確認知下,自行估算能夠承受房價不漲的虧本風險。
: 對未來整體漲幅有足夠的信心下,才建議一個小白開始投資房市。
: 而不是看大神分享的神案例短期賺兩三百萬或隨手2位數投報收租,就以為自己也行。: 還是那句話,大神是大神,你是小白,不要妄想你能做的跟大神一樣好。
: 以下單純個人心情抒發:
: 過去幾年看板上文章一直有種奇妙的矛盾感
: 就算去掉那種看空或是明顯沒打算參與市場來亂的文章
: 總是有一種聲音跟你說閉著眼睛地圖拿來丟飛鏢買房都能賺,沒房的空空只會哭哭。
: 然後又有另外一種聲音嘲笑那些買到落後漲幅區域/物件的人
: "fomo仔/基期這麼高/爛眼光/看你到時要賣誰/毫無基本概念/不做功課"
: 問題是,在這樣一堆龍蛇雜處的文章/網路情報裡面到底要一個小白怎麼"做功課"??
: A.找公開客觀數據阿? => 實登走勢/人口組成/都市發展/就業/學區/坪數/社區/地價...: 所以這麼多情報要從哪開始分析? 出現衝突哪邊權重高? 如何按照地區變更模型?
我想問一下,當你還是學生時,買電腦時你要怎麼知道 CPU/Ram/顯卡/ 時脈要多少?要不要多工多序?要ddr幾?
這裡面哪個重要,權重怎麼分配?
: B.聽知名度高的阿? => 難道要我信Sway?
: C.看房版文章阿? => 很多文章都有超發散的討論(X)吵架(O)推文,還不乏彼此矛盾的: 所以哪些觀念能類推? 哪些不能? 誰在渡化無知大眾? 誰又在反串?
: D.只聽公認大神觀念不就好了? =>所以大神每一句100%相信,其他人文章/推文都不看?: 那照抄C神的公式結果被鞭屍到體無完膚該怎麼辦,又回到你得做功課不能直接抄?
有個疑問我大概十年前就在問這些伸手牌
但到現在始終都沒有人回答我
那就是買個萬把塊的3c都知道要貨比三家做功課
怎麼買上千萬的房子,就得別人整理好好,照抄就能"必賺"的法門給你,不然就是社會對不起你?!
: E.把有人提過的雷點全都避開就可以了吧? =>喔 那我就只剩下:
: 兩/三房平車精華重劃區高樓層低屋齡好社區低持有費高室內坪數完美格局再加高投報率: ......確定這種物件存在??? 真的存在輪的到我來選???
: F.多做幾次交易累積經驗就懂得怎麼看了=> 恩,這我還真的同意。
: 所以零經驗的小白第一次買到地雷物件根本剛好嘛,因為沒有經驗可以讓人"做功課"。: 以下一些我想像中可能會出現的推文,先回起來。
: Q:那麼多資料不會爬,難道還有人有義務手把手教你怎麼投資房市嗎? 朽木不可雕也
: =>對,我就爛。我是真心不知道該怎麼爬,房版大神的境界我可能一輩子達不到。
: 光交易次數就不可能了。所以我只能退而求其次,
: 以"反正我肯定會買到地雷物件"為前提來做點房市投資的心理建設。
: 沒人說地雷物件就不能賺吧? 風口上不是豬也能飛嗎?
: Q:所以你是那種...一直唱衰強調投資房市缺點但還是自己買房的空空?
: =>反了,如果不是很有信仰的多多,看到試算表負年化就會果斷放棄了。
: 就是因為相信未來那怕是地雷物件,整體漲幅還是可以抵銷掉負年化,才會勇敢買下去!: Q:代書規費9萬8? 持有成本每年4萬8? 你灌水吧?
: =>真的喔,讓你看看小白買地雷物件的厲害程度,大神都不會有這些成本。
: https://i.imgur.com/Msj6v4m.jpeg
: =>真心不騙,關鍵字=提前信貸+保人,還有感謝一切都在信用管制風暴前談妥。
: 家裡對我的唯一支援就是讓我賴家省房租。
: Q:你這邊算錯/那邊觀念不對/XXX費用不會那麼貴...etc,總之沒漲幅也不可能負成這樣!: =>阿這就真實帳本,對不起來少的部分你要補給我膩!?
: Q:那麼心累你還是離開房版吧,投資個ETF或信仰個股不好嗎?
: =>嘿我還真的有想過,以下是我這兩年跟大神單/自行選股的結果,剛剛截的:
: https://i.imgur.com/fXGAlRH.jpeg
: Q:你誰啊? 有人在意你嗎? 當你個板?
: =>知道大家最近真的無聊提供點笑料嘛,順便看看能不能救幾個觀念錯誤的新小白。
: 特別是以為現金投報在5倍槓桿下IRR真的隨便都能破2位數那種小白=過去的我。
本來還想一一回覆你的,不過你的文章負能量實在太重了,看不完! 老話一句,成功的人找方法,失敗的人找藉口!
我當年剛入行投客時時,還在用 64k 撥接上網,連可以參考的網路資料都沒有!我的啟蒙書指有一本窮爸爸富爸爸,跟一本四人幫經濟學!
光謄本要怎麼調,怎麼閱讀? 沒有人教,只好花錢去問代書,還沒人想賺這個錢,個個給白眼,哪像現在網路上教學懶人包一找一大堆,還圖文並茂紅藍黑字一應具全手把手教,就怕小白看不懂.
到地政送件時,因為沒經驗缺件寫錯,被地政臭臉直接丟件到地上,也是乖乖撿起來陪笑問要怎麼補.哪像現在地政櫃台就有範本,還不會有志工親切的教你~
更不用說什麼都市更新規劃,預計重大建設地圖,都有各大仲介給你整理得好好的.當年都市規劃圖根本沒人知道怎麼申請,重大建設基本都是市場耳語~完全沒有可信度!
你這些什麼小白新手困難 blahblah ,在我看起來就是-爛-草-莓!
賺錢八仙過海大家個個拼命,怎麼就有人會覺得別人應該把賺錢方法整理好好雙手奉上,讓你躺著就能賺?還要保證必賺?說個兩句就嗆不然你要補給我逆?
我直接跟你講你這個計算最大的問題在哪,其他小東西像什麼仲介費設定為買二賣四這種偏離市場的就不說了~你最大的問題在於你用六年後平轉賣掉這個設定!
講白了如果你如果照你說做了那麼多功課,花那麼大心血,兩年前台中74環內千挑萬選了一間二房,擺了六年還在原價平轉!
那我建議你一輩子不要再買房地產了.真的!這已經不是小白的問題而是你不適合,台灣房地產勝率這麼高的產品可以讓你玩成這樣,我勸你趁現在美國利率高檔,全部歐印美國公債吧,起碼你能賺到帳面上通貨膨脹的錢~
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推,成功找方法
推
人真好,回一個魯蛇回這麼認真,我都拉黑
真der 入這行的目標設六年平轉
去當債神比較實在lol
配服,蹲下去撿起來
我只能說最神的租金都在PTT上看到的~591開價都沒這麼扯
不過是六年前買今日平轉確實是不行,但現在買六年後真的難
原原po的問題比較像是心態不行 畢竟能指出問題
按個讚,這才是正常的文章。
代表不是完全無知 但知道賺錢很辛苦後就放棄
感覺可以去買幾本雞湯書來看說不定就願意行動
現在的情況就是 這些只是絕世武功的目錄 那些才是秘笈
然後很多人都暈了XD
J大說的公務人員直接甩件丟地上是真的,以前的都這樣
推推推 向j大看齊
2年前買台中我是不信沒賺,賺爛了吧。
我阿姨被丟過文件在地板,這是真的,感謝扁扁
連股票都買成那樣 只會聽大神講的 那為何不買指數
也很多大神在推指數
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首Po很多人只看漲多少說賺多少 其實不對 假設1000萬房子,自備200貸款800 200台銀定存1.725 800貸款能找到I+1就要偷笑10
先講基本理論 ◆ 資金投報率: 分母為自有資金,分子為收益, 用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。 舉例:投入500萬,獲得回報為 → 500×n%17
========================================================================== 好像有各種誤會我緊急補充一下 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算",六年平轉是"假設條件"。 實際上的物件有跟到足夠漲價,我也認為未來一定還是會持續大漲。 但是購買當下還沒發生就是還沒發生,沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X%16
我翻了一下舊文, 你買的時候引用的投報率公式就錯了 用了什麼ceca給的速算法 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 上千萬的東西, 是有要你30秒決定要不要買嗎? 為什麼要用速算法?X
投資決策,常會設算損益平衡點。 也就是說,至少要不虧錢出場的情境。 先設算最差狀況的虧錢情境,然後說會虧錢,既然如此,你何必買? 會不會有物件是怎麼算都會虧損,連損平都到不了的? 有可能啊,就是你買貴了,套了。
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[閒聊] 給想成交屋主自售的一點建議(2) 謄本寫完第一篇 反應比我想的熱烈, 那就再多聊一點 首先要買自售的房子, 一個很重要的步驟就是"調謄本" 基本上仲介, 代書在接案的時候, 第一個動作都是調謄本 二類謄本每個人可以調, 最簡單的方式是去各縣市"地政事務所"33
Re: [閒聊] 如何在45歲達到一億資產我是思想派的 人的思想會影響你的所作所為和結果 所以想達成一億資產,首先你要相信自己一定會達成 然後一步一步找方法去做 這樣聽起來沒什麼道理15
Re: [爆卦]華南銀行擅自取消青安貸款,規費自行買單銀行貸款給你 貸款還不出來時 第一順位是借款行 如果你日後增貸 第二順位是增貸行 然後才是你 銀行撥款都要照會借款者同意才能撥款9
[問題] 關於算命心得如題 小妹大學是統計相關 所以對於算命還是有相信成分 前陣子跑到 高雄給個 「ㄏㄨㄤˊ」 姓老師算命 估狗評價很高都4顆星以上 留言也不是洗評價 說真的聽完蠻失望 一方面是價格很貴(五張小朋友) 也沒說到重點 解盤用很多方法去算命 (紫薇 八字 星盤 印度去綜合評論...)9
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?明天要上班了, 剛好股票房地產我都有接觸過, 就來聊一下我的經驗好了, 先說結論:股票比較好賺 以SPY, QQQ, TQQQ為例,3
Re: [請益] 上班族當投資客容易嗎?: 上班族當投資客? 超可以的呀 做代銷就好了 之前在某大代銷5
[問卦] 錢太多的人除了房地產有更好的放錢處嗎?如果你錢太多多到花不完、多到可以買房地產那麼多, 除了拿去買房地產還有什麼更好的辦法? 什麼都不買抱著錢就算拿去定存也比不上通膨吃掉的價值 其他的投資又都要做很多功課風險又大 錢太多的人如果不買房地產還有什麼更好的辦法嗎?5
Re: [閒聊] 房地產有像指數投資一樣的最優解嗎?房地產摩擦成本大,內扣高,稅率複雜,行情反應慢,報價不及時,不是效率市場。有充 分研究與判讀能力很容易打敗沒做功課的小白,不存在無腦存指數的最優解。投資角度來 說如果不想花太多時間研究並不是好的標的物。但若有想認真研究,不動產應該是蠻有機 會打敗大部分自住散戶的。 上面說的是投資房地產。但如果是自住房,我比較建議換一個方式思考,就是先把自己的4
Re: [請益] 預售屋換約,建商只作平轉?對建商來說是平轉,賣家賺你的錢不是建商賺的 : 我說我以爲建商應該要給我合約是2700萬賣我 : 那房貸呢? : 房仲說可以用讓渡合約的2700萬去談八成貸款 剛好我之前當接盤俠,今年陸續對保交屋,分享一下貸款經驗