[閒聊] 台南東區和宜仁和分析

michiangchen 發表於 2023/8/4 下午5:37:31

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michiangchen

(陳米將)時間Aug 4 17:37:31 2023推噓 8 推:8 噓:0 →:9

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雖然實價登錄有資料
但未必可以很直觀瞭解房屋市場
所以我就以
買賣月份、樓層、房屋面積
這三個影響房價較大的因子參數
當然如果同一社區的格局種類太多也會稍微不利於客觀分析
但納入格局因子那個圖表呈現會太複雜
所以僅就這幾個作為分析標的

首先要有格局跟原始資料

https://i.imgur.com/0GFqgSL.jpg

https://i.imgur.com/ETub5LJ.jpg

可以看出12是大三房、56是中三房、37是2房

逐筆的樓層與單價(只算房屋部分)

https://i.imgur.com/BdS7vel.jpg

價量樓層圖

https://i.imgur.com/BVDWWxC.jpg

這個建案可以看出幾個點
1.車位價格頗高，逼近200，讓人彷彿用低於40萬的金額購買，而且這種小社區車位應該不好停
2. 這個案子2024Q1就可以交屋了，屬於寶佳先建後售的案例，前期也頗敢開價，但現在餘屋還剩一堆，有點後繼無力，價格也開始鬆動
3.建商的銷售技巧都是先鎖定中樓層、中間大小戶型來賣，做為後期高樓層正三房的墊腳石(不然高樓層正三房先賣掉，後面的等於只能便宜賣了)

這建案還有單面臨路的狀況，正前方還是隔商辦。即使後方是單層的星巴克全家，未來難保有高樓層建案開出，感覺滿滿的抗性。但優點就還是在於正東區、仁和商圈，地理位置算是不錯。只是頗好奇這寶佳案子的開價，是否後市仍可期？

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weekman08/04 18:14進工地...有穿安全帽安全鞋嗎

推

gyqmo08/04 19:05台南目前蠻多建案都賣超久，不像2020-2022初那樣容易完銷

推

youngerbro08/04 21:25我覺得地點沒到很好

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