[閒聊] 台北市公寓分戶心得分享
自從金龍第七波打下來後，可以明顯感受到房市的降溫，最近市場物件釋出量提升，價格相對金龍前不合理的膨脹開始鬆動，仲介也開始積極的打電話摳客，但高自備甚至全現金導致很多置產族力有未逮，想買也買不下去，就連最近房版也變得比之前不熱鬧，剛好這陣子弄完一間台北市大安區低樓層室內3x坪公寓分戶，想說這個玩意兒算滿冷門，但過程也滿好玩的，所以提出來分享，有興趣可以大家交流學習
如標題，分戶顧名思義就是一個門牌拆成兩個以上門牌，常見的有大坪數公寓拆成兩間小坪數(拆一半做兩間2/2/1，或改成10坪大套+2x坪3房自用，這類北部比較多），或是透天改成單層一個門牌(中部比較多)，用圖片來看會比較清楚
https://i.imgur.com/7gftdlc.jpeg
缺點
A：高自備
這是要買需要裝潢的中古屋都會遇到的問題，2成頭期+裝潢動輒10萬/坪以上，北市公寓大概要準備800-1000現金部位，門檻相對較高，當然現金怎麼來板上都有分享，不多贅述
B：投報差
以這間物件來說，把裝潢墊上去之後的粗投報我自己預估大概只有2.5%上下略高於房貸利率，以目前手上其他北市物件投報加總約4%來說，這間投報爛到爆，不適合投資(也就是沒有投客在玩的主因)，但因為這間是自用，投報就不管了
C：5x年老公寓
這個版上爭論很久，反正看人喜好跟接受度，但最近youtube裝潢影片上，陸續看到有屋主搬離外圍新房回歸市區公寓的案例，大都是考量懶得通勤需要學區/機能/空間，錢又不夠買北市新房的，綜合起來還是只能回歸這類物件，就看自身需求
D：各類限制
首先要取得過半住戶同意書，另外考量要一拆二，所以原始格局滿重要，會影響之後設計的難度，另外後續空間規劃跟室裝也要符合法規，所以適合的物件需要花很多時間來找，在目前房市冷卻釋出量增加下，對這種物件有興趣的可以花點時間邊找邊研究
缺點說完了講優點
A：使用彈性
台北市小坪數公寓不多，故以目前小家庭結構來說，可以在自己鎖定的區域一次取得兩間相鄰的小坪數物件相對難得，後續無論是一間出租拿來補貼房貸，或是自己住一間長輩住一間，也或雙方長輩各住一間方便同時就近照顧，都是一個不錯的選擇，還能稍微閃過金龍貸款限制，直接分裂多一間出來
B：創造自身需求
以台北市蛋黃區來說，各項條件ok又要這種小坪數的低總物件，非常稀少單價也不低，為了降低通勤跟學區/機能購買正常公寓物件代價又相對較高，所以與其一直幻想有這種物件還要便宜買到，還不如自己做一間出來
C ：裝潢瞬間回本
高總低單，低總高單，雖然高額裝潢費開了下去，但因為隔完後的單間室內面積變小導致單價拉高後，帳面總值在取得分戶門牌的瞬間，裝潢成本就馬上回本還可能超過，未來要處分也相對容易也能賣個好價格，但沒賣之前也只能拿來安慰自己就是
D：租補免稅額加倍
分戶完後門牌多一個出來，對於長租投客來說，租補免稅額會從每個月15000變成30000，會增加屋主給租補的意願也能相對提升租金提高投報，例如侯某在陽明山的學生宿舍應該分割成一堆門牌再給租補，免稅額變成門牌數乘1.5w，就是極致的長租玩法
最後，有錢手骨夠粗的當然是直接買兩間或是直上北市新房，但這就是預算不足的cp值搞法，也不是符合每個人的需要，但以目前家庭結構改變，小坪數當道，以及面對高齡長輩照顧的社會情況下，加上市區低總小坪數物件稀缺，或許這種做法也能滿足部分目標族群
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強喔 常在買賣但這種案例真的比例極低 感謝分享寶貴經驗
改的不錯 中間開大門已經贏一半 如果三面採光更好
分戶受限於隔戶牆，做到這個格局已經很強，要兩戶都三面就
真的蠻困難的了
謝謝分享
是分戶然後售出嗎？
原始格局要3面採光才能割成2間兩面，如果要兩戶都要三
面只有一層一戶的獨棟公寓或是獨棟透天有辦法了Xddd
目前是自用需求沒有出售打算，做這個短期投資出售沒什
麼肉，自用效益比較大
長條型格局, 門開在長邊靠中間處
寬面至少有400cm加, 可做客廳+主臥採光
至少, 如果有500cm+ 更好
前後陽台是必須的 不然沒採光, 最好是邊間
分完隔完後兩間都有雙面採
分戶多出來那間可以考慮賣, 除非你資金沒有更好的用途
推分享
下次可能挑戰看看透天分戶，但大概就要往桃園以南走了
推
之前看過覺得最難得好像是過半數同意書，可以請問會遇到什
麼問題，如何解決呢？還是其實蠻容易通過的?
建議可以在購買前請原屋主先去跟其他屋主收同意書，避免
購買後無法取得的囧境
下一波多頭 回歸室內坪數較大中古 先預告
竟然這麼少推
右最右邊那間房如果要上廁所怎麼上？
這原來是四房吧？!
推推 感覺有長期持有的心態 是個不錯的選擇 只是…手骨要
粗
給讚
房子條件也好 可以開兩個大門
最難的是其他戶同意
謝謝分享，請問能透露一下要怎麼申請第二個門牌嗎?
好像要有一些條件達成了才可以算是分戶
好強 之前有想過這個方式 原來可以增加門牌？
感謝分享
聽過好幾次分戶，都是朋友成家首購買到的，賣方分享我
還是頭一次看到，分析優缺、策略有理，實用推
推經驗分享
投報率真的低
問建築師吧 各地法規都不同
感謝分享
大概三四年前收租公寓開始熱門隔兩間2/1/1
當時覺得這樣處理還不錯
但現今房價及裝潢費用漲了三四成以上
似乎保有整層 其餘資金去其他投資操作
績效更佳
這個應該是不能自己辦理的 都要找建築師簽證 而且水電錶
問題很大 不一定有空間讓你增設
辦理分戶連土地權狀房屋權狀都會更換 還要丈量那些的
侯市長那棟宿舍一開始就把每一間房間分戶好了 所以才會
每一戶都房屋現值不夠高 省了不少房屋稅 XD
十幾二十年前分戶很流行的 當時台北市商辦空置率很高 所
以很多投資客買了百坪商辦 辦理分戶隔成一堆小套房 切割
出售 當時師大附中學區還發生過鄰居跟分戶投客纏訟的新聞
現在很多住商混和大樓 其實9X年代還是純辦為主
很好奇整個流程大概花多少時間？
華廈也可以這樣搞嗎?
格局跟公寓滿像的華廈
我閱讀障礙看不是很懂，但我的三層小坪數公寓
應該是要飛起來了。
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[請益] 板橋老公寓和桃園新房幫朋友問 最近他在看兩間物件 1.新埔站3樓老公寓，屋齡約46年 室內31坪,屋主底價落在1600萬左右 室內有裝潢，屋況不錯，臨8米巷30
[請益] 永和公寓到底該裝潢出租還是賣掉一直默默在板上潛水不太敢po文發問 但是這個問題已經卡著我有點時間了 所以還是決定上來詢問看看大家的想法 家裡有一間永和的五樓公寓 在中正路的巷子裡 靠近永和國小22
Re: [問卦] 買小坪數套房自住都智障的八卦嗎真的不要看房子是新建案 以後會很漂亮就買 有些女生很愛這樣子 寧願拿大錢去買新北小坪數的新建案 也不去買北市三四十年的舊公寓18
[請益] 自建 房間大小如題 因為有機會自建,打算改成集合式住宅(分層分戶各自門牌) 但畫完圖發現兩間次臥大概2.8 / 3坪左右 主臥也才3.5坪(可參考我之前文章) 主臥室給兩夫妻,次臥分別給2位準備升國中的小朋友![[請益] 自建 房間大小](https://i.imgur.com/A4rXwApb.jpg "[請益] 自建 房間大小")
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[請益] 改套問題如題 家人持有四十年二樓公寓一間 室內25坪 三房一衛 無裝潢 中壢火車站左手邊走路五分鐘 中壢國小附近 目前租金10000 老人家十年沒漲過租 最近想讓投報健康一點 又剛好看到I大提供的模組衛浴9
[請益] 公寓28坪也算小坪數？這周去看了一間台北市的28坪老公寓 房仲邊介紹格局，邊說這間3房1衛的小坪數公寓很搶手 有需要也可以再改成2衛...blabla 我心中充滿疑惑，問28坪怎麼會稱小坪數！」？ 房仲說因現在台北市三房會拿出來賣的 都是超過30坪的公寓，9
[請益] 永和物件求建議 大家如何決定購屋、下斡我是首購買房新手，前幾年就陸陸續續看房 去年準備結婚認真開始看 娘家爸爸希望婚前贊助頭期作為新房 （未婚夫南部有房在繳貸款，未來房貸自付） 因是獨生女，將來必須照顧長輩，非常有可能很快就有這個責任9
[請益] 公寓出租現金投報要多少最近看到一個投資客轉手的公寓裝潢物件 新北捷運旁走路十分鐘內 機能完善 滿租中 五樓加六樓頂加 非改套 總投報有5趴多 但權狀沒15坪 加上頂加無法鑑價 導致補的現金不少 現金投報我抓大概只有10~15趴8
[心得] 高雄舊公寓相關前面有一篇討論到舊公寓，我也分享一個這次購買高雄舊公寓的觀察心得。 我發現為數不少的高雄舊公寓的陽台都沒有登記，依我個人經驗這些物件申請補登應該是會過的，但是大部分的物件都沒有去補登，以我雙北經驗看來是很少見的，在北部若有這種物件前手或是投客就主動會去申請了。 我想可能的原因是高雄房價長期便宜，補登的一坪兩坪差不了多少錢，所以也就沒有這種風氣。(以上是我個人推測，要是有我不知道的高雄規則或是其他原因歡迎老手分享) 另外北部因房價高漲+家庭成員少，很多3x坪或4x坪的舊公寓都會被投客買下分割成市場接受度最高的17~23坪的裝潢後賣，無論是有沒有辦理門牌分戶。(有門牌分戶就分開賣，無的話就兩戶賣下一手也行，下手可以一戶自用一戶收租) 這種公寓一變二，大變小的操作我目前在高雄都沒看見，個人推測是高雄房價還沒到那個民眾可接受的緊繃值所以尚未出現。
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