[閒聊] 不負責任的房價所得比探討

剛剛看了志棋七七的新影片
https://youtu.be/T-nVPL3WGvY
其實訴求在台灣這30年來都沒變過
以前的我也是覺得台灣的房價所得比很誇張
一定是台灣泡沫了
但認真去算一下…
(數字不負責任歐，大概的感覺)

https://i.imgur.com/xO3U2Pw.png

影片中探討了San Jose
(他那個9萬的持有成本應該是嚴重低估了)
我抓一樣1800萬的房
乍看之下
台北的房價所得中位數比很高
超過Sam Jose的2.5倍以上
但如果認真去投報率
會開始縮小
加上這種價格的房子在San Jose
應該是破爛的小黑屋
台灣的水泥房平均每年折舊應該可以慢很多？
因此把這點納入考量的話
San Jose多那2%的風險溢籌
好像也只是剛好而已

所以很好奇
國際間的房價所得中位數比
或者房屋投報率
到底有沒有納入持有成本的計算啊？

另外
持有成本持續增加
的確才會有房價壓低的效果
畢竟在經濟條件一樣(收入、租金、利率等)
大家看的不是絕對值
應該是投報率才是
如果為了維持2%
那麼簡單的房價模型如下

https://i.imgur.com/7JQei0z.png

其實整個就只是差在
那個價值到底是被屋主賺走還是政府拿走罷了

在持有成本低的情況下
的確整個優勢是傾向資本家的
所以大家不想買房才有鬼

最後
我覺得台灣最大的問題還是在於
整體的都市及交通規劃嚴重的差勁
使得大家都覺得住在很破敗的地方
導致所帶來的價值效用感偏低

一種是一直靠市地重劃賣地維生的政府
因此財政來源比較one shot
價值最後較難傳輸到公共建設
(價值都被買房的人儲存起來了)

另一種是靠著穩定但較高的的稅收維生的政府
價值可以比較穩定輸出到公共建設
但相對的人民會少一項價值儲存的機會

不知道這樣的想法有無bug?
歡迎留言探討

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