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[心得] 新竹畢業文(二胎房)

看板home-sale標題[心得] 新竹畢業文(二胎房)作者
Cu56
(See You 56)
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在新竹畢業一年了,受到版上許多文章的幫助,決定跟各位分享一下,這是一篇關於二胎房的畢業文,版上對於房貸二胎的相關資訊沒有很多,希望這篇文章可以幫助到大家。


【背景】

由於租約及工作等等因素,一直拖到太太懷孕七個多月才開始找房
當時小弟手上現金大約250萬,太太約50萬,考慮我們的負擔能力及後續裝潢家電,把目標訂在1200萬內的3房平車中古屋

我們只用一個週末的時間看了符合我們需求的15間中古屋就下斡了

期間沒有找長輩來看,家裡的長輩就是老觀念只有反對,且小孩出生在即,我們決定不依靠家中資源速戰速決


【非常艱辛的過程】

下了斡旋也約了簽約時間,畢竟第一次買房心裡難免會緊張,最後還是決定跟長輩說,請長輩陪同前往簽約

家父當時隨口問了一句是否有看過謄本,此時我們才知道大事不妙,原來這間房子有設定二胎,房仲真的是很可惡,簽斡旋時完全沒提這間房子產權非常複雜

但是我們不想白白損失斡旋金,而且也確實有買房的需求,最終還是決定買下來,殊不知這是一場惡夢的開始。


【交易過程】

這間房子最麻煩的地方在於除了原有的銀行房貸2筆之外還有民間銀行貸款2筆(其中一筆已清償)

我們這間的買賣流程是走較常見的先過戶再清償(俗稱背胎過戶),流程可參考這篇文章
https://lurl.cc/DazygA

文中第一個方案要賣方先湊錢完成塗銷再過戶,這個基本上不太可能。

畢竟賣方都已經負債到需要賣房了,要籌措資金去塗銷幾乎是不可能的,更不要說還有利息的問題

常見的情況(我們也是走這個方式)是由買方頭期款去做清償,通常房屋價格也會比較低一點。畢竟買方要承受一定程度的風險,但是我們事先並不知情...所以是用行情價去買這間房子

買賣的過程是先過戶→買方拿頭期款清償二胎貸款→買方房貸清償賣方銀行房貸


【插曲】

1.房貸
找房貸銀行的過程讓我有點意外,原本認為自己工作穩定收入正常,銀行應該隨便找不是問題,結果房貸條件比較好的公股銀行看到謄本之後,都直接跟我說沒辦法承作。

代書介紹的銀行說鑑價有到,可以貸8成30年沒問題,當時我心中覺得不是很穩妥,自己又另外找好幾間詢問。

後來核貸下來果然出事了,專員告知鑑價不到,還差30萬需自行負擔且年限只有25年。

好在當時我自己有同時找另一間評估,我也花比較多時間在跟專員討論,最終有達到鑑價8成+30年。

所以代書介紹的銀行真的參考就好,不要覺得代書介紹就一定沒問題。也好險當時我兩間是同步在進行,不然超過合約的壓的日期可能會有罰款產生。

2.二胎
因為這間房子有二胎要處理,當初的交屋時間有壓比較長60天(一般是壓45天)。

在貸款搞定之後,要啟動履保動撥去代償二胎,代償後也拿到清償證明,接著是去地政做塗銷。

此時不出意外就要發生意外了

前面有提到,屋主的民間二胎有兩筆,其中一筆已經清償,但是屋主沒有先塗銷,結果要塗銷的時候發現"他項權利證明書"不見了。(有清償證明但是沒有他項權利書)

最不爽的是...這個時間已經是合約交屋日,我們頭期付了,二胎也代償了,結果確被告知二胎還沒辦法塗銷,代書助理一句現在也不知道該怎麼辦,交屋日無期限延期。(重點是此時頭期款已經拿去清償二胎)

此時我們已經不忍了,打去罵房仲跟代書,要求他們積極處理,並且告知交屋日及延遲交屋賠償。

隔天代書助理才告知會請二胎銀行開立切結書,拿到切結書後就會去塗銷。不知道是不是每個代書都只有簽約才會出現,其餘時間任何需求跟進度都只能找助理...代書根本不會理你


【後續】

其實這個時期真的是最煎熬的時刻,因為頭期款都已經付出去了,但是遲遲無法塗銷,也不知道這段時間會不會再節外生枝,那種未知的恐懼真的讓人感到壓力很大

尤其家人罵聲連連,一直唸我們太衝動,也不跟家裡討論,買了一個問題很多的房子。

另一部分的壓力是朋友同事也都在問何時交屋、裝潢、入住,要約拜訪時間根本遙遙無期。

然而最重要的問題其實是裝潢,原本約好的時間必須往後延期一個月。

不過還好裝潢是請親戚承作,親戚也非常幫忙,跟我們說我們確定時間,他就會把時間排出來給我們。如果是找一般廠商的話都不知道會不會有違約金或罰款的問題產生


【交屋】

最後我們被拖了一個月才交屋,我們要求賣方必須依照合約賠償延遲交屋的罰款。

賣方不想全額去負擔這筆錢,協商後賣方同意賠償一個月租金的金額,算是對我們延遲的一點補貼。

這邊我也有特別爬文找過資訊,如果賠償談不攏的話,買方是不能阻止銀行撥款清償的(不符合比例原則),但買方可以提出一個比例的金額作為爭議款。


但此時對簿公堂的話對買方而言非常吃虧,因為房屋還沒點交,等於沒辦法開始裝潢,也不能入住。

重點是銀行已經撥款清償前屋主的房貸,這樣表示要開始繳房貸,因為沒地方住只能繼續租房,房租+房貸的壓力下很難跟屋主耗(當然後續這些都可以跟屋主求償,但是也要有本錢撐到那個時候...)



【總結】

這邊總結一些個人的建議

給買方

1. 要確定二胎現在還欠多少錢,頭期款夠不夠付,請屋主或房仲去問當日結算的欠款

2. 賣方一定會要買方簽履保動撥去付二胎,可以的話要求賣方簽本票放在代書那邊,並請房仲當連帶保證人

註1: 這是我後來查到比較能保障買方頭期款的方法,實際上賣方跟房仲會不會簽...不知道

註2: 我感覺簽本票只是簽心安的,因為交易取消的話買方也沒錢還,而且在房子設定順位時,買方會在最後,所以要確認二胎到底能不能清償才是重點

3. 動撥同意書上面會有金額跟對象,我會先把二胎的名字寫上去,避免賣方私自提領



給賣方

其實就是上面那些注意事項,如果二胎打算用買方頭期款清償的話,一定要要求簽約時寫動撥同意書

不然就會像板上文章的案例,跑房貸時銀行告知無法撥款給非金融機構,最後賣方要自己想辦法籌錢


【心得】

這一路走來真的很辛苦,不過還好最後有順利交屋,能給妻兒一個家。小孩還沒出生以前,其實還沒想好到底要定居在哪邊,也沒有積極在關心這些事情,也還好有孩子推了我們一把。

【趣事】

分享一件有趣的事情,當時小朋友出生後月中有免費的算命課程,我們報了生辰八字給老師後...

:恭喜你們,這個小朋友帶財唷。你們是不是最近買房子了?






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loveq4ever05/11 01:16恭喜得來不易!我也相信小孩帶財

humbler05/11 01:18恭喜

cphe05/11 01:30恭喜

prostar05/11 01:48恭喜 小孩帶財沒錯

Jaaason05/11 01:54恭喜

chouwang6805/11 02:01算命那部分就算了,第一胎+買房是非常常見的模式,新

chouwang6805/11 02:01手父母更為明顯,他就吃察言觀色這行飯的。

我們有親戚會看面相也說這個小朋友帶財 哈哈

legendd05/11 02:06房仲感覺頗雷的?

doyouself05/11 02:10恭喜

master3205/11 02:21這樣你還有付房仲服務費嗎?

有阿 付滿2% QQ

shi2105/11 02:32恭喜 也推分享

RealID201805/11 02:36哇~實務上都會要求撥款前清償2胎耶

RealID201805/11 02:37基本上民間2胎銀行是絕對不代償的

RealID201805/11 02:37另一筆應該是銀行2胎才有機會

RealID201805/11 02:38你這件能順利結案真的很幸運

RealID201805/11 02:42照理說,他項債權人會拿走,避免債務人去塗銷

RealID201805/11 02:42所以我覺得ㄧ開始他項就不在屋主手上,滿滿的套路

RealID201805/11 02:44喔喔,已經清償了,那應該是屋主自己兩光搞丟

RealID201805/11 02:45這麼散漫難怪會欠ㄧ屁股債……= =

沒錯 賣方跟房仲是認識的 賣方都缺錢了 不太可能願意花錢找金主

Mrazs05/11 03:32天阿好複雜,辛苦了

lantimes05/11 06:19哪家房仲可以分享嗎?以後避開

hahaha8105/11 06:21感謝分享

leisureman05/11 06:32恭喜,有驚無險!謝謝分享

zeroyaking05/11 06:46老實說~您真的很幸運 期間沒有隱藏的債務跑出來

zeroyaking05/11 06:46通常喔 會借錢的人 不只跟一兩個借 常常會到處借

zeroyaking05/11 06:47前兩年處理鄉民屋主的案子 委託簽完就開始拉他的債主

zeroyaking05/11 06:48本來以為只到三胎 後面一些信貸 放款的跑出來 還好

zeroyaking05/11 06:48能處理 加上也有認識的金主先清償 不然要動履保

zeroyaking05/11 06:49跟沒用履保差別已經不大了

zeroyaking05/11 06:53不過....看了15間 最重要的謄本沒看...不如找個好仲介

zeroyaking05/11 06:53幫你處理先審核過 再去看屋 節省心力時間又安全

zeroyaking05/11 06:54還有下斡旋之前 我都會建議年輕人或首購 一定要找家長

zeroyaking05/11 06:55來看一次 不是錢的問題 是以防被碎碎念 這案子是還好

zeroyaking05/11 06:55能處理 如果不能處理 會被念幾年吧.....加上心理壓力

你說對了 屋主手上有好幾間全部都借好借滿 其他間都被法拍了... 也好險沒其他額外債務跑出來 第一次看房+買房沒經驗QQ

RFIC05/11 06:55產權複雜,又弄丟文件,逾期代書也無能為力

zeroyaking05/11 07:00有的民間貸款不一定只是要錢 有的是要房子

RFIC05/11 07:01不能怪代書吧..流程上代書沒出錯阿,違約是賣方的問題吧..

zeroyaking05/11 07:02應該是要怪自己沒看謄本 這種案子風險變數本來就大

zeroyaking05/11 07:03如果沒經驗沒承受的能力 還是不要碰 真心不騙

RFIC05/11 07:08簽約日就壓好交屋日期了,你付幾百萬,賣方還違約,你心急

RFIC05/11 07:08可以理解,但代書也依法處理,很合理阿..

不得不說這代書服務真的很不行 在這件事情的處理上都是我發問隔半天才回覆 我沒問他就裝死...

Aubameyang05/11 07:58代銷這樣太糟糕了吧

Aubameyang05/11 07:59講錯,房仲

asuslover05/11 08:17小孩會帶財 生孩子前一間房都沒有 生完兩胎買了6間

sspider082905/11 08:49這種仲介太爛 民間有的很麻煩 會搞死人

psow12305/11 10:39恭喜,但你房仲有雷欸

floatfaith05/11 10:40辛苦啦 推推 謝分享

floatfaith05/11 10:40恭喜恭喜

CIIIO05/11 10:53恭喜可以定下來 不過二胎真的雷

i68g05/11 11:38恭喜!謝謝分享寶貴經驗

謝謝各位的祝福 這個房仲從業超過10年 他覺得我們有買房需求 加上新手不懂 而且賣方是跟房仲認識的 就巧妙的避開一些資訊沒告訴我們 我覺得跟品牌沒有太大的關連

※ 編輯: Cu56 (112.78.64.43 臺灣), 05/11/2024 15:26:29

PBfire05/12 00:24辛苦了