Re: [請益] 高雄房地產投資

※ 引述《hookj 看板: home-sale》之銘言：
: 年紀有了總是想投資個被動收入，
: 如果有500萬現金會建議，
: 1. 貸1500萬，自地自建出租，地坪45坪在捷運紅線旁
: 2. 買公寓整層出租
: 中年男子的疑惑，跪求建議。
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.175.222 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/M.1587017174.A.831
: ※ 編輯: hookj (223.139.175.222 臺灣), 04/16/2020 14:10:54
: → ceca: 你為啥要蓋新房子出租..XD 04/16 14:11: → ceca: 想想社會住宅事件. 04/16 14:11: → ceca: 你是要賺錢,還是想要擁有新房子..XD 04/16 14:11: → hookj: 自地自建是有一點想順便住新房子，看來事情沒想像中簡單啊 04/16 14:18: 推 ceca: 新屋出租投報率低,然後新屋又吃折舊增值又弱. 04/16 14:22: → ceca: 新屋只有自己爽而已..XD. 04/16 14:22: → ceca: 另外,跟建商買新屋做九成貸款. 04/16 14:22: → ceca: 多少是槓桿開很大來補投報率低的問題. 04/16 14:22: → ceca: 但是你自建,槓桿那麼低. 04/16 14:22: → ceca: 在投資上面效應很差很差很差. 04/16 14:22: → hookj: 看來只能捨棄爽度了，公寓有推薦區域嗎 04/16 14:39: 推 puihout: 有夢想 給推 04/16 14:43: 推 driftwood: 地有這麼便宜？ 04/16 15:00: → KYOLONG: 公寓沒推薦的高雄市區200萬2.3樓有的話買就對了 04/16 15:05: 推 vegap: 有市區2,3樓200萬的嗎請站內信我 04/16 15:14: 推 antiyahoo: 新房子出租是等增值加賺租金喔 04/16 15:21: 推 pigmoo: 市區 2 .3二百萬 +1 04/16 15:58: 推 HarryHTC: 買新房子來出租真的是阿呆的投資....傻狗 04/16 16:38: 推 kevinhon: 靠家裡囤房收租金的賴家大叔飯來張口囉 04/16 17:05: → kevinhon: 還不時來房版炮別人炒房，沒有低價讓他多囤點房 04/16 17:06: 推 antiyahoo: 原來狗精神病院也開放網路了嗎？有姦母行為的白痴狗居 04/16 17:09: → antiyahoo: 然可以上網路？ 04/16 17:09: 推 curtis16: 299-399也是2.3百萬啊 04/16 17:57: → hookj: 多謝各位指教 感覺是地不賣比公寓還不如啊 04/16 19:11: → ceca: 你可以蓋別墅邁阿..XD 04/16 21:10: → ceca: 不過當然還是要看地點門面面寬等條件 04/16 21:10: → ceca: 純土地有時候是很尷尬的東西. 04/16 21:10: → ceca: 你應該在市區常常看到路邊有那種20~40平的土地再掛賣. 04/16 21:10: → ceca: 賣了五年還賣不掉. 04/16 21:11: → ceca: 這種通常你自己蓋起來賣比較實在. 04/16 21:11: → ceca: 所以,很多老透天,沒事不要亂拆,拆了以後就要變套套了. 04/16 21:11: → aloness: 你是自建自租是很容易賺啦，別忘了鐵皮棚沒牆壁，都可以 04/16 21:13: → aloness: 收店租了 04/16 21:13: → aloness: 這年頭合建出租一大堆啊，工業區或鄰住宅區的鄰路店面 04/16 21:15: → aloness: 多看看一些鄰小商圈的土地是怎麼用的，網路上的空談少看 04/16 21:17: → aloness: 特別是有些人明明就是專門賺老屋轉手價的，要多多看不同 04/16 21:19: → aloness: 意見比較下 04/16 21:19: → ceca: 工人又出來講大道理了..XD 04/16 21:23: → ceca: 滿地的小塊土地怎麼不見你去收. 04/16 21:23: → ceca: 那些土地滯銷是滯銷假的? 04/16 21:24: → ceca: 有沒有完全反指標怎樣養成的八卦? 04/16 21:24: → ceca: 那麼厲害那麼好賺,還滿地小土地滯銷. 04/16 21:24: → ceca: 掛售掛到跑去店頭問對方都忘了有這塊土地在賣. 04/16 21:24: → ceca: 你當台灣人白癡?有錢賺沒人去做? 04/16 21:25: → ceca: 另外鼓勵人家蓋新屋收租..XD 04/16 21:25: → ceca: 你害人之後,要不要說對不起\? 04/16 21:25: → ceca: 你看上面哪一個投資客支持蓋新屋收租. 04/16 21:25: → ceca: 就你不一樣..結果??...你是投資客嗎?你炒房嗎? 04/16 21:25: → ceca: 8甚麼都不懂就電電,不要出來害人. 04/16 21:26: → ceca: 你很急著唱反調,然後一直講一些害死人的東西. 04/16 21:27: → ceca: 到底有啥意圖? 04/16 21:27: → ceca: 你很惡劣耶,我發現.. 04/16 21:27: → ceca: 還故意嗆別人..顯示自己是對的,害死小白兔. 04/16 21:27: → ceca: 你自己做過再來說嘴好嗎. 04/16 21:27: → ceca: 不要動不動叫人家去死,自己都沒做過沒事. 04/16 21:28

不行,我覺得我必須特別講一下

不然有人會被害死...

市區有一大堆20~40平的土地.

你去看掛在上面出售的看板都已經黃掉甚至有人地都快爛掉.

這種東西滯銷非常嚴重..

嚴重到連仲介都懶得po網路(要廣告費).

嚴重到連同間店的其他仲介,都忘了自己店裡有這種東西.

因為,小塊土地很尷尬...尤其面寬如果只有4米的.

你蓋新的房子,面寬才四米,你價格拉不起來,可能只比我們老屋翻修多賣個一點錢.

但是你新蓋的成本可高了+你受建築法規限制,所以容積率和建蔽率又被卡死死.
(老屋都違建既成事實)

一般要的話至少要面寬6米以上,土地25坪
(也就是如果你土地50坪,那你面寬最好有12米)
(當然如果你是40坪6米,也可以,但土地的單位經濟價值會比較低一些)

這樣才有蓋車庫別墅,市中心價格拉到2500萬以上的條件.(六米巷)

有幾個小建商專門在做這種,我有機會收到我也會做.
(我本來有一塊差點要收到,但因為剛好有人跳進來亂入,所以就沒成)
(另外這種最難的是收到...其他都很SOP制式化)

但通常我們都是收"老透天"來打掉重蓋,兼用危老.

你直接買土地,一般土地價格都嘛賣你不便宜,所以一般也是選擇放生.
(之前有一個最蠢的就是,他連棟透天要賣,但是把道路用地另外賣掉,變成土地太小..
結果變成滯銷..XD..聰明反被聰明誤,不知道是哪個白癡給他出的主意)

我們這些入手土地的單坪價格,會是一般廢墟老屋換算下來的單坪價個.

而不是旁邊建商買400坪土地的單坪價格.

也就是,前金區好了,建商入手400坪住四土地可能在60萬一坪.

但同樣條件,我們入手成本會在單坪30萬上下....這樣我蓋別墅才有利潤.

至於4米面寬的土地,恩,一坪20萬我都不會買...XD
(我ok,你先買...你死了不要找我)

反而4米面寬20坪的老透天廢墟,你可能還可以轉手賣給投資客550~600萬..XD
(你拆了反而人家降價買)

因此,老透天沒事不要亂拆....拆了你就變套套.

so....某個永遠都愛嗆人然後講一大堆害死人的言論的.

大家看他寫的東西自己小心...XD

當然啦,反正你們如果ok...你們先買...我在遙遠的那端祝福你們!!

至於講道甚麼搭鐵皮搞店面出租,還是甚麼鬼的.

人家土地在市區捷運紅線...你在講甚麼跟甚麼.

另外,如果他是正幹道,還會上來問應該蓋來收租還是買老屋的問題嗎??

正幹道土地,搭鐵皮租給店家這還需要思考??.

不然無腦土地出租,自然會有人簽長約自己搭鐵皮弄店面..

問題人家就不是阿..

故意找不同的事情,魚目混珠,搞亂人家思維.造成人家判定錯誤.

其心可議...

以前還不覺得,還以為他只是一個沒啥觀念的外行人.

但這段時間越來越覺得..

哪有人這樣...每天在那邊故意唱反調.

放一大堆害死人的觀念和言論...

懂狀況的人都沒再回她,但是不懂狀況的人被他害死,你們說他會不會道歉??

還蓋新屋出租?..

還以為是1x年前搞學生宿舍那一套喔...

有沒有算過蓋新屋出租的投報率+貸款槓桿比率+新屋折舊

更慘的就是,你新屋改套房,你的租金是可以比翻修老屋改套高多少..XD

然後你新屋在扣除建蔽率和容積率...你的使用面積又比老屋改套少多少.

一來一回...白癡才做這種事情....不是嬤??

so...

真的是太惡劣了.

無言!!!!

都叫人家去死,自己做了嗎?自己做過甚麼?是投資客嗎?是包租公嗎?

都不是耶...

那聽他的不就請鬼開藥單??...那幾個吃奎寧吃到死的,不就這樣來的.

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股票我只是插花的...不要問我..XD