Re: [閒聊] 美國太太想買房

稍微補充一下西雅圖跟灣區買房的噁心點在哪邊 那篇原po是在西雅圖

美國買房有一個流程是contingency 基本上是保護買家的一個合約
大部分美國買房都可以用這條款 這條款有兩項 一個是Fiancing(Loan) Contingency
另一個是Inspection Contingency 用來事後反悔 可以不履行契約而拿回訂金

首先講Fiancing Contingency
大意就是你下完訂金之後(大約房價3%) 然後你去銀行辦貸款 假如出現了意外
像是銀行認為你買的房子價錢遠大於他們自己評估價錢 因此貸款給不到位
或者不給你即時辦貸款 導致你沒辦法如期交款 此時你可以跟買家拿回訂金的

舉個例子 買家在買房競價時 願意出200萬美金 房主人決定成交 簽了合約
買家這時候要付六萬美金押金 同時合約通常會註明繳款時間
(灣區比較慘忍 房主人通常只給你一個月期限去弄出錢)
這時候買家去銀行貸款 銀行的估價說這爛房子最多只值80萬美金 我們只願意給你
扣除頭期款後的貸款費用 這邊是40萬貸款 然後買家這時候可以回頭跟買家說
黑 你房子估價後不值200萬 我要退出合約 於是你可以拿回六萬美金

另一種情況是 有時候銀行就是拖 跟你說你啥文件證明有問題啊 我要審核阿巴拉巴拉
結果一個月後 你房貸還沒下來 這是後房子原本主人可以沒收掉你六萬美金 重新再跑去賣一次房子 但因為你有這個Contigency條款 所以你可以毀約 把六萬美金拿回
而放棄這個房子

再來講講Inspection Contingency
這種通常是簽完合約 繳了訂金 在辦理貸款時 你通常會去雇用第三方驗屋或者你
自己檢查房子 發現了比方說 白蟻蛀蝕 水管有問題 然後你覺得這房子品質不好
於是你想退出合同 於是就回過頭來跟房子主人說 老子不買了 要跳出合約
然後你可以靠這個INspection Contingency 拿回原本六萬訂金

大部分美國買房都有這兩個合約保護你 但灣區跟西雅圖和其他熱門地方
這陣子 是屬於賣家市場

也就是你在買房時 通常你得簽一個放棄上述兩個合約保障
(Inspection/Fiancing ContingencyWaiver) 賣家才會有興趣你談合約

所以常常看到放棄這些保護條款後 買家花了3M買房 結果後來發現屋子底下黴菌嚴重
必須推倒整個房子重建 等於花了3M買了一個6000sq ft土地(真實案例 Cupertino)
又或者前陣子西雅圖有一個老兄買房後 發現自己地下室
有嚴重漏水問題 或者地基有問題 要花10萬美金整修

又甚至在辦貸款時候 銀行審查超過一個月 超過合約繳款時間
賣家爽爽的拿了訂金 重新又把房子上市 開賣

又或者像上面銀行只給40萬美金貸款 這時候你只能回家跟爸媽說 我需要額外160萬美金不然我不能買房...

因此有些人覺得等到房市降溫 重回買方市場 這也是有一定的理由
至少當需求下降 你比較不需要去做Waiver Contingency 這個合約 可以比較有保障買房同時很大機會可以用listing price買到房 不用去做競價

在這兩個區塊到今年初為止都屬於賣家市場

※ 引述《sdudu (眼中還有火焰)》之銘言：
: 婚姻版討論的很熱鬧
: 有位太太在問買房
: 夫妻收入扣掉開銷跟房租一個月可以存一萬鎂
: 太太想買120萬鎂的房子
: 但因為老公覺得房價在高點不能買
: 畫重點
: 「120萬美金的話試算下來
: 每個月房貸加房產稅加房屋保險大概要付6000美金」
: 這是用30年算的喔！
: 買房好辛苦

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