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Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子!

看板home-sale標題Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子!作者
gerychen
(邪惡肥宅)
時間推噓 推:1 噓:1 →:3

: 台灣房市年化報酬 3%,小明買 2000萬的房子,頭期款 200萬,算上 1.3%利率,房貸
: 出約 6萬,總共還30年。
: 30年後該房子會漲到 4854萬,小明的總支出約 2400萬,代表小明的資產增值了 2454

: 元。

這LAG太久了吧
今年2月底的文章還在抓1.3%
借1800萬30年2%利率
這樣是月繳約6.6萬,本息共繳2400萬
還要付服務費有的沒的抓30萬加上自備款200萬
還有每年抓個10萬的管理費維修費
這樣等於總共付出約2930萬
房價漲到4854萬,資產共增值1924萬

: 雖然聽起來不少,但在類似的條件下,小王投資年化報酬 7%的 VT,第一筆投資金額 200
: 萬,30年間每個月投資 3萬,還要付房租 2萬,在複利的影響下,30年後小王的資產將
: 殖 4003萬,即使扣掉房租支出 720萬,還是買房的約1.5倍。

2000萬的房子再怎樣都可以租2%吧?
用2萬去算才1.2%根本自欺欺人
而2000萬的房子用2%去算月租約是3.3萬
以對照組的房貸月繳金額6.6萬扣掉房租後剩餘的就可以去投資
但是房租是也會隨著原本設定的年化報酬增加
所以第1年3.3萬、第1年3.4萬......第24年6.6萬
從第25年開始除了房租超過6.6萬外,還要倒貼

總之,房租從第1年租到第30年,租金支出共1900萬
而投資金額就是從第1年3.3萬/月開始遞減
第25年後還要從原本股票配置裡面變現補貼房租
這樣算下來總共投資約470萬
30年7%滾下去後變成約2600萬

所以,以後照鏡數據回推的話
房產年化3%,VT年化7%,房租預估2%
這模型算起來投資VT比買房子多賺約700萬
但是因為這些在未來都是變數
所以也要順便預估一下可能的狀況
如果調整一下房地產年化報酬變成3.5%
VT累積資產就會輸買房400萬
房地產年化3.5%、房租報酬2.2%
VT累積資產就會輸買房1000萬
自己去excel算一下都知道

一定會有人問
房租會漲薪水也會漲,為什麼投資金額會因此減少?
很簡單,因為到時候買房對照組也會去投資
然後租房子還要多考量搬家之類的直接成本跟隱性成本
這些也不可能現在就列進去

總之我沒有想特別幫哪個方法說話
只是在設定原始條件的時候
不能為了想看到什麼結果
就故意去調整某些數字
這樣算出來的都只是在自爽而已

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.41.102 (臺灣)
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F123981003/08 10:50房產還可以10年增貸出來再買一間...再過10年再增貸幫小

F123981003/08 10:50孩買一間,還首購低利率...

deepdish03/08 12:30https://i.imgur.com/BiyrkqR.png

圖 未來最不值錢就是房子!

gn0170552903/08 12:39我不贊同,租金不會每年調

gn0170552903/08 12:40多的是5年都沒漲房租的

房價也不是每年漲啊 都說是抓年化報酬回推了

※ 編輯: gerychen (180.176.211.90 臺灣), 03/08/2023 12:54:51