Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！

: 台灣房市年化報酬 3%，小明買 2000萬的房子，頭期款 200萬，算上 1.3%利率，房貸支
: 出約 6萬，總共還30年。
: 30年後該房子會漲到 4854萬，小明的總支出約 2400萬，代表小明的資產增值了 2454萬
: 元。

這LAG太久了吧
今年2月底的文章還在抓1.3%
借1800萬30年2%利率
這樣是月繳約6.6萬，本息共繳2400萬
還要付服務費有的沒的抓30萬加上自備款200萬
還有每年抓個10萬的管理費維修費
這樣等於總共付出約2930萬
房價漲到4854萬，資產共增值1924萬

: 雖然聽起來不少，但在類似的條件下，小王投資年化報酬 7%的 VT，第一筆投資金額 200
: 萬，30年間每個月投資 3萬，還要付房租 2萬，在複利的影響下，30年後小王的資產將從
: 殖 4003萬，即使扣掉房租支出 720萬，還是買房的約1.5倍。

2000萬的房子再怎樣都可以租2%吧？
用2萬去算才1.2%根本自欺欺人
而2000萬的房子用2%去算月租約是3.3萬
以對照組的房貸月繳金額6.6萬扣掉房租後剩餘的就可以去投資
但是房租是也會隨著原本設定的年化報酬增加
所以第1年3.3萬、第1年3.4萬......第24年6.6萬
從第25年開始除了房租超過6.6萬外，還要倒貼

總之，房租從第1年租到第30年，租金支出共1900萬
而投資金額就是從第1年3.3萬/月開始遞減
第25年後還要從原本股票配置裡面變現補貼房租
這樣算下來總共投資約470萬
30年7%滾下去後變成約2600萬

所以，以後照鏡數據回推的話
房產年化3%，VT年化7%，房租預估2%
這模型算起來投資VT比買房子多賺約700萬
但是因為這些在未來都是變數
所以也要順便預估一下可能的狀況
如果調整一下房地產年化報酬變成3.5%
VT累積資產就會輸買房400萬
房地產年化3.5%、房租報酬2.2%
VT累積資產就會輸買房1000萬
自己去excel算一下都知道

一定會有人問
房租會漲薪水也會漲，為什麼投資金額會因此減少？
很簡單，因為到時候買房對照組也會去投資
然後租房子還要多考量搬家之類的直接成本跟隱性成本
這些也不可能現在就列進去

總之我沒有想特別幫哪個方法說話
只是在設定原始條件的時候
不能為了想看到什麼結果
就故意去調整某些數字
這樣算出來的都只是在自爽而已

--

房價也不是每年漲啊 都說是抓年化報酬回推了